令和6年1月12日　提出 上富良野 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   上富良野 -1 北海道 北海道第７ 氏名  不動産鑑定士　岡田　博   TEL.

鑑定評価額 2,710,000 円  １㎡当たりの価格 9,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 空知郡上富良野町錦町２丁目１１９３番 ｢錦町２－３－１１｣ ②地積 　(㎡) 277   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 1:2.5 住宅 Ｗ2 一般住宅のほか空地 等が見られる既成住 宅地域 西13.5m町道、背面道 水道、下水 上富良野 600m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    40 ｍ、南    50 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       280 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位　北　　１ ３．５ｍ町道、背面 道 交通 施設 上富良野駅南西方 600m 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 ＪＲ上富良野駅南西方に位置する既成住宅地域である。住宅地需要は主にスーパー、ドラッグストア等が存する 駅東側に移っており需要は弱い。空地も散見されており、地価は下落傾向が続くと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 二方路　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      9,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、上富良野町内の住宅地域の圏域である。特にＪＲ上富良野駅西側の既成住宅地域との代替性が高い。需 要者は、自己居住を目的とする町内在住の個人で、自衛隊関係者、公務員等が中心である。人口減少・高齢化に加え、 宅地需要の中心が大型店舗が立地する駅東側に移っているため需要は弱く、地価は緩やかな下落傾向で推移している。 中心価格帯は、標準的画地程度の更地で２５０～３００万円程度、新築戸建物件で２０００万円台前半と把握する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は自用の戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、経済合理性の観点から新規賃貸建物の想定は現実的ではないた め、収益還元法の適用は見送った。典型的需要者は市場での代替競争不動産の取引価格を重視して意思決定を行う傾向 にあることから、市場性を反映した比準価格の説得力は高いと思われる。以上より、本件では、市場性を反映した比準 価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     10,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少、高齢化等の影響により、需要は弱 含みで推移している。建築費上昇により地価 上昇に鈍化が見られる。 地域要因に大きな変動は見られない。利便性 が高い駅東側の住宅地域と比較すると、需要 は弱く、地価は緩やかな下落傾向で推移して いる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.0 ％  ％