令和6年1月12日　提出 上富良野 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   上富良野 5-1 北海道 北海道第７ 氏名  不動産鑑定士　岡田　博   TEL.

鑑定評価額 7,160,000 円  １㎡当たりの価格 12,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 空知郡上富良野町中町２丁目１４９８番外 ｢中町２－１－６｣ ②地積 　(㎡) 559   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,400) 準防 （その他） (90,400) 1:1.2 店舗兼住宅 Ｗ2 低層の小売店舗等が 建ち並ぶ商業地域 西18m道道、背面道 水道、下水 上富良野 350m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    50 ｍ、南    60 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 店舗兼共同住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  22.0 ｍ、奥行　約　　  26.0 ｍ、規模　　       570 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 １８ｍ道道、背面道 交通 施設 上富良野駅南西方 350m 法令 規制 （都） 商業 (90,400) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 ＪＲ上富良野駅西側の道道２９９号線沿いの商業地域である。商業の中心が駅東側の道道２９１号線沿いに位置 する大規模店舗に移行しており、近隣地域の需要は減退している。地価は下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     12,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、上富良野町内の商業地域の範囲である。主な需要者は、自らの事業目的で利用する町内在住の個人事業 者及び中小法人等である。店舗併用住宅としての利用も考えられる。町内の商業の中心は、ＪＲ上富良野駅東側の道道 ２９１号沿いに移行しており、近隣地域周辺の商業地としての需要は減退傾向にある。地域内の取引が極めて少ないた め、中心価格帯は把握し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、自己使用の店舗が大半を占め、賃貸需要が皆無に近く、賃貸事例を見出せず、投資想定が困難なため収益 還元法の適用は見送った。一方典型的需要者は市場での代替競争不動産の取引価格を重視して意思決定を行う傾向にあ り、町内の中心商業地域の取引事例を採用して求めた比準価格は市場実態を反映し説得力が高いと考える。以上より、 本件では、市場性を反映した比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     13,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少、高齢化等の影響により、需要は弱 含みで推移している。建築費上昇により地価 上昇に鈍化が見られる。 地域要因に大きな変動は見られない。旧来か らの中心商業地であるが衰退傾向にある。需 要は弱く、地価は緩やかな下落傾向で推移し ている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.5 ％  ％