令和6年1月15日　提出 北斗 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   北斗 -6 北海道 北海道第６ 氏名  不動産鑑定士　本間　芳樹   TEL.

鑑定評価額 3,270,000 円  １㎡当たりの価格 15,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月18日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 北斗市向野１丁目１５番４８ ｢向野１－１６－２５｣ ②地積 　(㎡) 214   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 北東8m市道 水道、下水 新函館北斗 3.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   150 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 基準方位北８ｍ市道 交通 施設 ＪＲ新函館北斗駅南西 方 3.7km 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 旧大野町郊外部の住宅地域で、地域要因に大きな変動はなく、当面は現状を維持するとものと予測。北斗市の中 でも旧大野町の人口減少率は相対的に高く、地価は弱含みながらほぼ横這い圏内の動きが続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     15,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は北斗市の住宅地域である。この中で代替競争関係が強いのは旧大野町郊外部の住宅地域である。需要者の 中心は市内のうち旧大野町地区在住者である。函館市内勤労者層の住宅需要が市内に回帰し函館市のベッドタウンとし ての性格は薄れ、外部からの流入が減少し地域内人口が減少しており、当地域の住宅地取引は動意に乏しい状況となっ ている。需要の中心となる価格帯は土地が３００万円台、新築戸建物件が２，０００万円台後半と思われる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 旧大野町の戸建住宅地としての取引が支配的な地域である。周辺は戸建住宅地域でありアパートはほとんどなく総じて 古いものばかりである。加えて容積率８０％の地域であり、土地・建物を新たに取得してのアパート経営の需要は認め られないため、収益還元法の適用は断念した。以上から、複数の自己使用目的の取引から試算した比準価格について、 代表標準地との検討を踏まえて当該比準価格を妥当と判断し、鑑定評価額を上記の通りと決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　北斗 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     19,500 円／㎡ [ 99.5] 100 100 [105.0] 100 [123.6] [101.0] 100 15,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     15,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症の５類移行もあっ て、個人消費は物価上昇の影響を受けつつも 持ち直しており、道南地方の景気全体も持ち 直している。 旧大野町市街地郊外部の住宅地域。地域要因 に格別の変動ないが、エリア人口の減少等か ら横這い圏内ながら若干の弱含み傾向が続い ている。 特段の変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +8.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +10.0 行政　　　　　　  +4.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.6 ％  ％