令和6年1月10日　提出 石狩 9-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   石狩 9-2 北海道 北海道第４ 氏名  不動産鑑定士　宮崎　信彦   TEL.

鑑定評価額 165,000,000 円  １㎡当たりの価格 10,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.3 倍  (2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 石狩市新港西３丁目７３７番６ ②地積 　(㎡) 16,500   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） 1:1.5 事務所兼倉庫 Ｓ1 中規模の工場、倉庫 等が建ち並ぶ工業地 域 南25m市道 水道、下水 麻生 9.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   250 ｍ、南   200 ｍ、北   250 ｍ ②標準的使用 倉庫地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 100.0 ｍ、奥行　約　　 165.0 ｍ、規模　　    16,500 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ２５ｍ市道 交通 施設 麻生駅北西方 9.4km 法令 規制 工専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 石狩湾新港工業団内の工業地域。石狩市全域の工業地において需給の改善見られ、地価は上昇傾向で推移と予測 する。 (3)最有効使用の判定 中規模工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     10,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は石狩市及び小樽市を含む道央圏に所在する工業地域一円と把握するが、特に石狩湾新港工業団地内地域と の価格牽連性が強い。札幌市に隣接する立地条件の良さから需要層は幅広く、製造業のほか流通業、エネルギー関連産 業等の道内企業を中心とし、本州企業からの需要も多い。石狩市の工業地需要は回復基調にあり、価格は上昇傾向にあ る。工業地の取引特性から取引単価や規模は多様であり、需要の中心となる価格帯を特定することはできない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は主に自己使用のための取引が一般的である。賃貸市場が形成されていないため、収益性に基づく価格評価が 難しく、収益価格の試算は断念した。比準価格を求める際に採用した５査定価格にはややバラツキが生じたが、十分な 検討を行い比準価格は試算している。よって、最近の市場動向や道央圏に設定されている他の標準地価格とのバランス 等の検討も加えた結果、比準価格を採用して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 □継続　■新規 前年標準地の価格 　　　　　　            円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 再生エネルギー関連及びガス発電所関連の事 業所進出、データセンターの開設等により、 工業地取引が活発化している。 地域要因について格別の変動はないが、上記 一般的要因により需要は増加している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等）  ％  ％