別記様式第一 鑑定評価書(令和 6 年地価公示)
令和6年1月12日 提出
斜里 -2 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
斜里 -2 北海道 北海道第8 氏名  不動産鑑定士 鷲北 順一郎   TEL.
鑑定評価額 2,800,000 円  1㎡当たりの価格 6,600 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)


[令和5年1月]
路線価又は倍率
 円/㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
斜里郡斜里町朝日町37番10外
②地積
 (㎡)
424  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
(都) 1中専
(60,200)

(その他)




1:1.5
住宅

W2
一般住宅の中に空地
等が見られる既成住
宅地域
東9m町道 水道、下水 知床斜里

1.6km
(2)



①範囲 東   100 m、西   100 m、南   100 m、北    70 m ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    17.0 m、奥行 約    25.0 m、規模         430 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
特記すべき事項はない。

基準方位 北9m町
交通

施設
知床斜里駅南東方

1.6km
法令

規制
(都) 1中専
(60,200)


⑤地域要因の将
 来予測
住宅地域として熟成しており、今後も現状を維持するものと推量。人口減少や高齢化の進行により需給関係は軟
調であり、今後も地価水準は弱含みと予測した。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                +3.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格             6,600 円/㎡
 収益還元法  収益価格            /      円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は斜里町の住宅地域一円の範囲。需要者は、壮年期の町内居住者が中心となっており、町外からの転入は少
ない。人口減少や高齢化の進行により宅地需要は弱い。取引の中心となる価格帯は、土地が300万円前後で、新築戸
建物件の取引は少なく、中古の戸建物件の取引が稀に見られるが、価格帯は建物の状況により様々である。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
戸建住宅を主とする地域であることから、収益不動産の想定や賃料水準の把握が困難な為、収益還元法の適用を断念し
た。従って、鑑定評価額の決定にあたっては、信頼性のある取引事例を収集し得た比準価格を総合的に再吟味し、単価
と総額との関係及び一般的要因の動向並びに近隣地域の今後の推移を考量、更に前年公示価格との関連性を検討の結果
、比準価格を以って上記鑑定評価額の通り決定した。
(8)











①□代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [                             ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路            
交通・接近         
環境            
画地            
[前年代表標準地等の価格]
                円/㎡
[     ]
100
100
[     ]
100
[     ]
[     ]
100
 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
            6,700 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
町内人口及び世帯数共に減少傾向である。社
会減も継続していたが、近時では減少数に改
善が見られた。高齢化率は上昇傾向で推移し
ている。

市街地東部に位置する住宅地域であり、大き
な地域変容はなく、人口減少や高齢化の進行
等により不動産需要は弱い。


個別的要因に変動はない。


行政            
その他           
地域要因の比較
街路            
交通・接近         
環境            
行政            
その他           
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
-1.5 %  %
3 試算価格算定内訳 斜里 -2 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 12417
91545
-50010
斜里郡斜里町

更地


  
(           ) 
長方形 南14.5m国道、
西11m、北10m、
東10m、
四方路


2住居

(70,200)
b 12417
91545
-50005
斜里郡斜里町

更地


  
(           ) 
長方形 東16m町道、
中間画地




(都) 2中専

(60,200)
c 12417
91545
-50004
斜里郡斜里町

建付


  
(           ) 
長方形 東16m町道、
北10m、角地




(都) 2中専

(70,200)
d 12417
91545
-50002
斜里郡斜里町

更地


  
(           ) 
台形 南3.8m町道、
中間画地




(都) 1住居

(60,160)
e 12417
91545
-50011
斜里郡斜里町

建付


  
(           ) 
長方形 南西11m町道、
中間画地




(都) 2住居

(60,200)
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
7,262  
100
[ 100.0]
[  98.2]
100
100
[   /  ]
100
[  99.1]

7,196 
100
[ 123.7]

5,817 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地     +3.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 103.0]
     100

5,990 
b (            
8,929  
100
[ 100.0]
[  98.5]
100
100
[   /  ]
100
[ 103.0]

8,539 
100
[ 121.9]

7,005 

7,220 
c (            
9,005  
100
[ 100.0]
[  98.5]
100
100
[ 100.0]
100
[ 106.1]

8,360 
100
[ 121.9]

6,858 

7,060 
d (            
7,301  
100
[ 100.0]
[  98.5]
100
100
[   /  ]
100
[  97.5]

7,376 
100
[ 123.9]

5,953 

6,130 
e (            
9,073  
100
[ 100.0]
[  97.2]
100
100
[ 100.0]
100
[ 104.5]

8,439 
100
[ 124.4]

6,784 

6,990 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
-0.10 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +5.0 交通・接近   +5.0 環境     +10.0
画地      -0.9 行政       0.0 その他      0.0 行政      +2.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
-0.10 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +5.5 交通・接近   +5.0 環境     +10.0
画地      +3.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
-0.10 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +5.5 交通・接近   +5.0 環境     +10.0
画地      +6.1 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
-0.10 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -3.0 交通・接近  +10.0 環境     +15.0
画地      -2.5 行政       0.0 その他      0.0 行政      +1.0 その他      0.0
e 正常 %/月  
-0.10 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +1.0 交通・接近   +5.0 環境     +15.0
画地      +4.5 行政       0.0 その他      0.0 行政      +2.0 その他      0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格:       6,600 円/㎡]  



斜里 -2 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

 

 

 

 

 
(       
 
      -      )
%  
⑧収益価格                  円    (             円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


■ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由
近隣地域の標準的使用及び最有効使用を踏まえ、適切な収益不動産の想定並びに賃料水準の把握が困難なため。

  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
4 不動産ID 斜里 -2 宅地-7
NO  所在及び地番   不動産ID
1  斜里郡斜里町朝日町37番10
4602000071374-0000
2  斜里郡斜里町朝日町37番11
4602000071375-0000
3  
4  
5  
6  
7  
8  
9  
10  
11  
12  
13  
14  
15  
16  
17  
18  
19  
20  
21  
22  
23  
24  
25  
26  
27  
28  
29  
30  
31  
32  
33  
34  
35  
36  
37  
38  
39  
40  
41  
42  
43  
44  
45  
46  
47  
48  
49  
50  
備考  
別記様式第一 鑑定評価書(令和 6 年地価公示)
令和6年1月11日 提出
斜里 -2 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
斜里 -2 北海道 北海道第8 氏名  不動産鑑定士 星野 吉輝   TEL.
鑑定評価額 2,800,000 円  1㎡当たりの価格 6,600 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)


[令和5年1月]
路線価又は倍率
 円/㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月7日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
斜里郡斜里町朝日町37番10外
②地積
 (㎡)
424  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
(都) 1中専
(60,200)

(その他)




1:1.5
住宅

W2
一般住宅の中に空地
等が見られる既成住
宅地域
東9m町道 水道、下水 知床斜里

1.6km
(2)



①範囲 東   100 m、西   100 m、南   100 m、北    70 m ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    17.0 m、奥行 約    25.0 m、規模         430 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
郊外の一般住宅地域

基準方位北、9m町
交通

施設
知床斜里駅南東方

1.6km
法令

規制
(都) 1中専
(60,200)


⑤地域要因の将
 来予測
市街地内の東側郊外部に位置する住宅地で、国道沿い商業施設や病院への接近性が劣り、空地も見られるなど環
境条件もやや劣るため、需要は低く、地価は今後も下落傾向と予測する。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                +3.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格             6,600 円/㎡
 収益還元法  収益価格            /      円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、市街地東部郊外の朝日町及び光陽町であるが、新光町等、他の郊外部とも価格牽連性がある。朝日町周
辺は環境条件は良好だが、国道沿い大型商業施設や中学校・国保病院とやや距離があり、また、小学校区の関係もあっ
て、住宅地需要は低い。需要者は町内居住の個人であるが、物価高騰等の影響もあって、取引件数は少ない。土地は2
50~350万円程度、新築建売で2,100万円程度である。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
近隣地域は市街地内のJR線より東側に位置し、西側に比して相対的に需要が劣る地域である。比準価格については、
4事例による試算となったが、類似地域内に存するもので、実証性がある。収益価格については、郊外の戸建住宅需要
がほとんどを占める地域で、アパート等の賃貸物件は少ないため、その試算は断念した。したがって、比準価格を中心
に、一般的要因の動向をも勘案して、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
(8)











①□代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [                             ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路            
交通・接近         
環境            
画地            
[前年代表標準地等の価格]
                円/㎡
[     ]
100
100
[     ]
100
[     ]
[     ]
100
 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
            6,700 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
新型コロナ規制緩和により観光は回復傾向だ
が、一昨年春の観光船事故によるイメージダ
ウンの影響は残っている。


住宅地需要は、主に各利便性からJR線西側
地区の方が高く、近隣地域は東側のやや奥ま
った位置にあるため需要は低い。


個別的要因に変動はない。


行政            
その他           
地域要因の比較
街路            
交通・接近         
環境            
行政            
その他           
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
-1.5 %  %
3 試算価格算定内訳 斜里 -2 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 12417
91545
-50004
斜里郡斜里町

建付


  
(           ) 
長方形 東16m町道、
北10m、角地




(都) 2中専

(70,200)
b 12417
91545
-50005
斜里郡斜里町

更地


  
(           ) 
長方形 東16m町道、
中間画地




(都) 2中専

(60,200)
c 12417
91545
-50010
斜里郡斜里町

更地


  
(           ) 
長方形 南14.5m国道、
西11m、北10m、
東10m、
四方路


2住居

(70,200)
d 12417
91545
-50015
斜里郡斜里町

更地


  
(           ) 
不整形 南西18m道道、
北12m、角地




(都) 準工

(70,200)
e   
(           ) 
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
9,005  
100
[ 100.0]
[  98.5]
100
100
[ 100.0]
100
[ 106.1]

8,360 
100
[ 127.1]

6,577 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地     +3.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 103.0]
     100

6,770 
b (            
8,929  
100
[ 100.0]
[  98.5]
100
100
[   /  ]
100
[ 103.0]

8,539 
100
[ 127.1]

6,718 

6,920 
c (            
7,262  
100
[ 100.0]
[  98.2]
100
100
[   /  ]
100
[  99.1]

7,196 
100
[ 119.0]

6,047 

6,230 
d (            
4,412  
100
[ 100.0]
[  97.0]
100
100
[   /  ]
100
[  67.8]

6,312 
100
[ 104.5]

6,040 

6,220 
e (            
  
100
[      ]
[      ]
100
100
[      ]
100
[      ]

 
100
[      ]

 

 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
-0.10 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +9.0 交通・接近   +6.0 環境     +10.0
画地      +6.1 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
-0.10 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +9.0 交通・接近   +6.0 環境     +10.0
画地      +3.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
-0.10 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +7.0 交通・接近   +3.0 環境      +8.0
画地      -0.9 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
-0.10 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路     +10.0 交通・接近    0.0 環境      -5.0
画地     -32.2 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e %/月  
 
街路           交通・接近        環境           街路           交通・接近        環境          
画地           行政           その他          行政           その他         
オ比準価格決定の理由 [比準価格:       6,600 円/㎡]  



斜里 -2 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内のため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

 

 

 

 

 
(       
 
      -      )
%  
⑧収益価格                  円    (             円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


■ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由
郊外部の戸建住宅を主とする地域であり、住宅需要を考慮すると、賃貸物件の想定は合理的でないと判断される
ため。
  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
4 不動産ID 斜里 -2 宅地-7
NO  所在及び地番   不動産ID
1  斜里郡斜里町朝日町37番10
4602000071374-0000
2  斜里郡斜里町朝日町37番11
4602000071375-0000
3  
4  
5  
6  
7  
8  
9  
10  
11  
12  
13  
14  
15  
16  
17  
18  
19  
20  
21  
22  
23  
24  
25  
26  
27  
28  
29  
30  
31  
32  
33  
34  
35  
36  
37  
38  
39  
40  
41  
42  
43  
44  
45  
46  
47  
48  
49  
50  
備考