令和6年1月12日　提出 上川 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   上川 5-1 北海道 北海道第７ 氏名  不動産鑑定士　伊藤　美佐緒   TEL.

鑑定評価額 2,300,000 円  １㎡当たりの価格 6,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月6日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.0 倍  (2)実地調査日 令和5年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 上川郡上川町花園町５２７番 ②地積 　(㎡) 359   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 近商 (80,300) 準防 （その他） (100,300) 1:1.5 店舗兼住宅 Ｗ2 小売店舗等が建ち並 ぶ区画整理済の商業 地域 南西22m道道、北西側道 水道、下水 上川 240m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    30 ｍ、南    50 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       350 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 ２２ｍ道道 交通 施設 上川駅北東方 240m 法令 規制 （都） 近商 (100,300) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 上川町中心部の小売店舗等が建ち並ぶ商業地域である。人口減少・高齢化、他市への顧客の流出等により集客力 が低下し当該地域に対する需要は減退しており、地価水準は下落傾向が続くものと推定される。 (3)最有効使用の判定 低層店舗兼住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      6,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、上川町内の商業地域である。主たる需要者の中心は、地元在住の個人事業者及び中小法人等である。人 口減少・高齢化、他市への顧客流出等の影響により、閉鎖している店舗も多くみられる。商業地の需要は弱く、地価は 下落傾向で推移していくものと予測する。商業地の取引が極端に少ないため、不動産取引の中心となる価格帯は見出し にくい状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、商業地の取引が極めて少ないため取引時点が古い事例も採用せざるを得なかったが、同一需給圏内に存す る取引事例を採用して試算した市場性を反映した価格である。一方、当該地域は自用の店舗が多く、テナント需要が見 込めないため、収益価格は試算できなかった。よって、市場性を反映した比準価格をもって本件鑑定評価額を上記のと おり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      6,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少、高齢化等の影響から地域経済は低 迷しており、不動産市場も総じて低調である 。 人口減少等、他市への顧客の流出等により集 客力が低下し当該地域に対する需要は減退し ており、地価水準は下落傾向が続くものと推 定される。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.5 ％  ％