令和6年1月11日　提出 北広島 -14　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   北広島 -14 北海道 北海道第４ 氏名  不動産鑑定士　木下　俊明   TEL.

鑑定評価額 23,300,000 円  １㎡当たりの価格 74,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月6日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 56,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 北広島市北進町３丁目３番４ ②地積 　(㎡) 315   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,50) （その他） 高度地区 1.2:1 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 利便性の良い住宅地 域 東8m市道 水道、ガス、下水 北広島 450m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    30 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  19.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       320 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位　北　　８ ｍ市道 交通 施設 ＪＲ北広島駅西方 450m 法令 規制 １低専 (40,50) 高度地区 ⑤地域要因の将 　来予測 近接地区では、ボールパークが開業し、新駅設置等が予定されている。ＪＲ北広島駅徒歩圏内の利便性が高く、 環境良好な住宅地として需要は堅調であり、地価の上昇が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     74,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は市内の利便性に優る住宅地域の範囲。需要者は札幌からの転入者や市内に居住する３０～４０代の一次取 得者が中心。近隣地域を含むＪＲ北広島駅徒歩圏の需要は旧来から堅調であり、ボールパーク開業、駅西口再開発の進 行等により当該地と北広島駅の間に位置するエリアの競争力は一段と増している。需給が逼迫しているため、取引は少 ないが、土地は２２００～２５００万円までが需要の中心と見られる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は取引時点の概ね新しい事例を採用し各事例の有する規範性も勘案のうえ試算しており、実証的、客観的な価 格が求められている。一方、近隣地域は自用の戸建住宅が建ち並ぶ地域であり、収益性を指向しない地域的特性から収 益価格の試算は断念している。鑑定評価額の決定に当たっては、説得力の認められる比準価格を標準に、代表標準地と の均衡にも留意のうえ上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　北広島 -1                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +6.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     59,800 円／㎡ [112.0] 100 100 [106.0] 100 [ 87.9] [103.0] 100 74,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     69,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 堅調な住宅需要により地価上昇が継続してい るが、インフレによる生活コストの上昇や建 築費高騰による下振れ圧力もあり、上昇は鈍 化してきている。 近接地区ではボールパークが開業し、更に新 駅設置が予定されている。駅西口地区再開発 事業が進行中で、あらたな街並み変化が期待 されている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -9.0 環境　　　　　　  -8.0 行政　　　　　　  +5.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +6.5 ％  ％