令和6年1月12日　提出 北広島 -16　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   北広島 -16 北海道 北海道第４ 氏名  不動産鑑定士　塩野　未来   TEL.

鑑定評価額 1,540,000 円  １㎡当たりの価格 7,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月6日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和5年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 北広島市輪厚６０７番４３ ②地積 　(㎡) 198   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅が散在する 空地の多い住宅地域 南西5m未舗装私道 水道 北広島 5.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西    30 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 一般住宅の建築が可能な市街 化調整区域内の住宅地域 街 路 ５ｍ未舗装私道 交通 施設 北広島駅南西方 5.8km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市街化調整区域の既存住宅地域であるが、ボールパーク周辺の地価上昇の影響を受け、ボールパークからやや距 離のある当該地域においても需要増となっており、地価上昇傾向が続くものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      7,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、北広島市及びその周辺市町に存する市街化調整区域の既存住宅地域である。需要者は市内居住者が大半 で、市外からの流入は少ない。市街化調整区域内宅地であり、需要者の絶対数は少なく、北広島市内においては、建築 可能な市街化調整区域が限られるため、広域な範囲の分析が必要である。市街化調整区域にあることから、取引価格は 多岐にわたり、中心価格帯の把握は困難。新築住宅はほとんどみられず、中古住宅の取引が中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 地域事情を反映した事例の収集・採用ができ、規範性の高い比準価格となった。北広島市郊外の市街化調整区域内に既 存住宅地域で、アパート等の新規投資物件の想定は現実的ではなく、収益価格を求めることができなかった。本評価に おいては、規範性の高い比準価格を採用し、地域の精通者等からのヒアリング結果も考慮して、鑑定評価額を上記のと おり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      7,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 建築費の上昇が続いているものの、住宅地需 要は堅調で、調整区域もその影響を受けてい る。新型コロナウイルスの５類移行の影響は 特段みられない。 市街化調整区域内の既存住宅地域で、大きな 変動要因はないものの、北広島市内の住宅地 域における地価高騰の影響から需要は堅調。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％