令和6年1月14日　提出 伊達 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   伊達 -5 北海道 北海道第５ 氏名  不動産鑑定士　山口　貴路   TEL.

鑑定評価額 2,300,000 円  １㎡当たりの価格 9,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.0 倍  (2)実地調査日 令和5年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 伊達市長和町４９４番３ ②地積 　(㎡) 240   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ1 一般住宅が建ち並ぶ 郊外の既成住宅地域 北西8m市道 水道、下水 長和 500m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南    30 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位北　８ｍ市 道 交通 施設 長和駅北東方 500m 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 長和地区において近時にコンビニエンスストアの開店等がみられたが、地区内の住宅地需要への目立った影響は 確認されておらず、当面は厳しさが目立つ弱含みな需給動向が続くことが予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      9,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は広く伊達市の住宅地域を圏域に含むが、高位の人気と地価水準を維持している中心市街地の住宅地との格 差が広がっており、需要者についても地縁性を有する従前からの近隣周辺の在住者に限定される傾向が強まりつつある 。コロナ禍においては目立った市況の悪化等は見受けられなかったが、大型店舗等から距離がある地域性等から依然と して需要の減退が続いており、市場の中心価格帯も更地総額で１５０万円から３００万円程度と低下傾向にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺に古くからのアパートも存するが、近隣地域は戸建住宅が建ち並ぶ既成住宅地域であり、賃貸需要の弱さから収益 物件の新築はほとんどみられず、現実的な収益想定が困難であるため収益価格を求めることができなかった。比準価格 については、長和地区で実際に行われた複数の取引事例を分析して求めた精度の高い実証的価格であり、近年の不動産 需給の動向からも妥当と判断されるため、本件では当該比準価格を採用して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     10,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 地方都市における人口減少が進み、生活利便 性等が見劣りする地域では割安な水準でも厳 しさが目立ち、人気が堅調な地域との格差が 拡大している。 伊達市中心市街地と分断された地域性から、 長和地区の不動産市況は長年に渡って低迷し ており、地価水準は未だ下落基調で推移して いる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -5.0 ％  ％