令和6年1月14日　提出 伊達 -12　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   伊達 -12 北海道 北海道第５ 氏名  不動産鑑定士　山口　貴路   TEL.

鑑定評価額 1,840,000 円  １㎡当たりの価格 1,150 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 伊達市東関内町１５９番２ ②地積 　(㎡) 1,602   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 台形 1.5:1 住宅 Ｗ2 農家住宅が見られる 郊外の住宅地域 北6m市道 伊達紋別 5.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   300 ｍ、西   300 ｍ、南   500 ｍ、北   400 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  40.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　     1,600 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 ６ｍ市道 交通 施設 伊達紋別駅北東方 5.2km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 コロナ禍による大きな影響を脱した以降も、若年層を中心とした農業離れの動向に大きな変化はみられず、依然 として新たに農家住宅地を求める需要が極めて少ないため、早期の市況回復は見込み難い情勢にある。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      1,150 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は伊達市を中心として、隣接する他町も含めた農家住宅地域が広がる広域的な範囲に及び、主たる需要者は 当該地域に地縁性を有する農業関連法人や農業従事者である。長年の地価下落によって、近隣周辺における地価水準は 相応に低廉な水準に至っているが、新規就農者の乏しさから未だ下げ止まる兆候は見受けられない。なお、土地取引の 稀少性と画地規模等に応じて取引価格が大きく異なる特性から、市場の中心価格帯を把握することはできない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 農家住宅地域においては賃貸需要が極めて少なく、収益物件の建築は現実的ではないことから、収益価格を試算するこ とはできなかった。比準価格については、広く市内各所の類似地域で行われた土地取引を分析して、各事例地の実情を 踏まえて慎重に比較検討のうえ算出した実証的価格であり、近年の市場動向や周辺の農地価格等からも妥当な水準と判 断されることから、本件では当該比準価格を採用して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      1,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新規就農者の減少を受けて、農家住宅地域に おける不動産需要に回復の兆しはみられず、 土地取引が非常に少ない情勢が続いている。 農家住宅等の建築を目的とした土地需要が乏 しく、農業の活性化に繋がる特段の変動もみ られないため、地価水準は未だ弱含みに推移 している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -4.2 ％  ％