令和6年1月10日　提出 石狩 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   石狩 -10 北海道 北海道第４ 氏名  不動産鑑定士　宮崎　信彦   TEL.

鑑定評価額 7,770,000 円  １㎡当たりの価格 37,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 26,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 石狩市花川北２条６丁目１６２番 ②地積 　(㎡) 210   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 高度地区 地区計画等 1:1 住宅 Ｂ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 東8m市道 水道、ガス、下水 麻生 6.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    50 ｍ、南    80 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       210 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　８ｍ市 道 交通 施設 地下鉄麻生駅北西方 6.4km 法令 規制 １低専 (50,80) 高度地区 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 老朽化した建物を取壊し更地化後、新築建物を建築する目的での取引が多い。画地規模が大きく、総額が張るた め、花川南地区に比べると、単価的にやや低位な状況が続いている。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     37,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需要圏は、概ね石狩市花川地区を中心とする住宅地域一円と把握するが、特に花畔団地と呼ばれる住宅地域との価 格の牽連性が強い。需要者は主に石狩市内の住民が中心であるが、隣接する札幌市北区などからの転入者も多く見られ る。札幌市の住宅地の地価上昇に伴い、相対的に価格が割安な近隣地域への需要が増加し、地価は引き続き上昇してい る。需要の中心となる価格帯は、土地では約８００万円前後、新築戸建は３，０００万円を超える水準である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は主に自己使用のための戸建住宅地域であり、第１種低層住居専用地域として指定されているため、容積率の 制約が厳しい。このため、アパートなどの収益物件はほとんど存在しない。このような地域の特性から収益性に基づく 価格評価が難しく、収益価格の試算は断念した。代表標準地からの検討や、不動産取引市場の現状および将来の動向を 考慮した結果、実際の取引事例から得られた実証的な比準価格を採用し、鑑定評価額を上記の通りに決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　石狩 -6                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.5 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     34,500 円／㎡ [117.4] 100 100 [104.5] 100 [106.7] [103.0] 100 37,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     32,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 札幌圏の郊外部に流れる需要を取り込んで、 堅調な不動産需要が続いたが、建築費の高騰 と地価上昇等で購入可能額の限界に近づいて いる。 環境の良い住宅地としての位置付けに、特段 の変化はないが、地価上昇の波及が比較的遅 くれて生じたことから、引き続き上昇してい る。 特にない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  -3.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　 +10.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +15.3 ％  ％