令和6年1月12日　提出 八雲 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   八雲 5-1 北海道 北海道第６ 氏名  不動産鑑定士　山本　寛士   TEL.

鑑定評価額 8,580,000 円  １㎡当たりの価格 25,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 21,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月13日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 二海郡八雲町本町１３６番１外 ②地積 　(㎡) 335   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,400) 準防 （その他） (90,400) 1:3 店舗兼住宅 Ｓ2 小売店舗が建ち並ぶ 駅前の商業地域 北東18m道道、背面道 水道、下水 八雲 110m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南     0 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １８ｍ道道 交通 施設 ＪＲ八雲駅北方 110m 法令 規制 （都） 商業 (90,400) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 当町における中心市街地の過半が需要土地等調査法の特別注視区域に指定されるため、近隣地域や周辺地域を含 めて今後の需給動向には注視が必要である。 (3)最有効使用の判定 低層店舗兼住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 二方路　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     25,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は町内の中心市街地に位置する商業地域の範囲であり需要者は町内の個人又は法人事業者が中心である。当 町においても人口減少や高齢化進行に歯止めがかからず町内の消費は低迷しており、国道沿いの大型商業施設への顧客 流出もあるため近隣地域の存する旧来からの中心商業地域の商況は低迷している。商業地としての需要は引き続き減退 しており取引数も極めて少なく画地規模や用途も混在しているため需要の中心価格帯は特定しがたい。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 町内では商業地の取引が極めて少ないため取引時点の古い事例や地域格差のやや大きい事例をも採用せざるを得なかっ たが各事例の有する規範性を適切に勘案のうえ比準価格を試算しており説得力を有する価格が求められている。一方、 近隣地域及び周辺地域は自用の店舗併用住宅等を中心とする商業地域であり賃貸市場が成熟していない実情のため収益 価格の試算は断念した。鑑定評価額の決定に当たっては、実証的で客観的な比準価格を標準として決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     26,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 八雲町の人口はこの５年で１割強減少してお り高齢化率は北海道平均を１割強上回ってお り、消費低迷への影響が懸念される。 ＪＲ八雲駅前に位置する旧来からの中心的商 業地域であり、地域要因の変動は特にない。 二方路としての効用増が認められる。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.0 ％  ％