令和6年1月12日　提出 八雲 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   八雲 -2 北海道 北海道第６ 氏名  不動産鑑定士　山本　寛士   TEL.

鑑定評価額 3,330,000 円  １㎡当たりの価格 13,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月13日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 二海郡八雲町出雲町１４番８内 ②地積 　(㎡) 250   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） ２中専 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 く見られる住宅地域 東7.2m町道 水道、下水 八雲 870m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    90 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  21.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北７ｍ町道 交通 施設 ＪＲ八雲駅南西方 870m 法令 規制 （都） ２中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 当町における中心市街地の過半が需要土地等調査法の特別注視区域に指定されるため、近隣地域や周辺地域を含 めて今後の需給動向には注視が必要である。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     13,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は町内の中心市街地に位置する住宅地域の範囲で需要者は町内の居住者が中心である。水準を大きく下回る 取引も散見されるが住宅地の取引数、取引価格ともに比較的安定している。ただし、人口減少や高齢化進行に歯止めが かからない状況にあり、住宅地の需要も減退しており小幅ながら地価の下落も続いている。需要価格帯は土地で３００ 万円前後、中古住宅は建物の経年等にも左右されるが１，０００万円までが中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 取引時点のやや古い事例も採用せざるを得なかったが何れも地域的特性が概ね類似しており規範性を有する比準価格が 求められている。一方、近隣地域及び周辺地域は自用の戸建住宅が建ち並ぶ地域であり賃貸市場が成熟していない実情 から収益価格の試算は断念した。鑑定評価額の決定に当たっては、標準地の市場性を適切に反映している比準価格を標 準に代表標準地との均衡にも留意して上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　北海道森 -1                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     10,800 円／㎡ [ 99.1] 100 100 [104.0] 100 [ 79.8] [103.0] 100 13,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     13,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 八雲町の人口はこの５年で１割強減少してい る。一方、高齢化率は周辺町に比し低位にあ るものの北海道平均を１割強上回っている。 居住環境の概ね良好な住宅地域であり、地域 要因の変動は特にない。 東向きの効用増が認められる。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -5.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 -16.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.2 ％  ％