鑑定評価書

令和6年1月12日　提出
北斗 -5　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

北斗 -5

北海道

北海道第６

氏名

不動産鑑定士　山本　寛士

TEL.

鑑定評価額

4,070,000 円

１㎡当たりの価格

23,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月10日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和5年12月13日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	北斗市東浜２丁目２３４番１３｢東浜２－２８－１０｣				②地積　(㎡)	173 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他）
	1:1	住宅Ｗ2	一般住宅の中にアパート等も見られる住宅地域	西7.9m市道	水道、下水	久根別 600m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 50 ｍ、南 100 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 14.0 ｍ、奥行　約　　 14.0 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　ほぼ正方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北８ｍ市道

交通

施設

いさ鉄久根別駅南西方

600m

法令

規制

１住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

市人口の減少に歯止めがかからず市域の拡大は望めない。需要もやや弱含んでいる地区でもあり小幅ながら地価
の下落が続くと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 23,500 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 13,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は市内の旧上磯町地区における住宅地域の範囲であり特に東浜地区や久根別地区等との代替競争関係が強い
。需要者は市内の居住者が中心であり函館からの流入も散見される。近隣地域や周辺地域は鉄道駅やスーパー等の商業
施設へ徒歩圏に位置し利便性は認められるものの市人口の減少もあって需要はやや弱含んでいる。需要の中心価格帯は
土地で４００万円前後、新築戸建住宅は２，０００万円台後半までである。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

取引時点が概ね新しく地域的特性も概ね類似の事例を採用して比準価格を試算しており説得力を有する価格が求められ
ている。一方、収益価格は低層住宅を想定のうえ標準地の収益性を試算したが近隣地域は賃貸目的より自用目的の取引
が中心であり標準地の画地規模も踏まえると収益価格の規範性はやや劣る。このため鑑定評価額の決定に当たっては、
規範性の優る比準価格を標準に収益価格は参考程度に留め代表標準地との均衡にも留意して決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　北斗 -1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +5.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 19,500 円／㎡

[ 99.5]
100

100
[105.0]

100
[ 80.8]

[103.0]
100

23,600

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     23,600 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

北斗市の直近５年の人口減少率は北海道平均
をやや上回っているが、高齢化率は北海道平
均をやや下回っている。

価格帯中位の住宅地域であり、地域要因の変
動は特にない。

西向きの効用増が認められる。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +6.0
交通・接近　　　 -18.0
環境　　　　　　  -7.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

北斗 -5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２４１３９１２３６ -597010	北斗市		貸家建付地	（　）	長方形	南6.2m市道、中間画地		準工 (60,200)
b	１２４１３９１２３６ -591049	北斗市		建付地	（　）	長方形	北東5m道道、南東2.4m、角地		１住居 (60,200)
c	１２４１３９１２３６ -591062	北斗市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北7.7m市道、中間画地		１中専 (60,200)
d	１２４１３９１２３６ -591027	北斗市		建付地	（　）	長方形	南7.8m市道、中間画地		１住居 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 20,553	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.0]	19,390	100 [ 83.3]	23,277	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	24,000
b	(　 ) 28,193	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	27,109	100 [ 116.4]	23,290		24,000
c	(　 ) 22,000	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 90.0]	100 [ 100.0]	24,444	100 [ 112.0]	21,825		22,500
d	(　 ) 24,225	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 80.0]	100 [ 106.0]	28,567	100 [ 125.0]	22,854		23,500
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -15.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +6.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +20.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +12.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +25.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +6.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 23,500 円／㎡]

北斗 -5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	1,909,818	393,156	1,516,662	1,407,900	108,762	（　0.9718） 105,695	（ 4.7 - 0.0 ） 4.7％
	⑧収益価格	2,248,830 円　　　　（　 13,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

北斗 -5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
低層住宅	70.00	Ｗ2	140.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居	60 ％	200 ％	200 ％	173 ㎡	13.0 m x 13.5 m	前面道路：市道　 7.9 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

単身向けタイプ４戸、平均専用面積３３㎡

⑦有効率　 95.0 ％
の理由

建物規模、用途、階層等から標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	居宅	70.00	95.0	66.50	1,220	81,130	0.0	0
							1.0	81,130
～

～

～

～

計		140.00	95.0	133.00		162,260		0
								162,260

⑨年額支払賃料	162,260 円　×　12ヶ月　＝　 1,947,120 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 133.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含まれる
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	3,500 円／台　×　 2 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 84,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

（年額支払賃料＋駐車場使用料）×３％

60,934 円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	1,947,120 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 84,000 円　　×　　 3.0 ％　＝　　 99,876 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	1,870,310 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 162,260 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 39,508 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	1,909,818 円　　　　（　 11,039 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１２４１３９５２３６　　　　-591018	1,079 ( 1,079)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,079	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,246 円/㎡　月額支払賃料（　 1,220 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１２４１３９５２３６　　　　-591015	1,667 ( 1,632)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [102.5]	100 [118.0]	100 [100.0]	1,378
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

北斗 -5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	95,000 円	19,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	101,556 円	2,031,120　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 6,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 133,000 円	19,000,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	38,000 円	19,000,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	19,000 円	19,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 393,156 円　（　　　　　　 2,273 円／㎡）　　（経費率　　 20.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9718

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	19,000,000 円	設計監理料率　 136,000 円／㎡　×　 140.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0741	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0588 ×　 45 ％　＋　0.0836 × 40 ％　＋ 0.0944 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,407,900 円（　　　　　 8,138 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	1,909,818 円
②総費用	393,156 円
③純収益　①－②	1,516,662 円
④建物等に帰属する純収益	1,407,900 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	108,762 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	105,695 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 611 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,248,830 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 13,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

北斗 -5　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	北斗市東浜二丁目２３４番１３	4400000106642-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 6 年地価公示）

令和6年1月15日　提出
北斗 -5　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

北斗 -5

北海道

北海道第６

氏名

不動産鑑定士　本間　芳樹

TEL.

鑑定評価額

4,050,000 円

１㎡当たりの価格

23,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月10日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和5年12月18日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	北斗市東浜２丁目２３４番１３｢東浜２－２８－１０｣				②地積　(㎡)	173 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他）
	1:1	住宅Ｗ2	一般住宅の中にアパート等も見られる住宅地域	西7.9m市道	水道、下水	久根別 600m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 50 ｍ、南 100 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 14.0 ｍ、奥行　約　　 14.0 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　ほぼ正方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない。

街

路

基準方位北８ｍ市道

交通

施設

いさ鉄久根別駅南西方

600m

法令

規制

１住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

国道北側エリアの戸建住宅のほかアパートも見られるやや雑然とした住宅地域である。利便性は良好であるが周
辺の区画整然とした住宅団地と比べて相対的に需要が弱く、今後も弱含み傾向が続くものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 23,400 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 12,400 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、旧上磯町に所在する住宅地域であり、特に価格牽連性が強いのは、東浜地区のうち国道の北側エリアの
住宅地域である。当該地区は久根別地区に隣接しており、住宅需要は北斗市内の企業に勤務する勤労者層が中心である
が、函館市に通勤する勤労者層の需要も認められる。周辺住宅地と比べて、やや雑然とした住宅地域であり新規不動産
需要が減退気味である。引価格の中心は、土地が４００万円程度、新築戸建住宅は２，０００万円台後半である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

土地取引は自己使用の戸建住宅の建設目的が支配的で、一部にアパートも見られるものの、元々の土地所有者が遊休地
の活用のためにアパートを建設するケースが多く、アパートを想定するには画地規模がやや小さいことから、収益価格
は低位に試算された。本件においては、市場参加者の属性を踏まえて収益価格は参考に留めることとし、複数の取引か
ら試算した比準価格について、代表標準地との検討を踏まえ妥当と判断し、鑑定評価額を上記の通りと決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　北斗 -1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +5.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 19,500 円／㎡

[ 99.5]
100

100
[105.0]

100
[ 80.8]

[103.0]
100

23,600

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナウイルス感染症の５類移行もあっ
て、個人消費は物価上昇の影響を受けつつも
持ち直しており、道南地方の景気全体も持ち
直している。

既成住宅地であり、地域要因に大きな変動は
ないが、古くやや雑然とした住宅地域のため
人気が劣り、需要は弱含みとなっている。

特段の変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +6.0
交通・接近　　　 -18.0
環境　　　　　　  -7.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

北斗 -5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２４１３９１２３６ -591049	北斗市		建付地	（　）	長方形	北東5m道道、南東2.4m、角地		１住居 (60,200)
b	１２４１３９１２３６ -597011	北斗市		更地	（　）	ほぼ長方形	南6m市道、北8m、二方路		準工 (60,200)
c	１２４１３９１２３６ -591033	北斗市		更地	（　）	長方形	南6m市道、中間画地		２中専 (60,200)
d	１２４１３９１２３６ -591028	北斗市		更地	（　）	長方形	南8m市道、中間画地		１住居 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 28,193	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	27,109	100 [ 116.4]	23,290	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	24,000
b	(　 ) 22,905	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 108.1]	21,189	100 [ 93.1]	22,759		23,400
c	(　 ) 20,456	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 95.4]	21,442	100 [ 100.0]	21,442		22,100
d	(　 ) 27,207	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.7]	27,018	100 [ 115.0]	23,494		24,200
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +20.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +8.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +2.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -4.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +15.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +0.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 23,400 円／㎡]

北斗 -5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			標準地は既成市街地に所在し、適正な再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	1,894,811	381,758	1,513,053	1,409,240	103,813	（　0.9718） 100,885	（ 4.7 - 0.0 ） 4.7％
	⑧収益価格	2,146,489 円　　　　（　 12,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

北斗 -5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	70.00	Ｗ2	140.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居	60 ％	200 ％	200 ％	173 ㎡	13.0 m x 13.5 m	前面道路：市道　 7.9 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

各階２戸、タイプ１Ｋ、平均専有面積約３３㎡、容積率を充足して建築する地域でない

⑦有効率　 95.0 ％
の理由

同種同類型の建物として標準的である。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	住宅	70.00	95.0	66.50	1,210	80,465	0.0	0
							1.0	80,465
～

～

～

～

計		140.00	95.0	133.00		160,930		0
								160,930

⑨年額支払賃料	160,930 円　×　12ヶ月　＝　 1,931,160 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 133.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	3,500 円／台　×　 2 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 84,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

（年額支払賃料＋駐車場使用料等）×３％

60,455 円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	1,931,160 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 84,000 円　　×　　 3.0 ％　＝　　 99,078 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	1,855,627 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 160,930 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 39,184 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	1,894,811 円　　　　（　 10,953 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１２４１５０５２３６　　　　-591012	1,097 ( 1,097)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,155	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,236 円/㎡　月額支払賃料（　 1,210 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１２４１５０５２３６　　　　-591006	1,379 ( 1,350)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	1,254
c	１２４１５０５２３６　　　　-591002	1,085 ( 1,085)	100 [108.1]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,057

北斗 -5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	98,000 円	19,600,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	100,758 円	2,015,160　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 6,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 137,200 円	19,600,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	19,600 円	19,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	19,600 円	19,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 381,758 円　（　　　　　　 2,207 円／㎡）　　（経費率　　 20.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9718

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	19,600,000 円	設計監理料率　 140,000 円／㎡　×　 140.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0719	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0588 ×　 45 ％　＋　0.0782 × 40 ％　＋ 0.0944 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,409,240 円（　　　　　 8,146 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	1,894,811 円
②総費用	381,758 円
③純収益　①－②	1,513,053 円
④建物等に帰属する純収益	1,409,240 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	103,813 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	100,885 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 583 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,146,489 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,400 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

北斗 -5　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	北斗市東浜二丁目２３４番１３	4400000106642-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考