令和6年1月14日　提出 当別 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   当別 -2 北海道 北海道第４ 氏名  不動産鑑定士　村上　功英   TEL.

鑑定評価額 2,180,000 円  １㎡当たりの価格 5,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 石狩郡当別町樺戸町５２番４９ ②地積 　(㎡) 382   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） ２中専 (60,200) （その他） 1.5:1 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に農地 等が見られる住宅地 域 東10m町道 水道、下水 当別 1.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    30 ｍ、南    50 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       380 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　１０ ｍ町道 交通 施設 当別駅南東方 1.7km 法令 規制 （都） ２中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 札幌市周辺の需要増等の影響もあり地価の下落傾向は弱まりつつある。但し、医療大学の移転が予定されており 、今後の地価への影響が懸念される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      5,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は当別町一円の圏域で、需要者の中心は町内居住者が多いものの、周辺市町からの転入もみられる。町中心 部からはやや距離があり、不動産取引は少なく、地価は弱含み傾向にある。また、医療大学移転予定の地価への影響が 懸念される。土地は規模１１０～１２０坪程度で２００万円～２５０万円程度。中古戸建物件価格は、建物の規模、建 築年数等によりまちまちである。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、やや広範囲に事例を採用せざるを得なかったものの、補修正等により市場性を反映した説得力を有する価 格が得られたと判断する。一方、収益価格は自己使用の戸建住宅が主体で、賃貸市場が未成熟で適切な賃貸事例が把握 できないため、適用を断念した。以上より、一般的に取引の指標となる取引事例より求めた比準価格を採用し、鑑定評 価額を上記の通りと決定した。なお、代表標準地とは概ね均衡を得ているものと判断した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　当別 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　      9,100 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [164.6] [103.0] 100 5,690  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      5,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 石狩５市の土地価格は上昇傾向であったが、 建築費の高騰が土地価格の上昇を抑制しつつ ある。地方都市は一部の都市を除き、地価下 落が続いている。 札幌市周辺の地価上昇による当町への好影響 は期待されるものの、町中心部からやや距離 のある地域でもあり、当地域の地価は下落傾 向。 特にない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  +6.0 環境　　　　　　 +65.0 行政　　　　　　  -3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.4 ％  ％