鑑定評価書

令和6年1月11日　提出
石狩 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

石狩 5-1

北海道

北海道第４

氏名

不動産鑑定士　更科　慎一

TEL.

鑑定評価額

5,540,000 円

１㎡当たりの価格

39,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月10日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	27,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月1日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	石狩市花川北１条５丁目７番				②地積　(㎡)	142 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,200) 準防（その他） (90,200)
	1:1.5	店舗兼住宅Ｗ2	小売店舗、飲食店舗等が建ち並ぶ既成商業地域	北西18m市道	水道、下水	麻生 6.8km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 40 ｍ、南 50 ｍ、北 80 ｍ

②標準的使用

低層店舗併用住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 150 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１８ｍ市道

交通

施設

地下鉄麻生駅北西方

6.8km

法令

規制

近商
(90,200)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

郊外型大型店舗への顧客の流出等により商況はやや衰退しているが、急激に高騰した周辺住宅地との関係で地価
は引き続き上昇傾向にある。

(3)最有効使用の判定

低層店舗併用住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 39,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 29,900 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は石狩市内の商業地域及び商住混在地域の圏域である。需要者の中心は小売店舗や飲食店等を経営する地元
の個人事業者及び法人であり、比較的小規模な経営が多い。郊外型大型店舗への顧客の流出等から近隣地域の商況は低
下傾向であるが、急上昇している周辺住宅地との関係から地価は大きく上向いている。商業地の取引は事業者の属性や
画地規模、利用の目的等により価格が多岐にわたるため、中心となる価格帯を特定することは困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

収益価格は店舗併用住宅の賃貸を想定したものであるが、商況がやや停滞している地域の状況から借り手が少なく、賃
料も低下傾向にあるため低く求められたものと考える。他方、比準価格は類似地域内の幹線沿いないし準幹線沿い商業
地の取引事例から求められており、市場性を反映した実証的な価格と判断される。したがって、信頼性の高い比準価格
を重視し、収益面から価格を検証する収益価格は参考に止めて鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     33,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

札幌圏を中心に地価の上昇傾向が見られ、割
安感のある周辺都市に需要が集中している。

周辺住宅地の地価が急上昇しその影響で価格
が上昇しているが、地域自体に特段の変動要
因はない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+16.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

石狩 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２４１３５１２３５ -595011	石狩市		更地	（　）	正方形	北西25m道道、中間画地		準住居 (60,200)
b	１２４１３５１２３５ -595002	石狩市		更地	（　）	長方形	南西18m市道、北東8m、二方路		近商 (100,200)
c	１２４１２４１２３５ -597004	石狩市		更地	（　）	長方形	南25m道道、中間画地		準工 (60,200)
d	１２４１３５１２３５ -595005	石狩市		更地	（　）	ほぼ長方形	北西18m市道、南西8m、南東8m、三方路		近商 (100,200)
e	１２４１３５１２３５ -595012	石狩市		更地	（　）	長方形	北西25m道道、中間画地		準住居 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 52,463	100 [ 100.0]	[ 105.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	55,348	100 [ 141.8]	39,032	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	39,000
b	(　 ) 45,366	100 [ 100.0]	[ 110.0] 100	100 [ / ]	100 [ 106.6]	46,813	100 [ 117.6]	39,807		39,800
c	(　 ) 30,245	100 [ 100.0]	[ 109.0] 100	100 [ / ]	100 [ 106.0]	31,101	100 [ 84.0]	37,025		37,000
d	(　 ) 45,341	100 [ 100.0]	[ 114.5] 100	100 [ / ]	100 [ 107.0]	48,519	100 [ 115.0]	42,190		42,200
e	(　 ) 40,898	100 [ 100.0]	[ 105.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	42,943	100 [ 126.0]	34,082		34,100

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +35.0
a	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +12.0
b	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 +6.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +5.0
c	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -20.0
c	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 +6.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +15.0
d	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 +7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +20.0
e	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 39,000 円／㎡]

石狩 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	1,973,172	457,047	1,516,125	1,323,980	192,145	（　0.9499） 182,519	（ 4.5 - 0.2 ） 4.3％
	⑧収益価格	4,244,628 円　　　　（　 29,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

石狩 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
低層店舗併用住宅	67.08	ＬＳ2	134.16
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	90 ％	200 ％	200 ％	142 ㎡	9.5 m x 15.0 m	前面道路：市道　 18.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階：店舗、２階：住宅とする店舗併用住宅の一棟貸しの賃貸を想定。駐車場使用料込み。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	店舗併用住宅	67.08	100.0	67.08	1,330	89,216	2.0	178,432
							0.0	0
～

～

～

～

計		134.16	100.0	134.16		178,432		356,864
								0

⑨年額支払賃料	178,432 円　×　12ヶ月　＝　 2,141,184 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 134.16 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	支払賃料に含む。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,141,184 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 171,295 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	1,969,889 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	356,864 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,283 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	1,973,172 円　　　　（　 13,896 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１２４１３６５２３５　　　　-595003	1,265 ( 1,264)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,332	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,332 円/㎡　月額支払賃料（　 1,330 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１２４１３５５２３５　　　　-591013	1,140 ( 1,139)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [100.0]	1,239
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

石狩 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	77,200 円	19,300,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	85,647 円	2,141,184　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 39,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 196,800 円	19,300,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	38,600 円	19,300,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	19,300 円	19,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 457,047 円　（　　　　　　 3,219 円／㎡）　　（経費率　　 23.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9499

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	19,300,000 円	設計監理料率　 140,000 円／㎡　×　 134.16 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0686	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0528 ×　 40 ％　＋　0.0661 × 30 ％　＋ 0.0920 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,323,980 円（　　　　　 9,324 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	1,973,172 円
②総費用	457,047 円
③純収益　①－②	1,516,125 円
④建物等に帰属する純収益	1,323,980 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	192,145 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	182,519 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,285 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,244,628 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 29,900 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

石狩 5-1　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	石狩市花川北一条五丁目７番	4311000072219-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 6 年地価公示）

令和6年1月15日　提出
石狩 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

石狩 5-1

北海道

北海道第４

氏名

不動産鑑定士　清水　寛泰

TEL.

鑑定評価額

5,540,000 円

１㎡当たりの価格

39,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月10日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	27,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月20日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	石狩市花川北１条５丁目７番				②地積　(㎡)	142 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,200) 準防（その他） (90,200)
	1:1.5	店舗兼住宅Ｗ2	小売店舗、飲食店舗等が建ち並ぶ既成商業地域	北西18m市道	水道、下水	麻生 6.8km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 40 ｍ、南 50 ｍ、北 80 ｍ

②標準的使用

低層店舗併用住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 150 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

１８ｍ市道

交通

施設

麻生駅北西方

6.8km

法令

規制

近商
(90,200)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

郊外型大型店への顧客の流出等により商況はやや衰退傾向にあるが、背後の住宅地が地価上昇していることに伴
う幹線沿いの物件に対する需要増から、地価は上昇傾向で推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗併用住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 39,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 21,500 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、概ね石狩市内の商業地域及び商住混在地域の圏域と判断する。需要者の中心は小売店舗や飲食店等を経
営する地元の個人及び法人事業者である。郊外型大型店舗への顧客の流出等から周辺の商況は厳しい状態が続いている
が、背後住宅地の供給不足もあり、住宅地としての需要も増え、地価は上昇している。なお、画地規模や建物の用途等
の個別性に応じて取引単価・総額が多様であるため、市場の中心価格帯の把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準、収益の２試算価格が求められた。収益価格は賃料水準が低く硬直的に推移しているため低廉に求められたものと
判断され、地価に見合った賃料を得ることは困難であると思料する。収益価格は想定条件の多い規範性が劣る理論的な
価格であるため、精度的観点から市場性を反映した規範性の高い比準価格を採用、収益価格は参考にとどめた。さらに
、買い希望価格の動向等も総合的に勘案して上記のとおり鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

市郊外に位置する大型店舗への顧客流出等に
より旧来型の商業地域の商況は活発化してい
ない。

背後住宅地の地価急上昇が幹線沿いの商業地
の地価にも影響を与えている。

特にない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+16.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

石狩 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２４１３５１２３５ -595010	石狩市		建付地	（　）	ほぼ整形	南東25m道道、北東14m、北西6m、三方路		近商地区計画等 (100,200)
b	１２４１３５１２３５ -595011	石狩市		更地	（　）	正方形	北西25m道道、中間画地		準住居 (60,200)
c	１２４１３５１２３５ -595012	石狩市		更地	（　）	長方形	北西25m道道、中間画地		準住居 (60,200)
d	１２４１３６１２３５ -595001	石狩市		更地	（　）	長方形	南西8m市道、中間画地		商業 (100,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 36,933	100 [ 100.0]	[ 106.5] 100	100 [ 80.0]	100 [ 95.4]	51,538	100 [ 121.2]	42,523	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	42,500
b	(　 ) 52,463	100 [ 100.0]	[ 105.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	55,348	100 [ 131.3]	42,154		42,200
c	(　 ) 40,898	100 [ 100.0]	[ 105.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	42,943	100 [ 121.2]	35,432		35,400
d	(　 ) 45,257	100 [ 100.0]	[ 105.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	47,520	100 [ 127.4]	37,300		37,300
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +20.0
a	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 -4.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +30.0
b	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +20.0
c	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +30.0
d	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 39,000 円／㎡]

石狩 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地で土地の再調達原価の把握ができないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	1,928,673	418,716	1,509,957	1,372,000	137,957	（　0.9499） 131,045	（ 4.5 - 0.2 ） 4.3％
	⑧収益価格	3,047,558 円　　　　（　 21,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

石狩 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
低層店舗併用住宅	67.08	ＬＳ2	134.16
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	90 ％	200 ％	200 ％	142 ㎡	9.5 m x 15.0 m	前面道路：市道　 18.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階：店舗、２階：住宅とする店舗併用住宅を想定。駐車場使用料込み。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	店舗併用住宅	67.08	100.0	67.08	1,300	87,204	2.0	174,408
							0.0	0
～

～

～

～

計		134.16	100.0	134.16		174,408		348,816
								0

⑨年額支払賃料	174,408 円　×　12ヶ月　＝　 2,092,896 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 134.16 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	支払賃料に含む。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,092,896 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 167,432 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	1,925,464 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	348,816 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,209 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	1,928,673 円　　　　（　 13,582 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１２４１３５５２３５　　　　-591006	1,491 ( 1,487)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	1,355	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,302 円/㎡　月額支払賃料（　 1,300 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１２４１３５５２３５　　　　-591013	1,140 ( 1,139)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [100.0]	1,239
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

石狩 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	60,000 円	20,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	83,716 円	2,092,896　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 11,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 204,000 円	20,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	40,000 円	20,000,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	20,000 円	20,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 418,716 円　（　　　　　　 2,949 円／㎡）　　（経費率　　 21.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9499

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	20,000,000 円	設計監理料率　 145,000 円／㎡　×　 134.16 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0686	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0528 ×　 40 ％　＋　0.0661 × 30 ％　＋ 0.0920 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,372,000 円（　　　　　 9,662 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	1,928,673 円
②総費用	418,716 円
③純収益　①－②	1,509,957 円
④建物等に帰属する純収益	1,372,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	137,957 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	131,045 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 923 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,047,558 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 21,500 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

石狩 5-1　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	石狩市花川北一条五丁目７番	4311000072219-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考