鑑定評価書

令和6年1月12日　提出
北斗 -2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

北斗 -2

北海道

北海道第６

氏名

不動産鑑定士　山本　寛士

TEL.

鑑定評価額

4,020,000 円

１㎡当たりの価格

24,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月10日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和5年12月13日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	北斗市常盤２丁目６２番７｢常盤２－１－６｣				②地積　(㎡)	166 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１中専 (60,200) （その他）
	1:1	住宅Ｗ2	中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域	南東11m市道	水道、下水	上磯近接

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 100 ｍ、南 30 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 14.0 ｍ、奥行　約　　 14.0 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　ほぼ正方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北１１ｍ市
道

交通

施設

いさ鉄上磯駅近接

法令

規制

１中専
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

商店街等と近接する優位性は認められるものの市人口の減少に歯止めがかからず需要は総じて弱含んでいる。こ
のため小幅ながら地価の下落が続くと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +4.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 24,200 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 12,800 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は市内の旧上磯町地区における住宅地域の範囲であり特に大野川以西の住宅地域との代替競争関係が強い。
需要者は市内の居住者が中心であり函館や周辺町からの流入も散見される。鉄道駅や駅前商店街と近接しており利便性
は認められるものの市人口の減少が続いており需要は総じて弱含んでおり取引数も少ない。需要の中心価格帯は土地で
４００万円前後、中古住宅は建物の経年等にも左右されるが１，０００万円までとなっている。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は取引時点のやや古い事例をも採用せざるを得なかったが各補修正を適切に行い試算している。一方、収益価
格は低層住宅を想定のうえ標準地の収益性を試算したが近隣地域等は賃貸目的より自用目的の取引が中心であり標準地
の画地規模も踏まえると収益価格の規範性はやや劣る。このため鑑定評価額の決定に当たっては、規範性優る比準価格
を標準に収益価格は参考程度に留め代表標準地との均衡にも留意して決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　北斗 -1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +5.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 19,500 円／㎡

[ 99.5]
100

100
[105.0]

100
[ 80.3]

[104.0]
100

23,900

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     24,300 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

北斗市の直近５年の人口減少率は北海道平均
をやや上回っているが、高齢化率は北海道平
均をやや下回っている。

鉄道駅や駅前商店街に近接した住宅地域であ
り、地域要因の変動は特にない。

南東向きの効用増が認められる。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　 -22.0
環境　　　　　　   0.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

北斗 -2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２４１３９１２３６ -591063	北斗市		建付地	（　）	ほぼ正方形	南西7.7m市道、南東3.2m、角地		１中専 (60,200)
b	１２４１３９１２３６ -599002	北斗市		底地	（　）	長方形	南西6m市道、北西3m、角地		工業 (60,200)
c	１２４１３９１２３６ -591002	北斗市		貸家建付地	（　）	台形	南東7.7m市道、東10m、角地		１中専 (60,200)
d	１２４１３９１２３６ -591053	北斗市		建付地	（　）	ほぼ正方形	北西7.7m市道、南西7.7m、角地		１中専 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 18,174	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 70.0]	100 [ 98.8]	26,278	100 [ 112.5]	23,358	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.0] 　　　　 100	24,300
b	(　 12,601) 21,002	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 106.1]	19,795	100 [ 79.8]	24,806		25,800
c	(　 ) 15,468	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 80.0]	100 [ 96.7]	19,995	100 [ 91.2]	21,924		22,800
d	(　 ) 22,496	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	21,631	100 [ 94.1]	22,987		23,900
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +16.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -1.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -16.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -6.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -3.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -3.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 24,200 円／㎡]

北斗 -2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,383,051	494,720	1,888,331	1,785,810	102,521	（　0.9718） 99,630	（ 4.7 - 0.0 ） 4.7％
	⑧収益価格	2,119,787 円　　　　（　 12,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

北斗 -2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
低層住宅	90.00	Ｗ2	180.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専	60 ％	200 ％	200 ％	166 ㎡	13.3 m x 12.5 m	前面道路：市道　 11.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

単身～ディンクス向けタイプ４戸、平均専用面積４３㎡

⑦有効率　 95.0 ％
の理由

建物規模、用途、階層等から標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	居宅	90.00	95.0	85.50	1,200	102,600	0.0	0
							1.0	102,600
～

～

～

～

計		180.00	95.0	171.00		205,200		0
								205,200

⑨年額支払賃料	205,200 円　×　12ヶ月　＝　 2,462,400 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 171.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含まれる
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	3,000 円／台　×　 2 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 72,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

（年額支払賃料＋駐車場使用料）×３％

76,032 円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,462,400 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 72,000 円　　×　　 3.0 ％　＝　　 125,280 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,333,088 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 205,200 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 49,963 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,383,051 円　　　　（　 14,356 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１２４１３９５２３６　　　　-595002	1,029 ( 1,007)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 88.0]	100 [100.0]	1,231	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,226 円/㎡　月額支払賃料（　 1,200 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１２４１３９５２３６　　　　-591008	1,065 ( 1,043)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 96.0]	100 [100.0]	1,168
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

北斗 -2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	120,500 円	24,100,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	126,720 円	2,534,400　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 6,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 168,700 円	24,100,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	48,200 円	24,100,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	24,100 円	24,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 494,720 円　（　　　　　　 2,980 円／㎡）　　（経費率　　 20.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9718

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	24,100,000 円	設計監理料率　 134,000 円／㎡　×　 180.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0741	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0588 ×　 45 ％　＋　0.0836 × 40 ％　＋ 0.0944 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,785,810 円（　　　　　 10,758 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,383,051 円
②総費用	494,720 円
③純収益　①－②	1,888,331 円
④建物等に帰属する純収益	1,785,810 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	102,521 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	99,630 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 600 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,119,787 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,800 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

北斗 -2　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	北斗市常盤二丁目６２番７	4400000093405-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 6 年地価公示）

令和6年1月15日　提出
北斗 -2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

北斗 -2

北海道

北海道第６

氏名

不動産鑑定士　本間　芳樹

TEL.

鑑定評価額

4,000,000 円

１㎡当たりの価格

24,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月10日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和5年12月18日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	北斗市常盤２丁目６２番７｢常盤２－１－６｣				②地積　(㎡)	166 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１中専 (60,200) （その他）
	1:1	住宅Ｗ2	中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域	南東11m市道	水道、下水	上磯近接

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 100 ｍ、南 30 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 14.0 ｍ、奥行　約　　 14.0 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　ほぼ正方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない。

街

路

基準方位北１１ｍ市
道

交通

施設

いさ鉄上磯駅近接

法令

規制

１中専
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

北斗市市街地の西部、上磯駅付近の戸建住宅を中心とする住宅地域である。地域の人口減少等の影響から不動産
取引は低調である。横這い圏内の動きとなっているが、当面は一般的要因の影響から弱含み傾向と予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +4.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 24,100 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 12,600 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、北斗市内の旧上磯町の住宅地域一円である。この中で、特に価格牽連性が強いのは、大野川以西の住宅
地域であり函館市のベッドタウンとしての性格が希薄な地域である。周辺での宅地開発が一段落していることから当地
域における住宅取得需要は減退気味である。需要者の中心は市内で勤務する一次取得者層である。取引価格の中心は土
地で４００万円台、新築分譲住宅は見られず、注文住宅と中古住宅の取得需要が認められる地域となっている。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

土地取引は自己使用の戸建住宅の建設目的が支配的で、一部にアパートも見られるものの、元々の土地所有者が遊休地
の活用のためにアパートを建設するケースが多く、アパートを想定するには画地規模がやや小さいことから、収益価格
は低位に試算された。本件においては、市場参加者の属性を踏まえて収益価格は参考に留めることとし、複数の取引か
ら試算した比準価格について、代表標準地との検討を踏まえ妥当と判断し、鑑定評価額を上記の通りと決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　北斗 -1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +5.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 19,500 円／㎡

[ 99.5]
100

100
[105.0]

100
[ 80.3]

[104.0]
100

23,900

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナウイルス感染症の５類移行もあっ
て、個人消費は物価上昇の影響を受けつつも
持ち直しており、道南地方の景気全体も持ち
直している。

駅近接の住宅地域であるが、駅は主要駅では
ない。地域要因に大きな変動はないが、一般
的要因の影響から、需要はやや弱含みである
。

特段の変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　 -22.0
環境　　　　　　   0.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

北斗 -2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２４１３９１２３６ -591063	北斗市		建付地	（　）	ほぼ正方形	南西7.7m市道、南東3.2m、角地		１中専 (60,200)
b	１２４１３９１２３６ -591053	北斗市		建付地	（　）	ほぼ正方形	北西7.7m市道、南西7.7m、角地		１中専 (60,200)
c	１２４１３９１２３６ -591002	北斗市		貸家建付地	（　）	台形	南東7.7m市道、東10m、角地		１中専 (60,200)
d	１２４１３９１２３６ -591061	北斗市		更地	（　）	ほぼ長方形	北東5.4m市道、中間画地		１中専 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 18,174	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 70.0]	100 [ 98.8]	26,278	100 [ 112.5]	23,358	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.0] 　　　　 100	24,300
b	(　 ) 22,496	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	21,631	100 [ 94.1]	22,987		23,900
c	(　 ) 15,468	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 80.0]	100 [ 96.7]	19,995	100 [ 91.2]	21,924		22,800
d	(　 ) 31,984	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	31,667	100 [ 130.9]	24,192		25,200
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +16.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -1.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -3.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -6.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -3.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.5	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +40.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 24,100 円／㎡]

北斗 -2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,398,658	485,404	1,913,254	1,811,880	101,374	（　0.9718） 98,515	（ 4.7 - 0.0 ） 4.7％
	⑧収益価格	2,096,064 円　　　　（　 12,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

北斗 -2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	90.00	Ｗ2	180.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専	60 ％	200 ％	200 ％	166 ㎡	13.3 m x 12.5 m	前面道路：市道　 11.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

各階２戸、タイプ１ＬＤＫ、平均専有面積約４３㎡、容積率を充足して建築する地域でない

⑦有効率　 95.0 ％
の理由

同種同類型の建物として標準的である。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	住宅	90.00	95.0	85.50	1,194	102,087	0.0	0
							1.0	102,087
～

～

～

～

計		180.00	95.0	171.00		204,174		0
								204,174

⑨年額支払賃料	204,174 円　×　12ヶ月　＝　 2,450,088 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 171.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	3,000 円／台　×　 2 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 72,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

年額支払賃料等×３％

75,663 円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,450,088 円　　×　　 4.0 ％＋　　　 72,000 円　　×　　％　＝　　 98,004 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,348,421 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 204,174 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 50,237 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,398,658 円　　　　（　 14,450 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１２４１５０５２３６　　　　-591007	1,026 ( 1,004)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	1,140	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,220 円/㎡　月額支払賃料（　 1,194 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１２４１５０５２３６　　　　-591010	1,205 ( 1,180)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,148
c	１２４１５０５２３６　　　　-591006	1,379 ( 1,350)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	1,254

北斗 -2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	126,000 円	25,200,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	126,104 円	2,522,088　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 6,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 176,400 円	25,200,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	25,200 円	25,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	25,200 円	25,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 485,404 円　（　　　　　　 2,924 円／㎡）　　（経費率　　 20.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9718

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	25,200,000 円	設計監理料率　 140,000 円／㎡　×　 180.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0719	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0588 ×　 45 ％　＋　0.0782 × 40 ％　＋ 0.0944 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,811,880 円（　　　　　 10,915 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,398,658 円
②総費用	485,404 円
③純収益　①－②	1,913,254 円
④建物等に帰属する純収益	1,811,880 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	101,374 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	98,515 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 593 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,096,064 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,600 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

北斗 -2　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	北斗市常盤二丁目６２番７	4400000093405-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考