鑑定評価書

令和6年1月12日　提出
遠軽 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

遠軽 5-1

北海道

北海道第８

氏名

不動産鑑定士　鷲北　順一郎

TEL.

鑑定評価額

7,200,000 円

１㎡当たりの価格

21,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月5日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	18,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	紋別郡遠軽町大通北１丁目１番１３外				②地積　(㎡)	332 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）商業 (80,400) 準防（その他） (90,400)
	不整形 1:1.2	事務所ＲＣ4	事務所、金融機関等が建ち並ぶ国道沿い商業地域	南東22m国道	水道、下水	遠軽 230m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 50 ｍ、南 150 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

低層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 23.0 ｍ、規模　　 350 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない。

街

路

２２ｍ国道

交通

施設

遠軽駅東方

230m

法令

規制

（都）商業
(90,400)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

路線商業地域として熟成しており、今後も現状を維持するものと推量。比較的商業施設が集積しているが、背後
地の人口減少や高齢化の進行により需給に旺盛さは見られず、地価水準は概ね安定的に推移すると予測した。

(3)最有効使用の判定

低層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

形状　　　　　　　　　　　　　　 -3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 21,700 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 15,400 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は遠軽町の商業地域一円の範囲。需要者の中心は同一需給圏内に地縁性を持つ事業者である。背後地の人口
減少や高齢化の進行により宅地需要は弱い。新規の商業投資も乏しく、小規模店舗の出店等が一部見られる程度である
。尚、需要の中心となる価格帯については、事業規模に応じて様々であり見出せない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

事業用賃貸物件も一部見られるものの、地価に見合った賃料水準が形成されていない為、収益価格は低位に求められた
。また、自用の店舗・事務所等も多く介在する地域であり、収益性を重視した取引は少ない。従って、規範性に欠ける
収益価格を参考に留め、乏しい状況ではあったが信頼性のある取引事例に基づき求められた比準価格を採用、前年公示
価格との関連性を検討の結果、上記鑑定評価額の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     21,700 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

町内人口及び世帯数共に減少傾向であり、社
会減も継続している。高齢化率は上昇傾向で
推移している。

国道２４２号沿線の商業地域であり、大きな
地域変容はなく、需給関係は軟調である。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

遠軽 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２４１７９１５５５ -502	紋別郡遠軽町		建付地	（　）	長方形	接面道路無、無道路地		（都）２住居 (60,200)
b	１２４１７９１５５５ -501	紋別郡遠軽町		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西20m国道、北東5m、角地		（都）準工 (70,200)
c	１２４１７９１５５５ -50508	紋別郡遠軽町		更地	（　）	不整形	北西22m国道、北東18m、二方路		（都）近商 (100,300)
d	１２４１７９１５５５ -50505	紋別郡遠軽町		更地	（　）	長方形	南東22m国道、中間画地		（都）商業 (90,400)
e	１２４１７９１５５５ -50504	紋別郡遠軽町		建付地	（　）	長方形	北西12.5m町道、中間画地		（都）商業 (90,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 3,241	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 35.0]	100 [ 70.0]	13,229	100 [ 58.8]	22,498	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 -3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 97.0] 　　　　 100	21,800
b	(　 ) 4,040	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 70.0]	100 [ 100.0]	5,771	100 [ 51.7]	11,162		10,800
c	(　 ) 24,742	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 106.0]	23,342	100 [ 100.0]	23,342		22,600
d	(　 ) 22,188	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	22,188	100 [ 90.0]	24,653		23,900
e	(　 ) 12,735	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 80.0]	100 [ 90.0]	17,688	100 [ 83.7]	21,133		20,500

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -40.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -30.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.5	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -47.5
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +6.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 21,700 円／㎡]

遠軽 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	9,549,598	2,255,710	7,293,888	7,029,600	264,288	（　0.9488） 250,756	（ 4.9 - 0.0 ） 4.9％
	⑧収益価格	5,117,469 円　　　　（　 15,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

遠軽 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	176.18	Ｓ3	528.54
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	332 ㎡	15.8 m x 20.0 m	前面道路：国道　 22.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階フロア貸し店舗、２～３階部分貸し事務所の店舗兼事務所ビルを想定。

⑦有効率　 92.9 ％
の理由

共用部分として階段室、機械室等を設置。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	176.18	91.5	161.18	2,075	334,449	3.0	1,003,347
							0.0	0
2～ 3	事務所	176.18	93.6	164.93	1,660	273,784	3.0	821,352
							0.0	0
～

～

～

計		528.54	92.9	491.04		882,017		2,646,051
								0

⑨年額支払賃料	882,017 円　×　12ヶ月　＝　 10,584,204 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 491.04 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含むため計上しない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されるため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	10,584,204 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,058,420 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	9,525,784 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,646,051 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 23,814 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	9,549,598 円　　　　（　 28,764 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１２４１７９５５５５　　　　-50501	1,672 ( 1,668)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 87.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,922	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,080 円/㎡　月額支払賃料（　 2,075 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１２４１７９５５５５　　　　-50502	2,168 ( 2,167)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 91.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,382
c	１２４１７９５５５５　　　　-50503	2,252 ( 2,250)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [100.0]	100 [ 80.0]	3,060

遠軽 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	303,000 円	101,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	529,210 円	10,584,204　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 60,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,030,200 円	101,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	232,300 円	101,000,000　×　　　　 0.23 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	101,000 円	101,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	ない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,255,710 円　（　　　　　　 6,794 円／㎡）　　（経費率　　 23.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9488

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	101,000,000 円	設計監理料率　 185,000 円／㎡　×　 528.54 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0696	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0539 ×　 40 ％　＋　0.0643 × 30 ％　＋ 0.0957 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	7,029,600 円（　　　　　 21,173 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	9,549,598 円
②総費用	2,255,710 円
③純収益　①－②	7,293,888 円
④建物等に帰属する純収益	7,029,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	264,288 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	250,756 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 755 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,117,469 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 15,400 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

遠軽 5-1　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	紋別郡遠軽町大通北一丁目１番１３	4603000408448-0000
2	紋別郡遠軽町大通北一丁目１番４３	4603000408477-0000
3	紋別郡遠軽町大通北一丁目５番７	4603000408586-0000
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 6 年地価公示）

令和6年1月9日　提出
遠軽 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

遠軽 5-1

北海道

北海道第８

氏名

不動産鑑定士　河合　貢

TEL.

鑑定評価額

7,200,000 円

１㎡当たりの価格

21,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月7日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	18,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月13日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	紋別郡遠軽町大通北１丁目１番１３外				②地積　(㎡)	332 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）商業 (80,400) 準防（その他） (90,400)
	不整形 1:1.2	事務所ＲＣ4	事務所、金融機関等が建ち並ぶ国道沿い商業地域	南東22m国道	水道、下水	遠軽 230m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 50 ｍ、南 150 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

低層事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 23.0 ｍ、規模　　 350 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

国道沿いの中心商業地域

街

路

２２ｍ国道

交通

施設

遠軽駅東方

230m

法令

規制

（都）商業
(90,400)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

事業所を中心とする用途性から郊外ショッピングセンターとの直接的な競合は無い。古くからの路線商業地域で
あり特段の変動は無く概ね同様の状況で推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

３階建て程度の共同住宅付店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

形状　　　　　　　　　　　　　　 -3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 22,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 15,600 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は国道２４２号・駅前通・岩見通等を中心とする商業地域一帯の圏域である。需要者の中心は町内の商工関
連業者、個人等と見込む。人口・世帯数の減少、高齢化等による恒常的な消費及び需要減少傾向が残る。近年、大通南
地区で店舗の進出が見られたが事務所新設による需要は少なく、移転需要も中心部を離れ縁辺～郊外方面へ移転する傾
向が主である。市場の中心価格帯は敷地規模による差異が大きいことから特定は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

店舗・事務所等が建ち並ぶ商業地域であるが建物利用形態はほぼ自用で賃貸は少ない。賃貸市場が熟成しているとは言
えず収益還元法の信頼性は劣り、価格も比準価格とは大きな開差がある。一方、取引事例比較法の適用にあたっては類
似性のある事例を採用し特に規範性が高い事例を中心に比準価格を判定しており信頼度は高いと思料する。比準価格を
重視し収益価格は参考程度として、鑑定評価額を上記のとおり決定した。尚、規準となる標準地等は存しない。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

年間２％超の人口減少、１％超の世帯数減少
が続いている。

地域要因に変動はない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

遠軽 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２４１７９１５５５ -502	紋別郡遠軽町		建付地	（　）	長方形	接面道路無、無道路地		（都）２住居 (60,200)
b	１２４１７９１５５５ -50503	紋別郡遠軽町		更地	（　）	ほぼ長方形	北西14.5m町道、中間画地		（都）商業 (90,400)
c	１２４１７９１５５５ -50504	紋別郡遠軽町		建付地	（　）	長方形	北西12.5m町道、中間画地		（都）商業 (90,400)
d	１２４１７９１５５５ -50508	紋別郡遠軽町		更地	（　）	不整形	北西22m国道、北東18m、二方路		（都）近商 (100,300)
e	１２４１７９１５５５ -501	紋別郡遠軽町		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西20m国道、北東5m、角地		（都）準工 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 3,241	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 35.0]	100 [ 70.0]	13,229	100 [ 60.8]	21,758	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 -3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 97.0] 　　　　 100	21,100
b	(　 ) 16,641	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	16,641	100 [ 76.3]	21,810		21,200
c	(　 ) 12,735	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 80.0]	100 [ 90.0]	17,688	100 [ 82.8]	21,362		20,700
d	(　 ) 24,742	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 106.0]	23,342	100 [ 100.0]	23,342		22,600
e	(　 ) 4,040	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 70.0]	100 [ 100.0]	5,771	100 [ 52.3]	11,034		10,700

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -36.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -30.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -18.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +6.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -45.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 22,000 円／㎡]

遠軽 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存するため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,616,250	1,263,558	4,352,692	4,085,640	267,052	（　0.9475） 253,032	（ 4.9 - 0.0 ） 4.9％
	⑧収益価格	5,163,918 円　　　　（　 15,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

遠軽 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	130.00	Ｓ3	390.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	332 ㎡	15.8 m x 20.0 m	前面道路：国道　 22.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１Ｆ：店舗フロアー貸し、２～３Ｆ：２ＤＫ、６０㎡／戸程度、各階２戸、全４戸

⑦有効率　 92.5 ％
の理由

同種建物としては標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	130.00	91.5	118.95	1,620	192,699	3.0	578,097
							0.0	0
2～ 3	住宅	130.00	93.0	120.90	1,232	148,949	1.0	148,949
							0.0	0
～

～

～

計		390.00	92.5	360.75		490,597		875,995
								0

⑨年額支払賃料	490,597 円　×　12ヶ月　＝　 5,887,164 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 360.75 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含める。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	4,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 192,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,887,164 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 192,000 円　　×　　％　＝　　 470,973 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,608,191 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	875,995 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 8,059 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,616,250 円　　　　（　 16,916 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１２４１７９５５５５　　　　-3	1,071 ( 1,070)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,253	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,233 円/㎡　月額支払賃料（　 1,232 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１２４１７９５５５５　　　　-50002	1,086 ( 1,085)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,207
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

遠軽 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	232,800 円	58,200,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	303,958 円	6,079,164　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 16,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 593,600 円	58,200,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	58,200 円	58,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	58,200 円	58,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,263,558 円　（　　　　　　 3,806 円／㎡）　　（経費率　　 22.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9475

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	58,200,000 円	設計監理料率　 145,000 円／㎡　×　 390.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0702	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0554 ×　 40 ％　＋　0.0643 × 30 ％　＋ 0.0957 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,085,640 円（　　　　　 12,306 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,616,250 円
②総費用	1,263,558 円
③純収益　①－②	4,352,692 円
④建物等に帰属する純収益	4,085,640 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	267,052 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	253,032 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 762 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,163,918 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 15,600 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

遠軽 5-1　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	紋別郡遠軽町大通北一丁目１番１３	4603000408448-0000
2	紋別郡遠軽町大通北一丁目１番４３	4603000408477-0000
3	紋別郡遠軽町大通北一丁目５番７	4603000408586-0000
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考