令和6年1月12日　提出 七飯 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   七飯 -1 北海道 北海道第６ 氏名  不動産鑑定士　前川　忠男   TEL.

鑑定評価額 5,080,000 円  １㎡当たりの価格 20,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和5年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 亀田郡七飯町本町２丁目１４８番２７ ｢本町２－２５－６｣ ②地積 　(㎡) 254   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い分譲住宅地域 南8m町道 水道、下水 七飯 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    80 ｍ、南    80 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 基準方位北８ｍ町道 交通 施設 ＪＲ七飯駅北西方 1.3km 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域で、当面は現状維持と思われる。長年の地価下落からほぼ底値の状 態にあり、高めの取引も散見される状況となっており、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +6.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     20,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、七飯町北西部の住宅地域一円である。需要者は雇用が安定的な七飯町における在住者が中心である。ま た函館市から距離があるが、他地域からの流入も一部見受けられ需要は安定している。近年は、函館市の土地価格と比 較すると割安のうえ、町による子育て支援策等の影響により土地取引も増加している。土地は５００万円前後、戸建住 宅は新築で２０００万円～２５００万円程度が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、本町の住宅地域に所在する取引事例を採用し求めたもので、市場性を反映し実証的で説得力を有する。容 積率制限が厳しい第１種低層住居専用地域に所在しており、賃貸用建物の建築は経済合理性の観点から実現性が乏しく 、収益還元法は適用しなかった。本件では、比準価格を中心に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のと おり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　北斗 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     19,500 円／㎡ [ 99.5] 100 100 [105.0] 100 [ 98.0] [106.0] 100 20,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     19,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 七飯町の高齢化率は全道平均を上回るが、子 育て支援策等の影響もあり人口減少率は道南 の自治体の中で最も低く、不動産需要も堅調 である。 地域要因に格別な変動要因は見られない。一 般的要因の影響を受けているものの、函館市 の比較による割安感から地価は上昇傾向にあ る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +8.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 -11.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.2 ％  ％