令和6年1月10日　提出 長沼 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   長沼 -2 北海道 北海道第４ 氏名  不動産鑑定士　宮崎　信彦   TEL.

鑑定評価額 2,530,000 円  １㎡当たりの価格 9,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 夕張郡長沼町栄町１丁目４９２番６８ ｢栄町１－９－３｣ ②地積 　(㎡) 272   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １低専 (40,60) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ3 一般住宅の中に空地 等が見られる住宅地 域 南東9m町道 水道、下水 由仁 8.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西   120 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       280 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ９ｍ町道 交通 施設 ＪＲ由仁駅西方 8.8km 法令 規制 （都） １低専 (40,60) ⑤地域要因の将 　来予測 中心部の外周に所在する日常生活に比較的便利な住宅地域としての位置づけに大きな変化はない。不動産需要は 比較的堅調で、今後も地価は概ね安定的に推移と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      9,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね長沼町市街地内の住宅地域一円と把握するが、特に市街地東側地域との価格牽連性が強い。需要者は 町内在住者が中心であるが、周辺都市の地価上昇により、これら地域居住者から水準低位の長沼町への需要の動きが見 られる。全般的には人口減少や高齢化等で不動産市場は縮小傾向にあるが、町内に駐屯する自衛隊関係者の需要がある 程度下支えしている。需要の中心価格帯は、土地は２００万円前後、戸建住宅は中古取引で１５００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は自用の戸建住宅利用が中心の地域で、容積率の規制も厳しいこともあり、賃貸市場の形成は未成熟で、収益 価格の試算は断念した。他方、取引価格にややバラツキが見られるものの、一定量の取引事例を前提とする比準価格は 、客観的、実証的なものであり、その価格に規範性を認め得ると判断した。よって、町内に所在する代表標準地からの 比較検討及び不動産市場動向等をも勘案の上、比準価格を採用して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　長沼 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　      9,800 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [105.0] [100.0] 100 9,330  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      9,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 農業を基幹とする地域経済の低迷、高齢化の 進行等、厳しい状況もあるが、道央圏道路の 開通、観光施設の開設、企業進出等プラスの 動きもみられる。 新規の住宅地需要は、市街地西側地域が選好 される傾向である。近隣地域は西側寄りのエ リアで、供給に余裕もあるため相応の需要が 見られる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 行政　　　　　　  +5.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％