別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月9日　提出
美幌 -1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
美幌 -1 北海道 北海道第８ 氏名  不動産鑑定士　河合　貢   TEL.
鑑定評価額 3,760,000 円  １㎡当たりの価格 12,400 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月7日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月13日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 網走郡美幌町字東２条南２丁目１番１３
 ②地積
　(㎡)		 303  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） ２中専
(60,200)
準防
（その他）

1:1.5		 住宅

Ｗ2		 中規模一般住宅が多
い既成住宅地域
 南西9.6m町道 水道、下水 美幌

2.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西    70 ｍ、南    40 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 中心部に程近い住宅地域 街

路		 基準方位　北、９．
６ｍ町道		 交通

施設		 美幌駅南方

2.0km		 法令

規制		 （都） ２中専
(60,200)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 商業施設の分散、校区変更の影響から人気は低下傾向で推移しており、需要は弱含みが続いている。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.5
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     12,400 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　      9,110 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は中心部に比較的近い住宅地域一帯の圏域である。需要者は主として町内の一次取得者が中心と見込まれる
。人口減少や高齢化により需要が減退するなか中学校移転や校区変更以降、当圏域周辺は小中学校への接近性に劣り、
中心的な需要層による人気は低下傾向で推移している。周辺には売り地が多く見受けられ、売り出し価格も低下傾向で
推移している。土地は３００㎡程度で３５０～４００万円程度が需要の中心と見込まれる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 一部には低層の共同住宅も混在しているが共同住宅等の収益物件用地に対する需要は極めて少ない。収益価格は比準価
格に比し相当低位水準で求められた。当地域では収益価格が取引価格の決定にあたりほとんど影響を及ぼしていないこ
と及び自用目的での取引が中心であり居住の快適性を重視する地域であることを勘案し、比準価格をもって鑑定評価額
を上記のとおり決定した。尚、規準となる標準地等が存しないことから下記標準地からの検討は行えなかった。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     12,600 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 年間２％前後の人口減少が続いており、世帯
数の減少も止まない。



地域要因に変動はない。




個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-1.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 美幌 -1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２４１６
８１５４３
-6		 網走郡美幌町

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東9m町道、
中間画地
（都） ２中専

(60,200)
b １２４１６
８１５４３
-50002		 網走郡美幌町

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北東8m町道、
中間画地
（都） １低専

(50,80)
c １２４１６
８１５４３
-50003		 網走郡美幌町

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東22m町道、
北東8m、角地
（都） １低専

(60,80)
d １２４１６
８１５４３
-50010		 網走郡美幌町

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東10m町道、
南西7m、角地
（都） ２中専

(60,200)
e １２４１６
８１５４３
-50023		 網走郡美幌町

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西8m町道、
中間画地
（都） ２住居

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
7,576  		 100
[ 100.0]		 [  99.4]
100		 100
[  65.0]		 100
[  89.3]
12,974 		 100
[ 110.0]
11,795 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +4.5

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 104.5]
　　　　 100
12,300 
b (　           ) 
13,167  		 100
[ 100.0]		 [  98.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.5]
12,765 		 100
[ 105.6]
12,088 
12,600 
c (　           ) 
12,285  		 100
[ 100.0]		 [  98.7]
100		 100
[  90.0]		 100
[ 102.0]
13,208 		 100
[ 110.0]
12,007 
12,500 
d (　           ) 
13,987  		 100
[ 100.0]		 [  98.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 107.6]
12,830 		 100
[  95.0]
13,505 
14,100 
e (　           ) 
15,526  		 100
[ 100.0]		 [  97.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.5]
14,531 		 100
[ 123.1]
11,804 
12,300 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 +10.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -10.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　 +10.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +8.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　  +3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +4.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　 +13.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +4.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     12,400 円／㎡]  



美幌 -1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存するため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,242,135 
661,997 
2,580,138 
2,440,890 
139,248 		 （　0.9711）
135,224 		 （  4.9 -  0.0 ）
4.9％  
⑧収益価格 　      2,759,673 円　　　　（　      9,110 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
美幌 -1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 130.00 Ｗ2 260.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都） ２中専 準防

 60 ％   200 ％   200 ％   303 ㎡     14.0 m x   22.0 m  前面道路：町道     　   9.6 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 小家族向け、２ＤＫ（６０㎡／戸、各階２戸、全４戸） ⑦有効率　  94.0 ％
の理由		 同種建物としては標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
130.00 
93.0 
120.90 
1,145 
138,431 		 1.0  138,431 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
130.00 
95.0 
123.50 
1,180 
145,730 		 1.0  145,730 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
260.00 
94.0 
244.40 

284,161 		 284,161 
0 
⑨年額支払賃料        284,161 円　×　12ヶ月　＝　       3,409,932 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     244.40 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含める。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　   4 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているので計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,409,932 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       170,497 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,239,435 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           284,161 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,700 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,242,135 円　　　　（　        10,700 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １２４１６８５
５４３
　　　　-50007		 1,061  
(   1,061) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 97.0]		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
1,215 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,181 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,180 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b １２４１６８５
５４３
　　　　-50008		 1,034  
(   1,033) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 97.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,066 
c １２４１６８５
５４３
　　　　-50009		 1,274  
(   1,273) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,274 
美幌 -1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 99,900 円  　　　　     33,300,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 170,497 円  　　　        3,409,932　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　        8,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      283,000 円  　　　　     33,300,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        66,600 円  　　　　     33,300,000　×　　　　  0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        33,300 円  　　　　     33,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         661,997 円　（　　　　　　         2,185 円／㎡）　　（経費率　　  20.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9711    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 33,300,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 128,000 円／㎡　×　     260.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0733     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0603 ×　 45 ％　＋　0.0796 ×  40 ％　＋ 0.0957 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,440,890 円  
（　　　　　         8,056 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,242,135 円      
②総費用 661,997 円      
③純収益　①－② 2,580,138 円      
④建物等に帰属する純収益 2,440,890 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 139,248 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 135,224 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          446 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      2,759,673 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       9,110 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 美幌 -1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　網走郡美幌町字東二条南二丁目１番１３
 4603000465086-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月11日　提出
美幌 -1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
美幌 -1 北海道 北海道第８ 氏名  不動産鑑定士　星野　吉輝   TEL.
鑑定評価額 3,760,000 円  １㎡当たりの価格 12,400 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月7日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 網走郡美幌町字東２条南２丁目１番１３
 ②地積
　(㎡)		 303  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） ２中専
(60,200)
準防
（その他）



(70,200)

1:1.5		 住宅

Ｗ2		 中規模一般住宅が多
い既成住宅地域
 南西9.6m町道 水道、下水 美幌

2.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西    70 ｍ、南    40 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 中心部に近い既存住宅地域 街

路		 基準方位北、９．６
ｍ町道		 交通

施設		 美幌駅南方

2.0km		 法令

規制		 （都） ２中専
(70,200)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 公共施設や中心商店街に近い住宅地域だが、若い世代の新築需要は、路線商業施設が整い、分譲地供給もある郊
外の稲美、青山地区が中心。物価高等の要因も存し、中心部の既存住宅地は今後も下落傾向と予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.5
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     12,500 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　      8,180 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、市街地内の住宅地域全域と判定する。近年は大型商業施設が郊外の稲美等、やや郊外寄りの三橋南、新
町等に分散し、近隣地域近くにあった中学校も郊外へ移転したため、中心部住宅地の利点は少なくなっている。需要者
は町内居住の比較的年齢層の高い世代で、落ち着いた既存住宅地の環境を重視する傾向がある。土地は４００万円前後
、新築建売で２，５００万円程度が中心である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、比較的新しい事例を採用でき、信頼性が高い。収益価格については、周辺にはアパート等も見られるが、
戸建持家目的の需要が大半の地域であるため、収益価格の信頼性はやや劣るものと判断する。よって、比準価格を中心
とし、収益価格を参考に、単価と総額との関連をも考慮して、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     12,600 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 新型コロナ規制解除による観光回復等の好影
響もあるが、物価高騰、金利上昇予測等によ
り不動産取引は減少傾向。


新築需要は分譲地供給のある郊外が中心。中
心部近くの既存住宅地は街路条件が劣る地域
があり、需要が低め。Ｒ３年町役場の新築建
替が完成。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-1.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 美幌 -1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２４１６
８１５４３
-6		 網走郡美幌町

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東9m町道、
中間画地
（都） ２中専

(60,200)
b １２４１６
８１５４３
-50002		 網走郡美幌町

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北東8m町道、
中間画地
（都） １低専

(50,80)
c １２４１６
８１５４３
-50016		 網走郡美幌町

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北西15m町道、
中間画地
（都） ２中専

(60,200)
d １２４１６
８１５４３
-50017		 網走郡美幌町

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北西18m町道、
南東14.5m、
二方路
（都） １住居

(70,200)
e １２４１６
８１５４３
-50018		 網走郡美幌町

 建付
地

   
（　          ） 		 正方形 南東8m町道、
中間画地
（都） １低専

(50,80)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
7,576  		 100
[ 100.0]		 [  99.4]
100		 100
[  65.0]		 100
[  89.3]
12,974 		 100
[ 110.0]
11,795 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +4.5

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 104.5]
　　　　 100
12,300 
b (　           ) 
13,167  		 100
[ 100.0]		 [  98.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.5]
12,765 		 100
[ 106.7]
11,963 
12,500 
c (　           ) 
7,788  		 100
[ 100.0]		 [  99.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[  55.8]
13,831 		 100
[ 115.5]
11,975 
12,500 
d (　           ) 
9,455  		 100
[ 100.0]		 [  99.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[  93.2]
10,054 		 100
[  85.6]
11,745 
12,300 
e (　           ) 
10,593  		 100
[ 100.0]		 [  99.1]
100		 100
[  75.0]		 100
[ 104.5]
13,394 		 100
[ 106.7]
12,553 
13,100 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 +10.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -10.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　 +10.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　 -44.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +7.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  -6.8 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +4.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     12,500 円／㎡]  



美幌 -1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

4,003,043 
909,304 
3,093,739 
2,968,650 
125,089 		 （　0.9711）
121,474 		 （  4.9 -  0.0 ）
4.9％  
⑧収益価格 　      2,479,061 円　　　　（　      8,180 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
美幌 -1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 150.00 Ｗ2 300.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都） ２中専 準防

 70 ％   200 ％   200 ％   303 ㎡     14.0 m x   21.8 m  前面道路：町道     　   9.6 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ファミリータイプ、平均専有面積７２．７５㎡、平置駐車場４台。２階建共同住宅が標準的で、下記のとおり想定した。 ⑦有効率　  97.0 ％
の理由		 同種同等の建物の標準的率として認定した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
150.00 
97.0 
145.50 
1,179 
171,545 		 1.0  171,545 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
150.00 
97.0 
145.50 
1,179 
171,545 		 1.0  171,545 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
300.00 
97.0 
291.00 

343,090 		 343,090 
0 
⑨年額支払賃料        343,090 円　×　12ヶ月　＝　       4,117,080 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     291.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   2,500 円／台　×　   4 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         120,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         4,117,080 円　　×　　   5.6 ％                          
＋　　　         120,000 円　　×　　   5.6 ％　＝　　       237,276 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,999,804 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           343,090 円　×　　  94.4 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           3,239 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       4,003,043 円　　　　（　        13,211 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １２４１７５５
５４３
　　　　-50001		 985  
(     984) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 80.0]		 100
[100.0]
1,231 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,180 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,179 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b １２４１７５５
５４３
　　　　-50002		 1,118  
(   1,117) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,177 
c １２４１７５５
５４３
　　　　-50003		 1,043  
(   1,042) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,159 
美幌 -1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 202,500 円  　　　　     40,500,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 211,854 円  　　　        4,237,080　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　        9,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      344,200 円  　　　　     40,500,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       101,250 円  　　　　     40,500,000　×　　　　  0.25 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        40,500 円  　　　　     40,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         909,304 円　（　　　　　　         3,001 円／㎡）　　（経費率　　  22.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9711    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 40,500,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 135,000 円／㎡　×　     300.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0733     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0603 ×　 45 ％　＋　0.0796 ×  40 ％　＋ 0.0957 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,968,650 円  
（　　　　　         9,798 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 4,003,043 円      
②総費用 909,304 円      
③純収益　①－② 3,093,739 円      
④建物等に帰属する純収益 2,968,650 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 125,089 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 121,474 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          401 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      2,479,061 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       8,180 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 美幌 -1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　網走郡美幌町字東二条南二丁目１番１３
 4603000465086-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
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備考