別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
七飯 -3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
七飯 -3 北海道 北海道第６ 氏名  不動産鑑定士　前川　忠男   TEL.
鑑定評価額 4,700,000 円  １㎡当たりの価格 20,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.2 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月10日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 亀田郡七飯町大中山２丁目４０５番４４
｢大中山２－３５－４｣		 ②地積
　(㎡)		 235  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,200)

（その他）

1.5:1		 住宅

Ｗ2		 中規模一般住宅が建
ち並ぶ丘陵地の住宅
地域		 北東5.8m町道 水道、下水 大中山

700m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない 街

路		 基準方位北５．８ｍ
町道		 交通

施設		 ＪＲ大中山駅北東方

700m		 法令

規制		 １中専
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 一般住宅が建ち並ぶ住宅地域で、町内のほか函館市からのベッドタウンとしての需要もあるため土地需要は堅調
であり、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     20,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     12,400 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、函館市の通勤圏内である函館市に近い大中山、大川地区を中心とする七飯町市街地の住宅地域一円の範
囲である。函館市への通勤圏にあることから需要者は町内の在住者層を中心として函館市内の在住者層も含む。近年は
、函館市の土地価格と比較すると割安のうえ、町による子育て支援策等の影響により土地取引も増加している。当該地
域での取引は、土地で５００万円前後、新築戸建住宅は２０００万円～２５００万円程度が中心となっている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、大中山地区の住宅地域に所在する取引事例を採用し求めたもので、市場性を反映し、実証的で説得力を有
する。地域内に共同住宅も見られることから収益還元法を適用したが、建築費等の上昇に伴い、現時点では元本価格に
見合った賃料が得られず低位に得られたものと思料する。本件では、比準価格を中心に、収益価格を考量し、代表標準
地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　北斗 -1                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +5.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     19,500 円／㎡		 [ 99.5]
100		 100
[105.0]		 100
[ 93.5]		 [101.0]
100		 20,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     19,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 七飯町の高齢化率は全道平均を上回るが、子
育て支援策等の影響もあり人口減少率は道南
の自治体の中で最も低く、不動産需要も堅調
である。

地域要因に格別な変動要因は見られない。一
般的要因の影響を受けているものの、函館市
の比較による割安感から地価は上昇傾向にあ
る。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　 +10.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 -15.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 七飯 -3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２４１０
７１３３７
-111009		 亀田郡七飯町

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西8m町道、
中間画地
１低専

(50,80)
b １２４１０
７１３３７
-111007		 亀田郡七飯町

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南東8m町道、
中間画地
１住居

(60,200)
c １２４１０
７１３３７
-111008		 亀田郡七飯町

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 北西15m町道、
中間画地
１低専

(50,80)
d １２４１０
７１３３７
-117001		 亀田郡七飯町

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東8m町道、
中間画地
準工

(60,200)
e １２４１０
７１３３７
-511018		 亀田郡七飯町

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東6m町道、
中間画地
１低専

(50,80)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
22,521  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
22,610 		 100
[ 115.0]
19,661 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
19,900 
b (　           ) 
13,570  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[  80.0]		 100
[ 104.0]
16,473 		 100
[ 112.2]
14,682 
14,800 
c (　           ) 
32,397  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
32,525 		 100
[ 108.9]
29,867 
30,200 
d (　           ) 
32,013  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
32,013 		 100
[ 123.4]
25,942 
26,200 
e (　           ) 
20,258  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
20,860 		 100
[ 112.7]
18,509 
18,700 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 +10.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　 +10.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     20,000 円／㎡]  



七飯 -3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  対象標準地は既成市街地に所在し、適正な再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,517,334 
671,734 
2,845,600 
2,704,790 
140,810 		 （　0.9699）
136,572 		 （  4.7 -  0.0 ）
4.7％  
⑧収益価格 　      2,905,787 円　　　　（　     12,400 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
七飯 -3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 136.08 Ｗ2 272.16
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専

 60 ％   200 ％   200 ％   235 ㎡     17.5 m x   13.4 m  前面道路：町道     　   5.8 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 各階２戸、１戸当り６３㎡程度の３ＬＤＫの共同住宅を想定した。 ⑦有効率　  92.0 ％
の理由		 同種同類型の建物として概ね標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 2		 住宅
136.08 
92.0 
125.19 
1,245 
155,862 		 0.0  0 
1.0  155,862 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
272.16 
92.0 
250.38 

311,724 		 0 
311,724 
⑨年額支払賃料        311,724 円　×　12ヶ月　＝　       3,740,688 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     250.38 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） （年額支払賃料）×３％ 112,220 円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,740,688 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       187,034 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,441,434 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）                   円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　                 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          311,724 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　          75,900 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,517,334 円　　　　（　        14,967 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １２４１３９５
３３７
　　　　-591005		 1,221  
(   1,196) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,285 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,272 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,245 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b １２４１３９５
３３７
　　　　-591004		 1,182  
(   1,157) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,182 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
七飯 -3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 146,800 円  　　　　     36,700,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 187,034 円  　　　        3,740,688　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　        7,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      256,900 円  　　　　     36,700,000　×　　  50.0 ％　×　  14.00 /1000
④損害保険料        36,700 円  　　　　     36,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        36,700 円  　　　　     36,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         671,734 円　（　　　　　　         2,858 円／㎡）　　（経費率　　  19.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9699    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 36,700,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 135,000 円／㎡　×　     272.16 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0737     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0628 ×　 45 ％　＋　0.0782 ×  40 ％　＋ 0.0944 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,704,790 円  
（　　　　　        11,510 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,517,334 円      
②総費用 671,734 円      
③純収益　①－② 2,845,600 円      
④建物等に帰属する純収益 2,704,790 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 140,810 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 136,572 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          581 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      2,905,787 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      12,400 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 七飯 -3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　亀田郡七飯町大中山二丁目４０５番４４
 4405000031865-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
七飯 -3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
七飯 -3 北海道 北海道第６ 氏名  不動産鑑定士　山本　寛士   TEL.
鑑定評価額 4,630,000 円  １㎡当たりの価格 19,700 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.2 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月13日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 亀田郡七飯町大中山２丁目４０５番４４
｢大中山２－３５－４｣		 ②地積
　(㎡)		 235  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,200)

（その他）

1.5:1		 住宅

Ｗ2		 中規模一般住宅が建
ち並ぶ丘陵地の住宅
地域		 北東5.8m町道 水道、下水 大中山

700m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北５．８ｍ
町道		 交通

施設		 ＪＲ大中山駅北東方

700m		 法令

規制		 １中専
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 隣接する函館市郊外住宅地の地価に比し近隣地域等の割安感は続いており近隣地域等での需要も引き続き堅調で
ある。このため当面は地価が上昇すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     19,700 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     12,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は町内における住宅地域一円であり特に市街地南部の大川地区や大中山地区との代替競争関係が強い。需要
者は町内に居住する３０～４０代の一次取得者が中心であり函館からの流入もある。近隣地域等は居住環境が良好であ
るほか函館市への通勤利便性も有する立地にあり、また、隣接する函館市郊外住宅地の地価に比し割安感もあるため需
要は底堅く地価は強含み。需要の中心価格帯は土地で４５０万円前後、新築戸建住宅は２，５００万円前後である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 画地規模のやや異なる事例も含まれているが採用事例は何れも地域的特性は類似しており各補修正も適切に行われてい
るため説得力を有する比準価格が求められている。一方、収益価格は標準地の収益性に着目して試算したが近隣地域等
では自用目的の取引が価格形成に大きな影響を与えておりその規範性はやや劣る。鑑定評価額の決定に当たっては、実
証的で客観的な比準価格を標準に収益価格は参考程度に留め代表標準地との均衡にも留意して決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　北斗 -1                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +5.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     19,500 円／㎡		 [ 99.5]
100		 100
[105.0]		 100
[ 95.0]		 [101.0]
100		 19,600 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     19,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 七飯町の高齢化率は北海道平均をやや上回っ
ているが道南圏では低位にあり、直近５年の
人口減少率にあっては北海道平均の約半分で
ある。

居住環境が良好な住宅地域であり、地域要因
の変動は特にない。



北東向きの効用増が認められる。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +8.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 -12.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 七飯 -3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２４１０
７１３３７
-117001		 亀田郡七飯町

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東8m町道、
中間画地
準工

(60,200)
b １２４１０
７１３３７
-111007		 亀田郡七飯町

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南東8m町道、
中間画地
１住居

(60,200)
c １２４１０
７１３３７
-511018		 亀田郡七飯町

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東6m町道、
中間画地
１低専

(50,80)
d １２４１０
７１３３７
-511019		 亀田郡七飯町

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西6m町道、
中間画地
１低専

(50,80)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
32,013  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
32,013 		 100
[ 124.5]
25,713 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
26,000 
b (　           ) 
13,570  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[  80.0]		 100
[ 104.0]
16,473 		 100
[ 112.2]
14,682 
14,800 
c (　           ) 
20,258  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
20,860 		 100
[ 112.7]
18,509 
18,700 
d (　           ) 
10,030  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  85.0]
12,272 		 100
[  99.0]
12,396 
12,500 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　 +10.0 環境　　　　 +11.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +1.0
画地　　　　 -15.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     19,700 円／㎡]  



七飯 -3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,270,150 
651,340 
2,618,810 
2,482,350 
136,460 		 （　0.9718）
132,612 		 （  4.7 -  0.0 ）
4.7％  
⑧収益価格 　      2,821,532 円　　　　（　     12,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
七飯 -3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
低層住宅 125.00 Ｗ2 250.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専

 60 ％   200 ％   200 ％   235 ㎡     17.5 m x   13.4 m  前面道路：町道     　   5.8 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ファミリー向けタイプ４戸、平均専用面積５９㎡ ⑦有効率　  94.0 ％
の理由		 建物規模、用途、階層等から標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 2		 居宅
125.00 
94.0 
117.50 
1,240 
145,700 		 0.0  0 
1.0  145,700 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
250.00 
94.0 
235.00 

291,400 		 0 
291,400 
⑨年額支払賃料        291,400 円　×　12ヶ月　＝　       3,496,800 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     235.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含まれる
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） （年額支払賃料）×３％ 104,904 円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,496,800 円　　×　　   5.5 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       192,324 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,199,572 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）                   円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　                 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          291,400 円　×　　  94.5 ％　　×　　　 0.2563　＝　          70,578 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,270,150 円　　　　（　        13,916 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １２４１３９５
３３７
　　　　-591005		 1,221  
(   1,196) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,285 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,266 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,240 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b １２４１３９５
３３７
　　　　-591004		 1,182  
(   1,157) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,182 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
七飯 -3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 134,000 円  　　　　     33,500,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 174,840 円  　　　        3,496,800　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　        7,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      234,500 円  　　　　     33,500,000　×　　  50.0 ％　×　  14.00 /1000
④損害保険料        67,000 円  　　　　     33,500,000　×　　　　  0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        33,500 円  　　　　     33,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         651,340 円　（　　　　　　         2,772 円／㎡）　　（経費率　　  19.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9718    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 33,500,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 134,000 円／㎡　×　     250.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0741     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0588 ×　 45 ％　＋　0.0836 ×  40 ％　＋ 0.0944 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,482,350 円  
（　　　　　        10,563 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,270,150 円      
②総費用 651,340 円      
③純収益　①－② 2,618,810 円      
④建物等に帰属する純収益 2,482,350 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 136,460 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 132,612 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          564 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      2,821,532 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      12,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 七飯 -3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　亀田郡七飯町大中山二丁目４０５番４４
 4405000031865-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考