鑑定評価書

令和6年1月15日　提出
北斗 -1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

北斗 -1

北海道

北海道第６

氏名

不動産鑑定士　本間　芳樹

TEL.

鑑定評価額

5,410,000 円

１㎡当たりの価格

19,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月10日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.2 倍
(2)実地調査日	令和5年12月18日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	北斗市本郷２丁目１９０番１外｢本郷２－３５－７｣				②地積　(㎡)	279 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他）
	台形 1:2	住宅Ｗ2	一般住宅のほかに公共施設等が見られる住宅地域	南東16m市道、背面道	水道、下水	新函館北斗 2.6km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 50 ｍ、南 50 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 13.0 ｍ、奥行　約　　 19.0 ｍ、規模　　 250 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない

街

路

基準方位北１６ｍ市
道

交通

施設

ＪＲ新函館北斗駅南西
方
2.6km

法令

規制

１住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

旧大野町の一般住宅地域で、地域要因に大きな変動はなく、当面は現状を維持するとものと予測。北斗市の中で
も旧大野町の人口減少率は相対的に高く、地価は弱含みながらほぼ横這い圏内の動きが続くものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0
台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0
二方路　　　　　　　　　　　　　  +1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 19,400 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 2,750 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は北斗市の住宅地域である。この中で代替競争関係が強いのは旧大野町中心部の住宅地域である。需要者の
中心は市内のうち旧大野町地区在住者である。函館市内勤労者層の住宅需要が市内に回帰し函館市のベッドタウンとし
ての性格は薄れ、外部からの流入が減少し地域内人口が減少しており、当地域の住宅地取引は動意に乏しい状況となっ
ている。需要の中心となる価格帯は土地が５５０万円前後、新築戸建物件が２，０００万円台後半と思われる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

旧大野町の住宅地域に所在し、自己使用の戸建住宅地としての取引が支配的である。周辺にアパートも散見されるが、
近時アパートの新築は元々の土地所有者の土地有効活用目的が多く、土地取得費の回収を必要としない賃料水準で収益
価格は低位に試算された。本件においては、市場参加者の属性を踏まえ収益価格は参考に留め、複数取引から試算した
実証的な比準価格について、周辺地域の価格動向をも踏まえて妥当と判断し、鑑定評価額を上記の通りと決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     19,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナウイルス感染症の５類移行もあっ
て、個人消費は物価上昇の影響を受けつつも
持ち直しており、道南地方の景気全体も持ち
直している。

旧大野町中心部の住宅地域。地域要因に格別
の変動ないが、エリア人口の減少等から横這
い圏内ながら若干の弱含み傾向が続いている
。

特段の変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

北斗 -1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２４１５０１２３６ -111009	北斗市		建付地	（　）	長方形	南東8m市道、中間画地		１中専 (60,200)
b	１２４１５０１２３６ -591010	北斗市		底地	（　）	台形	東8m市道、中間画地		１低専 (50,80)
c	１２４１５０１２３６ -111010	北斗市		更地	（　）	ほぼ長方形	北東16m市道、中間画地		１住居 (57,164)
d	１２４１５０１２３６ -591004	北斗市		建付地	（　）	不整形	東7.6m市道、中間画地		１住居 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 17,771	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.8]	17,987	100 [ 99.4]	18,096	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	19,000
b	(　 15,250) 19,063	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	18,508	100 [ 98.9]	18,714		19,600
c	(　 ) 22,400	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	22,178	100 [ 118.8]	18,668		19,600
d	(　 ) 13,352	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 94.9]	14,070	100 [ 78.7]	17,878		18,800
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +8.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -1.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +12.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +20.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 19,400 円／㎡]

北斗 -1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			対象標準地は既成市街地に所在し、適正な再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,814,638	757,706	3,056,932	3,019,800	37,132	（　0.9718） 36,085	（ 4.7 - 0.0 ） 4.7％
	⑧収益価格	767,766 円　　　　（　 2,750 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

北斗 -1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	150.00	Ｗ2	300.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居	60 ％	200 ％	200 ％	279 ㎡	12.5 m x 22.0 m	前面道路：市道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

各階２戸の２ＬＤＫのファミリータイプ（平均専用面積約７１㎡）の共同住宅を想定した。

⑦有効率　 95.0 ％
の理由

同種同類型の建物として標準的である。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	共同住宅	150.00	95.0	142.50	1,155	164,588	0.0	0
							1.0	164,588
～

～

～

～

計		300.00	95.0	285.00		329,176		0
								329,176

⑨年額支払賃料	329,176 円　×　12ヶ月　＝　 3,950,112 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 285.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	3,000 円／台　×　 3 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 108,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

（年額支払賃料＋駐車場使用料）×３％

120,717 円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,950,112 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 108,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 202,906 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,734,489 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 329,176 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 80,149 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,814,638 円　　　　（　 13,673 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１２４１５０５２３６　　　　-591005	1,004 ( 1,004)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,004	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,180 円/㎡　月額支払賃料（　 1,155 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１２４１５０５２３６　　　　-591004	1,198 ( 1,173)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,198
c	１２４１５０５２３６　　　　-591003	923 ( 904)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,026

北斗 -1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	168,000 円	42,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	202,906 円	4,058,112　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 8,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 294,000 円	42,000,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	42,000 円	42,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	42,000 円	42,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 757,706 円　（　　　　　　 2,716 円／㎡）　　（経費率　　 19.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9718

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	42,000,000 円	設計監理料率　 140,000 円／㎡　×　 300.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0719	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0588 ×　 45 ％　＋　0.0782 × 40 ％　＋ 0.0944 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,019,800 円（　　　　　 10,824 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,814,638 円
②総費用	757,706 円
③純収益　①－②	3,056,932 円
④建物等に帰属する純収益	3,019,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	37,132 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	36,085 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 129 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 767,766 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,750 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

北斗 -1　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	北斗市本郷二丁目１９０番１	4405000014652-0000
2	北斗市本郷二丁目１９１番８	4405000014665-0000
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 6 年地価公示）

令和6年1月15日　提出
北斗 -1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

北斗 -1

北海道

北海道第６

氏名

不動産鑑定士　有元　泰治

TEL.

鑑定評価額

5,410,000 円

１㎡当たりの価格

19,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月10日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.2 倍
(2)実地調査日	令和5年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	北斗市本郷２丁目１９０番１外｢本郷２－３５－７｣				②地積　(㎡)	279 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他）
	台形 1:2	住宅Ｗ2	一般住宅のほかに公共施設等が見られる住宅地域	南東16m市道、背面道	水道、下水	新函館北斗 2.6km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 50 ｍ、南 50 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 13.0 ｍ、奥行　約　　 19.0 ｍ、規模　　 250 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない

街

路

基準方位北１６ｍ市
道

交通

施設

ＪＲ新函館北斗駅南西
方
2.6km

法令

規制

１住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

一般住宅を中心とする住宅地域である。地域要因に特段の変動はないものの、北斗市の中でも旧大野地区は需要
が減退しており、地価は今後も下落傾向で推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0
台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0
二方路　　　　　　　　　　　　　  +1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 19,400 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 3,490 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は北斗市の住宅地域であるが、特に旧大野地区の住宅地域と代替競争等の関係が強い。需要者は北斗市内の
地縁的関係者等が中心であり市外からの流入は少ない。人口減少、少子高齢化が続く中、需要は相対的に弱く不動産取
引は停滞気味であり、地価はやや下落傾向で推移している。需要の中心となる価格帯は、土地は５４０万円程度、新築
戸建住宅は２，０００万円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は旧大野地区の住宅地に係る類似事例を採用しており、標準地に係る市場参加者は類似不動産の取引価格等の
動向を重視して取引を行う傾向が強く規範性が高い。一方、周辺は賃貸住宅も見られるものの、節税目的で建築された
ケースが多く、収益性を反映した価格形成が行われていないことから収益価格は低位に試算されたと思料する。以上よ
り、本件では比準価格を妥当と判断し、類似地域の価格動向も検討のうえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

人口減少、少子高齢化が継続しており、函館
市へのアクセスが良好な一部の地域を除き住
宅需要は弱含みで推移している。

地域内に特段の変動要因はないが、一般的要
因の影響を受け、地価は弱含みで推移してい
る。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

北斗 -1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２４１５０１２３６ -591011	北斗市		更地	（　）	長方形	南西8m市道、中間画地		１低専 (50,80)
b	１２４１５０１２３６ -591024	北斗市		建付地	（　）	長方形	南西8m市道、中間画地		１低専 (50,80)
c	１２４１５０１２３６ -591022	北斗市		建付地	（　）	長方形	東8m市道、中間画地		１低専 (50,80)
d					（　）
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 17,859	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 93.6]	19,080	100 [ 101.2]	18,854	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	19,800
b	(　 ) 17,402	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	16,733	100 [ 92.0]	18,188		19,100
c	(　 ) 19,513	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	18,945	100 [ 101.2]	18,720		19,700
d	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +10.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -6.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +10.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
d		％／月	画地	行政	その他	行政	その他
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 19,400 円／㎡]

北斗 -1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			標準地は既成市街地に所在し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,893,996	795,580	3,098,416	3,051,180	47,236	（　0.9699） 45,814	（ 4.7 - 0.0 ） 4.7％
	⑧収益価格	974,766 円　　　　（　 3,490 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

北斗 -1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	150.00	Ｗ2	300.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居	60 ％	200 ％	200 ％	279 ㎡	12.5 m x 22.0 m	前面道路：市道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリー向けタイプ各階２戸、平均専用面積７１㎡程度の共同住宅を想定した。

⑦有効率　 95.0 ％
の理由

同種同類型の建物として標準的である。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	住宅	150.00	95.0	142.50	1,180	168,150	0.0	0
							1.0	168,150
～

～

～

～

計		300.00	95.0	285.00		336,300		0
								336,300

⑨年額支払賃料	336,300 円　×　12ヶ月　＝　 4,035,600 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 285.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	3,000 円／台　×　 3 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 108,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

（年額支払賃料＋駐車場使用料）×３％

124,308 円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,035,600 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 108,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 207,180 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,812,112 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 336,300 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 81,884 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,893,996 円　　　　（　 13,957 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１２４１８３５２３６　　　　-511001	1,017 ( 1,017)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	1,165	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,205 円/㎡　月額支払賃料（　 1,180 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１２４１３９５２３６　　　　-591014	1,287 ( 1,261)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,238
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

北斗 -1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	207,000 円	41,400,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	207,180 円	4,143,600　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 8,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 289,800 円	41,400,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	41,400 円	41,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	41,400 円	41,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 795,580 円　（　　　　　　 2,852 円／㎡）　　（経費率　　 20.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9699

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	41,400,000 円	設計監理料率　 138,000 円／㎡　×　 300.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0737	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0628 ×　 45 ％　＋　0.0782 × 40 ％　＋ 0.0944 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,051,180 円（　　　　　 10,936 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,893,996 円
②総費用	795,580 円
③純収益　①－②	3,098,416 円
④建物等に帰属する純収益	3,051,180 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	47,236 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	45,814 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 164 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 974,766 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,490 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

北斗 -1　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	北斗市本郷二丁目１９０番１	4405000014652-0000
2	北斗市本郷二丁目１９１番８	4405000014665-0000
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考