令和6年1月11日　提出 伊達 -11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   伊達 -11 北海道 北海道第５ 氏名  不動産鑑定士　姥澤　克文   TEL.

鑑定評価額 1,990,000 円  １㎡当たりの価格 6,050 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 伊達市弄月町２０１番１５ ②地積 　(㎡) 329   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅、農家住宅 が見られる近郊の住 宅地域 東5m未舗装市道 水道、下水 伊達紋別 3.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南    20 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  23.0 ｍ、規模　　       320 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ５ｍ未舗装市道 交通 施設 伊達紋別駅東方 3.2km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 コロナ前の旺盛な宅地需要では市街化の進展等の可能性もあったが、新たな開発や土地利用の期待はなく、今後 も弱含みと予測。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      6,050 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は市内の市街化調整区域一円と判断した。需要の中心は農業・漁業関係従事者である。調整区域内の取引は 、特別な動機や地縁的選好性により成立する事例も多く、また規模や建付地の有無等により価格は大きく異なる。地域 は市街化区域に比較的近いが、不動産市場は硬直的で需要は弱く、地価は長期に渡り低下傾向にある。取引の中心とな る価格帯は、上記のとおり規模や建付地の有無等に幅があることから、需要の中心となる価格帯の把握は難しい。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 以上より比準価格が求められた。地域は調整区域内の宅地で、賃貸市場が未成熟のため、収益還元法は適用できない。 比準価格は特別な動機や個別性が強い調整区域内取引のうち、価格牽連性の強い事例を中心に求められたもので、比較 的信頼できる価格となっている。以上から比準価格を基準に、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      6,150 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 高齢化の進展等から、旺盛な宅地需要は旧造 成地を中心に薄らいでいるが、賃貸物件の安 定した需要を背景に、概ね住宅地の地価は堅 調に推移。 調整区域内でも中心部に近いが、市街化の進 展も見られず弱含み。 ない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.6 ％  ％