令和6年1月14日　提出 余市 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   余市 -1 北海道 北海道第３ 氏名  不動産鑑定士　坂井　愼一   TEL.

鑑定評価額 2,460,000 円  １㎡当たりの価格 10,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月27日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 余市郡余市町大川町５丁目１５番３ ②地積 　(㎡) 230   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅、漁家住宅 等が建ち並ぶ既成住 宅地域 南9m町道 水道、下水 余市 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    10 ｍ、南    20 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 中心街に比較的近い海岸寄り の既成住宅地域 街 路 基準方位　北　　９ ｍ町道 交通 施設 余市駅北方 1.0km 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 周辺は国道５号の海側背後、一般住宅・漁家住宅等が多い地域。国道沿線には各種店舗が連坦し、利便性は悪く はない。塩害等から海寄り住宅地の人気は相対的に低下している。当面の地価は下落傾向で推移すると判断。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +6.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     10,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は余市町内の住宅地域一円で、特に中心市街地に近く、国道５号の海側背後地の既成住宅地域である。中心 となる需要者は町内居住の個人で、他地域からの流入は少ない。生活利便性は悪くはないが、海寄りのエリアは敬遠さ れる傾向がある。管内景気動向もあり町内経済が低迷を続け宅地需要は減退し、コロナ禍以前より地価は弱含み傾向で 推移。需要の中心となる価格帯は、対象地と同規模土地で２５０万円程度、中古住宅は条件により価格は様々である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域周辺は戸建住宅を主とする住宅地域で一部にアパート等が見られるも、海岸に近い住宅地は塩害もあって敬遠 される傾向であり、共同住宅等の収益物件の需要は極めて少ない。賃貸市場が形成されておらず、適切な賃貸事例の収 集は困難で収益価格の試算は断念した。よって、市場の動向を反映した価格として信頼性が高い比準価格をそのまま採 用することとし、外の標準地との比較、地域の価格動向を斟酌し、対象標準地の鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     10,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍以前の後志管内景気動向は、好況に 沸いた一部地域を除き動きは鈍かった。５類 移行後の現時点でも、同様の傾向が持続して いる。 町内では海寄り、利便性は悪くない当地は高 速道路延長後も、管内景気動向等から地価は 弱含み傾向で推移してきた。今後も同様な趨 勢が続くと予測。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.8 ％  ％