令和6年1月14日　提出 雄武 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   雄武 5-1 北海道 北海道第７ 氏名  不動産鑑定士　水野　裕司   TEL.

鑑定評価額 1,800,000 円  １㎡当たりの価格 8,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.0 倍  (2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 紋別郡雄武町字雄武８７４番１ ②地積 　(㎡) 209   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 近商 (80,300) 準防 （その他） (90,300) 1:2 店舗兼住宅 Ｗ2 小規模店舗が建ち並 ぶ国道沿いの商業地 域 南西22m国道 水道、下水 名寄 88.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    40 ｍ、南    50 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  21.0 ｍ、規模　　       210 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ２２ｍ国道 交通 施設 名寄駅北東方 88.0km 法令 規制 （都） 近商 (90,300) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 自用の店舗を主体とする国道沿いの商業地域で、地域内に特段の変動は認められず現状維持で推移していくもの と推察する。過疎化・少子高齢化による影響で、地価は当面下落傾向で推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗兼住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      8,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は国道２３８号沿いを中心とする町内商業地域一円の圏域である。需要者の中心は地元の個人経営者や企業 と見込まれ、他圏からの新規参入は乏しい模様。過疎化・少子高齢化の影響や購買力の流出で業務用地の需要は低調に 推移している模様である。近時における商業地に係る取引は殆ど無い模様で、商業地の取引情報は乏しい状況が続いて おり、市場での需要の中心となる土地の取引価格帯の実態把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は複数の取引事例から試算したもので市場性を反映し実証的である。収益価格は地域的特性から適用を断念し た。地域は自用の店舗を主とする国道沿いの商業地域で、市場では自己の利用を前提とする取引が中心となっている。 よって試算価格の調整にあたっては比準価格を採用し、さらに単価と総額との関連や前年価格からの推移等も踏まえて 、鑑定評価額を上記のとおり決定した。なお規準すべき標準地は存在しないため、規準価格との検討は行わなかった。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      9,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 道北経済は新型コロナウイルス感染症の５類 移行により緩やかに持ち直している。 地域内に特段の変動は認められないが、町の 過疎化と少子高齢化が進んでいる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -4.4 ％  ％