鑑定評価書

令和6年1月11日　提出
石狩 5-3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

石狩 5-3

北海道

北海道第４

氏名

不動産鑑定士　更科　慎一

TEL.

鑑定評価額

27,900,000 円

１㎡当たりの価格

29,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月10日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	21,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月1日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	石狩市花川東２条３丁目３番				②地積　(㎡)	961 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,200) （その他）
	不整形 1:2.5	店舗兼工場Ｓ2	店舗、事業所等が混在する道道沿いの商業地域	北25m道道	水道、ガス、下水	麻生 7.5km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 100 ｍ、南 50 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層店舗併用住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 24.0 ｍ、奥行　約　　 37.5 ｍ、規模　　 900 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

用途の多様性が認められる幹
線沿い地域

街

路

２５ｍ道道

交通

施設

麻生駅北方

7.5km

法令

規制

準工
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

地域内に格別の変動要因はなく、当面は現状維持で推移するものと予測する。地価は周辺住宅地の価格高騰の影
響を受けて上昇を続けている。

(3)最有効使用の判定

低層店舗併用住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

不整形　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 29,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 20,600 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は石狩市内及び札幌市等の周辺都市郊外に所在する幹線沿い路線商業地域で用途の混在も認められる地域で
ある。需要者の中心は地元資本の法人又は個人事業主であるが、一部に道内外の法人も見られる。店舗等の商業集積は
低く、商業地としての用途と共同住宅用地としての用途が並存している。需要の中心となる価格帯はまちまちであり、
事実上特定が困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

周辺環境及び敷地に見合う低層店舗兼共同住宅の賃貸を想定して収益価格を求めたが、収益価格の試算は想定の要素が
介在し、採用数値の差異により大きく結果が異なる等精度の面でやや劣るものと判断される。これに対し、比準価格は
実際の取引事例を基に試算された実証的な価格であり、市場性を反映し、信頼性も高いものと考える。したがって、比
準価格を重視し収益価格は参考に止めて鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     26,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

札幌圏を中心に地価の上昇傾向が見られ、割
安感のある地域に需要が集中している。

商業地としての繁華性は劣るが、周辺住宅地
の地価上昇との関係で価格が大きく上昇して
いる。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+9.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

石狩 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２４１２４１２３５ -597004	石狩市		更地	（　）	長方形	南25m道道、中間画地		準工 (60,200)
b	１２４１２４１２３５ -597006	石狩市		更地	（　）	不整形	南24m道道、西7m、角地		準工地区計画等 (70,200)
c	１２４１２４１２３５ -597001	石狩市		建付地	（　）	長方形	南25m道道、中間画地		準工 (60,200)
d	１２４１３５１２３５ -595012	石狩市		更地	（　）	長方形	北西25m道道、中間画地		準住居 (60,200)
e	１２４１３５１２３５ -595004	石狩市		更地	（　）	長方形	南東25m道道、中間画地		近商 (90,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 30,245	100 [ 100.0]	[ 109.0] 100	100 [ / ]	100 [ 106.0]	31,101	100 [ 100.0]	31,101	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	31,100
b	(　 ) 24,780	100 [ 100.0]	[ 119.0] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	28,084	100 [ 100.0]	28,084		28,100
c	(　 ) 30,245	100 [ 100.0]	[ 110.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.0]	31,386	100 [ 100.0]	31,386		31,400
d	(　 ) 40,898	100 [ 100.0]	[ 105.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	42,943	100 [ 150.0]	28,629		28,600
e	(　 ) 38,349	100 [ 100.0]	[ 107.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	41,225	100 [ 155.0]	26,597		26,600

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 +6.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 +6.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +50.0
d	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +55.0
e	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 29,000 円／㎡]

石狩 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	7,806,605	1,819,892	5,986,713	5,090,120	896,593	（　0.9499） 851,674	（ 4.5 - 0.2 ） 4.3％
	⑧収益価格	19,806,372 円　　　　（　 20,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

石狩 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
低層店舗兼共同住宅	268.30	ＬＳ2	533.29
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工	60 ％	200 ％	200 ％	961 ㎡	17.7 m x 46.6 m	前面道路：道道　 25.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗、２階は住宅４戸（２ＬＤＫ約６２㎡）

⑦有効率　 93.2 ％
の理由

屋内階段を考慮

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	268.30	92.6	248.45	1,650	409,943	3.0	1,229,829
							0.0	0
2～ 2	住宅	264.99	93.8	248.56	1,130	280,873	1.0	280,873
							0.0	0
～

～

～

計		533.29	93.2	497.01		690,816		1,510,702
								0

⑨年額支払賃料	690,816 円　×　12ヶ月　＝　 8,289,792 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 497.01 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	支払賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　 10 台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	8,289,792 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 497,388 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	7,792,404 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,510,702 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 14,201 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	7,806,605 円　　　　（　 8,123 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１２４１３６５２３５　　　　-591006	1,116 ( 1,115)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,175	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,131 円/㎡　月額支払賃料（　 1,130 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１２４１３６５２３５　　　　-591001	1,061 ( 1,061)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,117
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

石狩 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	296,800 円	74,200,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	331,592 円	8,289,792　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 212,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 756,800 円	74,200,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	148,400 円	74,200,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	74,200 円	74,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,819,892 円　（　　　　　　 1,894 円／㎡）　　（経費率　　 23.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9499

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	74,200,000 円	設計監理料率　 135,000 円／㎡　×　 533.29 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0686	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0528 ×　 40 ％　＋　0.0661 × 30 ％　＋ 0.0920 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,090,120 円（　　　　　 5,297 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	7,806,605 円
②総費用	1,819,892 円
③純収益　①－②	5,986,713 円
④建物等に帰属する純収益	5,090,120 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	896,593 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	851,674 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 886 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 19,806,372 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 20,600 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

石狩 5-3　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	石狩市花川東二条三丁目３番	4311000097681-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 6 年地価公示）

令和6年1月15日　提出
石狩 5-3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

石狩 5-3

北海道

北海道第４

氏名

不動産鑑定士　清水　寛泰

TEL.

鑑定評価額

28,600,000 円

１㎡当たりの価格

29,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月10日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	21,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月20日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	石狩市花川東２条３丁目３番				②地積　(㎡)	961 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,200) （その他）
	不整形 1:2.5	店舗兼工場Ｓ2	店舗、事業所等が混在する道道沿いの商業地域	北25m道道	水道、ガス、下水	麻生 7.5km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 100 ｍ、南 50 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層店舗併用住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 24.0 ｍ、奥行　約　　 37.5 ｍ、規模　　 900 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

幹線沿いで用途の多様性が認
められる地域。

街

路

２５ｍ道道

交通

施設

麻生駅北方

7.5km

法令

規制

準工
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

地域内に格別の変動要因はなく、ここ当分は現状維持で推移するものと予測する。需要増を反映して地価は上昇
傾向が続くと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗併用住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

不整形　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 29,800 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 16,100 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は石狩市内及び札幌市等の周辺都市郊外に所在する幹線沿いで、用途の多様性が認められる地域。需要者の
中心は地元資本の法人又は個人事業者であるが、道内外で事業展開する法人も散見される。店舗等の商業集積は低めで
あり、商業地と低層住宅地としての性格を併せもっている。需要の中心は、単価・画地規模が多様であるため。把握は
困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準、収益の２試算価格が求められた。収益価格は賃料水準が低く硬直的に推移しているため低廉に求められたものと
判断され、テナント物件の少ない地域内では規範性が劣る理論的な価格であるため、精度的観点から市場性を反映した
規範性の高い比準価格を採用、収益価格は参考にとどめ、売物件の水準、地元精通者の意見等も勘案した結果、上記の
とおり鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

長期的な金融緩和の下支えもあり、ロードサ
イドの店舗に対する投資意欲は旺盛である。

背後住宅地に対する需要増の影響を反映して
地価は上昇傾向が顕著となっている。

特にない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+12.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

石狩 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２４１３５１２３５ -111015	石狩市		更地	（　）	ほぼ正方形	北西18m市道、南西10m、角地		１住居 (70,200)
b	１２４１３５１２３５ -595004	石狩市		更地	（　）	長方形	南東25m道道、中間画地		近商 (90,200)
c	１２４１２４１２３５ -597001	石狩市		建付地	（　）	長方形	南25m道道、中間画地		準工 (60,200)
d	１２４１２４１２３５ -597012	石狩市		更地	（　）	ほぼ整形	北25m道道、中間画地		準工地区計画等 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 33,450	100 [ 100.0]	[ 103.5] 100	100 [ / ]	100 [ 107.6]	32,175	100 [ 108.9]	29,545	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	29,500
b	(　 ) 38,349	100 [ 100.0]	[ 107.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	41,225	100 [ 135.0]	30,537		30,500
c	(　 ) 30,245	100 [ 100.0]	[ 110.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.0]	31,386	100 [ 100.0]	31,386		31,400
d	(　 ) 19,662	100 [ 100.0]	[ 113.0] 100	100 [ / ]	100 [ 97.0]	22,905	100 [ 90.0]	25,450		25,500
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +10.0
a	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 +7.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +35.0
b	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 +6.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 29,800 円／㎡]

石狩 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地で土地の再調達原価の把握ができないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	7,694,178	1,718,721	5,975,457	5,275,340	700,117	（　0.9499） 665,041	（ 4.5 - 0.2 ） 4.3％
	⑧収益価格	15,466,070 円　　　　（　 16,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

石狩 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
低層店舗兼共同住宅	268.30	ＬＳ2	533.29
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工	60 ％	200 ％	200 ％	961 ㎡	17.7 m x 46.6 m	前面道路：道道　 25.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗、２階は住宅４戸（２ＬＤＫ約６２㎡）を想定。

⑦有効率　 93.2 ％
の理由

同種建物と比較して標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	268.30	92.6	248.45	1,600	397,520	3.0	1,192,560
							0.0	0
2～ 2	住宅	264.99	93.8	248.56	1,140	283,358	1.0	283,358
							0.0	0
～

～

～

計		533.29	93.2	497.01		680,878		1,475,918
								0

⑨年額支払賃料	680,878 円　×　12ヶ月　＝　 8,170,536 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 497.01 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	支払賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　 10 台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	8,170,536 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 490,232 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	7,680,304 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,475,918 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 13,874 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	7,694,178 円　　　　（　 8,006 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１２４１３６５２３５　　　　-591001	1,061 ( 1,061)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [101.0]	100 [ 99.0]	1,061	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,141 円/㎡　月額支払賃料（　 1,140 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１２４１３６５２３５　　　　-591005	1,168 ( 1,167)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [101.0]	100 [100.0]	1,156
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

石狩 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	307,600 円	76,900,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	326,821 円	8,170,536　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 69,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 784,300 円	76,900,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	153,800 円	76,900,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	76,900 円	76,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,718,721 円　（　　　　　　 1,788 円／㎡）　　（経費率　　 22.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9499

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	76,900,000 円	設計監理料率　 140,000 円／㎡　×　 533.29 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0686	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0528 ×　 40 ％　＋　0.0661 × 30 ％　＋ 0.0920 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,275,340 円（　　　　　 5,489 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	7,694,178 円
②総費用	1,718,721 円
③純収益　①－②	5,975,457 円
④建物等に帰属する純収益	5,275,340 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	700,117 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	665,041 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 692 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 15,466,070 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 16,100 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

石狩 5-3　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	石狩市花川東二条三丁目３番	4311000097681-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考