令和6年1月11日　提出 北広島 -15　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   北広島 -15 北海道 北海道第４ 氏名  不動産鑑定士　木下　俊明   TEL.

鑑定評価額 16,600,000 円  １㎡当たりの価格 9,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月6日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 北広島市西の里３１０番１外 ②地積 　(㎡) 1,707   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 農家住宅に店舗等が 介在する国道沿いの 住宅地域 南西28m国道 水道 上野幌 3.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南     0 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  42.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　     1,700 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 ２８ｍ国道 交通 施設 ＪＲ上野幌駅東方 3.5km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 ボールパーク開業により接面する国道交通量の増加等の変化が予想されるが、離農や農業後継者の不足等もあっ て、暫くは現状のままで推移するものと予測する。土地需要は安定的と思われる。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      9,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、当市の市街化調整区域における宅地地域一円の圏域。需要者は農業従事者のほか資材置場や作業場等を 目的とした事業者であるが、離農や後継者不足による農業従事者の減少等もあり需要は横這い。プロ野球球団のボール パーク開業により当該地と札幌とを結ぶ国道においては交通量等の変化が予想され、沿道における需給動向も注視が必 要である。需要価格帯の中心は調整区域内宅地の取引動機、取引規模等が多様であり特定しがたい。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は規範性を有する調整区域事例が少ないため規模格差や地域格差のやや大きな事例をも採用しているが、各事 例の有する規範性を適切に勘案のうえ試算している。一方、調整区域内宅地においては自用目的の取引が中心であり、 賃貸市場が成立していない実情から収益価格は試算しなかった。鑑定評価額の決定に当たっては、説得力の認められる 比準価格を標準に、調整区域内宅地における需給動向等にも留意のうえ上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      9,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 堅調な住宅需要により地価上昇が継続してい るが、インフレによる生活コストの上昇や建 築費高騰による下振れ圧力もあり、上昇は鈍 化してきている。 国道沿いの住宅地として需要は堅調で、地域 要因に特段の変動もないことから、安定的に 推移した。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％