別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
北広島 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
北広島 5-1 北海道 北海道第４ 氏名  不動産鑑定士　山田　浩市   TEL.
鑑定評価額 30,100,000 円  １㎡当たりの価格 65,500 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 43,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 北広島市中央２丁目１番２
 ②地積
　(㎡)		 460  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）



(100,400)

1:1.5		 店舗

Ｓ2F1B		 中規模小売店舗が建
ち並ぶ道道沿いの商
業地域		 西22m道道、背面道 水道、下水 北広島

900m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       450 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２２ｍ道道 交通

施設		 北広島駅北方

900m		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 医療大学が２０２８年に北広島市に移転予定であり、共同住宅用地としての需要増が期待できる。
(3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     65,500 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     36,700 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、北広島市街地の商業地域及びその周辺の商住混在地域と把握した。店舗・事業所の取得を目的とする一
般事業法人、賃貸用不動産の取得を目的とする不動産関連事業者等が需要者として想定できる。ボールパーク開業に続
いて医療大学の移転が発表され、単身向けの共同住宅不足が予測される。共同住宅用地としての需要を前提として、容
積率が再評価される傾向にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 周辺には貸店舗等の賃貸用不動産も見られることから収益還元法を適用したが、収益価格の試算においては土地に帰属
する純収益の割合が建物に帰属する純収益に比して小さいため、採用数値の僅かな差異が結果を大きく左右することと
なりその精度は比準価格に比べ劣るものと判断される。本件では、収益価格は参考に止め、比準価格を標準として、前
年価格や代表標準地からの検討等を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　北広島 5-2                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     86,000 円／㎡		 [123.3]
100		 100
[102.0]		 100
[162.9]		 [103.0]
100		 65,700 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     55,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 建築費の高騰により、計画延期や見直し案件
が散見され、影響が広範に及ぶことが懸念さ
れる。


ボールパークの開業、医療大学の移転が発表
され、単身向け共同住宅の不足が顕在化して
きている。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -6.0
交通・接近　　　 +14.0
環境　　　　　　 +52.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+19.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 北広島 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２４１３
８１２３４
-117001		 北広島市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 東25m道道、
中間画地
準工

(60,200)
b １２４１３
８１２３４
-595001		 北広島市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東22m道道、
中間画地
近商

(90,200)
c １２４１３
８１２３４
-595002		 北広島市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東22m道道、
中間画地
近商

(90,200)
d １２４１４
６１２３４
-597002		 北広島市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 北東28m国道、
南東10m、
角地
準工

(70,200)
e １２４１４
６１２３４
-115002		 北広島市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 南18m道道、
東8m、角地
近商

(100,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
34,698  		 100
[ 100.0]		 [ 108.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.0]
41,638 		 100
[  56.7]
73,436 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
75,600 
b (　           ) 
57,338  		 100
[ 100.0]		 [ 121.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
69,379 		 100
[  82.7]
83,892 
86,400 
c (　           ) 
56,759  		 100
[ 100.0]		 [ 120.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
68,111 		 100
[  82.7]
82,359 
84,800 
d (　           ) 
48,464  		 100
[ 100.0]		 [ 109.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 106.0]
50,110 		 100
[  80.9]
61,941 
63,800 
e (　           ) 
45,954  		 100
[ 100.0]		 [ 105.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 107.0]
45,095 		 100
[  80.1]
56,298 
58,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -12.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -12.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -12.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -9.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +6.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -12.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -9.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +7.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -12.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     65,500 円／㎡]  



北広島 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

19,885,970 
4,650,822 
15,235,148 
14,474,400 
760,748 		 （　0.9534）
725,297 		 （  4.5 -  0.2 ）
4.3％  
⑧収益価格 　     16,867,372 円　　　　（　     36,700 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
北広島 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
低層店舗 364.56 Ｓ3F1B 1,392.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防

 100 ％   400 ％   400 ％   460 ㎡     18.2 m x   25.4 m  前面道路：道道     　  22.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗はフロア貸し、２～３階店舗は部分貸し、地下１階は駐車場を想定 ⑦有効率　  65.0 ％
の理由		 屋内階段等を想定
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～ 1		 駐車場
340.00 
 
 
 
 		    
   

 1～ 1		 店舗
340.00 
83.9 
285.30 
2,071 
590,856 		 5.0  2,954,280 
0.0  0 

 2～ 3		 店舗
356.00 
87.0 
309.63 
1,760 
544,949 		 3.0  1,634,847 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,392.00 
65.0 
904.56 

1,680,754 		 6,223,974 
0 
⑨年額支払賃料      1,680,754 円　×　12ヶ月　＝　      20,169,048 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     904.56 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含まれる
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   7,000 円／台　×　  11 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         924,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        20,169,048 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　         924,000 円　　×　　   6.0 ％　＝　　     1,265,583 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 19,827,465 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         6,223,974 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          58,505 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      19,885,970 円　　　　（　        43,230 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １２４１４６５
２３４
　　　　-595004		 1,639  
(   1,636) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
1,725 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,080 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,071 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １２４１４６５
２３４
　　　　-595005		 1,664  
(   1,664) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
2,175 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
北広島 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 888,000 円  　　　　    222,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 843,722 円  　　　       21,093,048　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      210,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,264,400 円  　　　　    222,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       222,000 円  　　　　    222,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       222,000 円  　　　　    222,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       4,650,822 円　（　　　　　　        10,110 円／㎡）　　（経費率　　  23.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9534    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 222,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 155,000 円／㎡　×　   1,392.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0652     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0490 ×　 40 ％　＋　0.0600 ×  30 ％　＋ 0.0920 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 14,474,400 円  
（　　　　　        31,466 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 19,885,970 円      
②総費用 4,650,822 円      
③純収益　①－② 15,235,148 円      
④建物等に帰属する純収益 14,474,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 760,748 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 725,297 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,577 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     16,867,372 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      36,700 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 北広島 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　北広島市中央二丁目１番２
 4316000210898-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
北広島 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
北広島 5-1 北海道 北海道第４ 氏名  不動産鑑定士　塩野　未来   TEL.
鑑定評価額 30,500,000 円  １㎡当たりの価格 66,200 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月6日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 43,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 北広島市中央２丁目１番２
 ②地積
　(㎡)		 460  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）



(100,400)

1:1.5		 店舗

Ｓ2F1B		 中規模小売店舗が建
ち並ぶ道道沿いの商
業地域		 西22m道道、背面道 水道、下水 北広島

900m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       450 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない 街

路		 ２２ｍ道道 交通

施設		 北広島駅北方

900m		 法令

規制		 商業
(100,400)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 令和５年にボールパークが開業し、ＪＲ駅を中心に北広島市中心部に多くの人が訪れており、今後も商業需要は
高まっていくものと予測される。
(3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     66,200 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     40,700 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は北広島市及びその周辺市の商業地域である。需要者は店舗、事務所等としての利用を目的とする地元個人
及び法人事業者である。近年まで札幌市や札幌市に隣接する大曲地区に比べ新規商業需要は弱かったが、標準地周辺で
はボールパークが開業し、今後もＪＲ新駅設置、複合商業施設の建設等が予定されており、今後に向けて需要は増加傾
向。ボールパーク開業後も、周辺住宅地の需要は安定的で、今後の価格の推移に注意が必要な地域である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 地域事情を反映した事例の収集・採用ができ、規範性の高い比準価格がえられた。店舗、事務所等の収益物件も見られ
るが、賃貸需要は弱く自用の建物も多いことから、賃貸市場の熟成度は低いため、収益価格がやや低廉となった。本評
価においては、規範性の高い比準価格を標準としたうえで、収益価格を考量し、さらに地域の精通者等からのヒアリン
グ結果、代表標準地も考慮して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　北広島 5-2                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     86,000 円／㎡		 [123.3]
100		 100
[102.0]		 100
[159.0]		 [103.0]
100		 67,300 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     55,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 建築費の上昇が続いているものの、住宅地需
要は堅調で、商業地もその影響を受けている
。新型コロナウイルスの５類移行の影響は特
段みられない。

ＪＲ新駅設置、複合商業施設の建設等、周辺
において大きな動きがみられ、既に開業した
ボールパークにより顧客の増加が見込まれる
地域。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -8.0
交通・接近　　　  +8.0
環境　　　　　　 +60.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+20.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 北広島 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２４１３
８１２３４
-595003		 北広島市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東25m道道、
中間画地
近商

(90,200)
b １２４１４
６１２３４
-595003		 北広島市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 南西46m道道、
中間画地
近商
地区計画等
(80,200)
c １２４１４
６１２３４
-597005		 北広島市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南東21m市道、
南西11m、
北西11m、
三方路
準工
地区計画等
(70,200)
d １２４１４
６１２３４
-115002		 北広島市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 南18m道道、
東8m、角地
近商

(100,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
97,261  		 100
[ 100.0]		 [ 117.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
113,795 		 100
[ 148.3]
76,733 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
79,000 
b (　           ) 
81,455  		 100
[ 100.0]		 [ 120.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
97,746 		 100
[ 131.8]
74,162 
76,400 
c (　           ) 
58,422  		 100
[ 100.0]		 [ 108.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[  94.5]
66,830 		 100
[ 122.2]
54,689 
56,300 
d (　           ) 
45,954  		 100
[ 100.0]		 [ 105.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 107.0]
45,095 		 100
[  87.3]
51,655 
53,200 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +60.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +45.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +40.0
画地　　　　  -5.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +7.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     66,200 円／㎡]  



北広島 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地につき適用不可
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

19,343,619 
4,676,474 
14,667,145 
13,822,400 
844,745 		 （　0.9534）
805,380 		 （  4.5 -  0.2 ）
4.3％  
⑧収益価格 　     18,729,767 円　　　　（　     40,700 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
北広島 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
低層店舗 364.56 Ｓ3F1B 1,392.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防

 100 ％   400 ％   400 ％   460 ㎡     18.2 m x   25.4 m  前面道路：道道     　  22.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗はフロア貸し、２～３階店舗は部分貸し、地下１階は駐車場を想定 ⑦有効率　  65.0 ％
の理由		 この種の建物として標準的な共用部分。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～ 1		 駐車場
340.00 
 
 
 
 		    
   

 1～ 1		 店舗
340.00 
83.9 
285.30 
2,050 
584,865 		 5.0  2,924,325 
0.0  0 

 2～ 3		 店舗
356.00 
87.0 
309.63 
1,670 
517,082 		 3.0  1,551,246 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,392.00 
65.0 
904.56 

1,619,029 		 6,026,817 
0 
⑨年額支払賃料      1,619,029 円　×　12ヶ月　＝　      19,428,348 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     904.56 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 共益費は賃料に含まれる。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   8,000 円／台　×　  11 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       1,056,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているので、計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        19,428,348 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　       1,056,000 円　　×　　   3.0 ％　＝　　     1,197,381 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 19,286,967 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         6,026,817 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          56,652 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      19,343,619 円　　　　（　        42,051 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １２４１４６５
２３４
　　　　-595003		 1,839  
(   1,830) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 94.0]		 100
[100.0]
2,174 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,059 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,050 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １２４１４６５
２３４
　　　　-595005		 1,664  
(   1,664) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 96.0]		 100
[100.0]
1,926 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
北広島 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 848,000 円  　　　　    212,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 819,374 円  　　　       20,484,348　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      210,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,162,400 円  　　　　    212,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       424,000 円  　　　　    212,000,000　×　　　　  0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       212,000 円  　　　　    212,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       4,676,474 円　（　　　　　　        10,166 円／㎡）　　（経費率　　  24.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9534    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 212,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 148,000 円／㎡　×　   1,392.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0652     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0490 ×　 40 ％　＋　0.0600 ×  30 ％　＋ 0.0920 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 13,822,400 円  
（　　　　　        30,049 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 19,343,619 円      
②総費用 4,676,474 円      
③純収益　①－② 14,667,145 円      
④建物等に帰属する純収益 13,822,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 844,745 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 805,380 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,751 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     18,729,767 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      40,700 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 北広島 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　北広島市中央二丁目１番２
 4316000210898-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
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備考