令和6年1月12日　提出 七飯 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   七飯 -2 北海道 北海道第６ 氏名  不動産鑑定士　前川　忠男   TEL.

鑑定評価額 4,100,000 円  １㎡当たりの価格 9,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.6 倍  (2)実地調査日 令和5年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 亀田郡七飯町大中山３丁目３０３番２３ ②地積 　(㎡) 418   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅が散在する 空地の多い住宅地域 北西7m道路 水道 大中山 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   150 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 基準方位北７ｍ道路 交通 施設 ＪＲ大中山駅北東方 1.4km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅が見られる住宅地域で、地域内に格別な変動要因はないことから、現状維持と予測するが、市街化調整 区域に所在するため需要は限定的で市街化区域と比べて価格水準が低いものの需要は弱含み傾向と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      9,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は七飯町郊外部の調整区域内及び準都市計画区域内の住宅地一円である。主な需要者は町内の農業従事者及 び町内勤労者層が中心となる。農業従事者の減少と市街化区域内の良質な宅地の価格下落が長年続いたため割安感が薄 れ、同一需給圏内の宅地需要は弱く取引は減少している状況となっている。取引される面積は様々であるが、中心とな る価格帯は土地で総額４００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地は市街化調整区域に所在し取引は自用目的が標準であり、アパート等の収益物件は見当たらない。よって、アパ ート建築を想定することは困難であるため収益価格は試算しなかった。一方、規範性の高い取引事例から試算した比準 価格は説得力を有する適正な価格と判断される。以上から、本件においては比準価格は妥当と判断し、比準価格をもっ て鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      9,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 七飯町の高齢化率は全道平均を上回るが、子 育て支援策等の影響もあり人口減少率は道南 の自治体の中で最も低く、不動産需要も堅調 である。 調整区域の住宅地域である。利便性が劣る調 整区域内の住宅地は人気が低く、地価は弱含 みの傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.0 ％  ％