令和6年1月12日　提出 東神楽 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   東神楽 9-1 北海道 北海道第７ 氏名  不動産鑑定士　原口　康洋   TEL.

鑑定評価額 5,460,000 円  １㎡当たりの価格 5,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月1日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 上川郡東神楽町北１条西３丁目２５０番３８ ｢北１条西３－２－４｣ ②地積 　(㎡) 992   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） 1:1.5 工場 中小規模工場、事務 所等が建ち並ぶ工業 地域 南西10m町道 下水 旭川 11.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   130 ｍ、南    80 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 中小工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　     1,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １０ｍ町道 交通 施設 旭川駅南東方 11.0km 法令 規制 工業 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 中央地区に位置する工業地域である。東神楽町中心部から近く、また旭川市方面へのアクセスも良好であり需給 関係は比較的安定している。地域内に格別の変動要因もなく、当面は現状を維持するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 中小工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      5,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は東神楽町及び隣接する旭川市内の工業地域一円である。主たる需要者は製造・流通業等の業種に関連する 道内外の法人である。町内の工業団地エリアは限定的であり、不動産取引は相対的に少ない。対象不動産が所在する工 業団地は中心市街地・幹線道路にも比較的近く交通アクセスは良好である。また地価水準に値頃感があり需給関係は安 定的であるが、取引数が少なく市場における中心価格帯の把握はやや困難な状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は隣接する旭川市内の工業地４事例との比較により求められており、市場性を反映し説得力が高い。一方、賃 貸市場は未成熟であり、一般的な需要者は自用目的で取得すると考えられることから収益還元法は適用しなかった。し たがって、本件においては比準価格を採用し鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      5,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウィルスによる自粛や行動制限が なくなり経済活動は回復基調にある。一方で 原材料費・人件費・光熱費等上昇による影響 が懸念される。 東神楽町中央地区の工業地域であるが、地域 内に特段の変化はなく地価水準も概ね安定的 に推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％