令和6年1月11日　提出 北広島 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   北広島 -6 北海道 北海道第４ 氏名  不動産鑑定士　木下　俊明   TEL.

鑑定評価額 8,780,000 円  １㎡当たりの価格 45,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月6日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 31,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 北広島市東共栄２丁目２０番５ ②地積 　(㎡) 195   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,60) （その他） 高度地区 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ閑静な住宅地 域 北8m市道 水道、下水 北広島 2.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位　北　　８ ｍ市道 交通 施設 ＪＲ北広島駅北東方 2.0km 法令 規制 １低専 (40,60) 高度地区 ⑤地域要因の将 　来予測 既成住宅地域であり、ＢＰ（ボールパーク）が開業したことに加え札幌圏での地価上昇が波及していることから 、宅地需要は高い状況が続いている。今後も地価は上昇傾向で推移するものと思われる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     45,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は北広島市街地の北東部に位置する既成住宅地域一円で、需要者は地縁的選好性を有する個人が中心と考え られる。北広島市は人口が微減傾向にあるものの、周辺市の土地価格と比較した割安感の広がりに加えて、ボールパー ク開業後も転入者増加への期待感から、不動産需要が高まっており、地価は上昇傾向にある。取引価格は、土地は８０ ０～１０００万円程度、中古物件で総額１５００～２５００万円程度が多く見受けられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 採用した取引事例は、圏内で個人が自己の居住目的で購入したものが中心であるため、試算した比準価格は十分な説得 力を有する。一方、収益価格は当該標準地が有する公法上の規制により、賃貸用にアパートの建築を想定することは現 実的でないことから、収益価格を求めることを断念した。よって、圏内の住宅市場動向が反映されている比準価格を中 心に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　北広島 -1                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +6.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     59,800 円／㎡ [112.0] 100 100 [106.0] 100 [140.2] [100.0] 100 45,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     38,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 堅調な住宅需要により地価上昇が継続してい るが、インフレによる生活コストの上昇や建 築費高騰による下振れ圧力もあり、上昇は鈍 化してきている。 ＪＲ駅からやや距離があるが、居住環境良好 な住宅地域で地域要因に特に変動はない。地 価はＢＰ開業後も需要は強く、引き続き強含 み傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +6.0 環境　　　　　　 +26.0 行政　　　　　　  +5.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +16.9 ％  ％