別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
恵庭 5-5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
恵庭 5-5 北海道 北海道第４ 氏名  不動産鑑定士　後藤　敏之   TEL.
鑑定評価額 171,000,000 円  １㎡当たりの価格 47,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 32,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 恵庭市恵み野里美１丁目２番１外
 ②地積
　(㎡)		 3,636  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,200)
準防
（その他）
地区計画等


(100,200)
台形
1.5:1		 店舗兼体育館

Ｓ1F1B		 量販店、飲食店等が
建ち並ぶ路線商業地
域		 西25m道道、三方路 水道、下水 恵み野

500m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西   220 ｍ、南   280 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 沿道サービス施設地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  65.0 ｍ、奥行　約　　  55.0 ｍ、規模　　     3,500 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２５ｍ道道 交通

施設		 ＪＲ恵み野駅北方

500m		 法令

規制		 近商
(100,200)
準防 
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 恵み野駅裏に近い路線商業地域であり、周辺に低層複合店舗が集積した影響を受け、地価は堅調に推移してきた
。今後についても複合店舗進出等の計画があり、当面は上昇基調にて推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 沿道サービス施設地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 台形　　　　　　　　　　　　　　  -3.0
三方路　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     47,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     38,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は概ね市内及び隣接市の路線商業地域の各圏域と把握する。需要者は道内外のロードサイド店舗業態の法人
事業者が主体である。道道沿いの市街化区域が限られており、流通する物件の少なさから取引自体は少ないが、市域全
体や隣接する北広島市、千歳市の地価回復等が影響し、また、地域周辺で複合店舗の進出計画もあり、地価水準は上昇
基調にある。なお、市場における需要の中心価格帯は、取引の少なさや内容の個別性等から判定が困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は市内の幹線道路沿い商業地域内に存するが、自用目的の店舗が過半を占める。道道沿いは商業物件自体が限
定的で、事業者向けの賃貸市場の成熟の程度は低い。市内幹線道路沿いの類似商業地域に属する取引事例より試算した
比準価格は市場性を反映する説得力ある価格としてこれを標準に、収益物件の賃料を基に試算した収益価格を収益性か
らの検証として比較考量とし、代表標準地価格との均衡にも留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　恵庭 5-1                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     47,500 円／㎡		 [113.7]
100		 100
[100.0]		 100
[115.0]		 [ 99.9]
100		 46,900 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     39,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 恵庭市及び隣接する千歳市において人口の微
増傾向が続き、恵庭市を含む札幌圏全域で土
地需要は堅調である。


同じ道道沿い商業用地は限定的だが、地域周
辺で複合店舗の進出計画がある。市域全体の
回復及び物件数の少なさからも需給関係はタ
イトである。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -4.0
環境　　　　　　 +13.0
行政　　　　　　  +6.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+19.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 恵庭 5-5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２４１３
４１２３１
-111002		 恵庭市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東15m市道、
南西4m、角地
１住居

(60,200)
b １２４１３
４１２３１
-111026		 恵庭市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北東18m市道、
中間画地
１住居

(60,200)
c １２４１３
４１２３１
-591001		 恵庭市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東20m市道、
南東8m、角地
２住居
地区計画等
(70,200)
d １２４１３
４１２３１
-591051		 恵庭市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西25m道道、
中間画地
１住居

(60,200)
e １２４１３
７１２３１
-595001		 恵庭市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西22m道道、
北8m、角地
近商

(100,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
45,757  		 100
[ 100.0]		 [ 104.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 107.6]
44,566 		 100
[  93.1]
47,869 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   -0.1

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[  99.9]
　　　　 100
47,800 
b (　           ) 
37,055  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.5]
37,603 		 100
[  83.8]
44,872 
44,800 
c (　           ) 
50,094  		 100
[ 100.0]		 [ 112.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.5]
53,977 		 100
[ 111.7]
48,323 
48,300 
d (　           ) 
30,136  		 100
[ 100.0]		 [ 106.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
31,014 		 100
[  65.8]
47,134 
47,100 
e (　           ) 
24,405  		 100
[ 100.0]		 [ 112.6]
100		 100
[  60.0]		 100
[ 107.0]
42,804 		 100
[  88.4]
48,421 
48,400 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +7.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +1.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  +4.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +7.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     47,000 円／㎡]  



恵庭 5-5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内に所在し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

26,346,807 
6,215,873 
20,130,934 
13,910,500 
6,220,434 		 （　0.9545）
5,937,404 		 （  4.5 -  0.2 ）
4.3％  
⑧収益価格 　    138,079,163 円　　　　（　     38,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
恵庭 5-5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 1,440.85 Ｓ1 1,440.85
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
地区計画等
 100 ％   200 ％   200 ％   3,636 ㎡     74.7 m x   57.1 m  前面道路：道道     　  25.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 郊外型店舗の一棟貸し（約１４４０㎡）を想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しのため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
1,440.85 
100.0 
1,440.85 
1,600 
2,305,360 		 3.0  6,916,080 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,440.85 
100.0 
1,440.85 

2,305,360 		 6,916,080 
0 
⑨年額支払賃料      2,305,360 円　×　12ヶ月　＝　      27,664,320 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,440.85 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        27,664,320 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,383,216 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 26,281,104 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         6,916,080 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          65,703 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      26,346,807 円　　　　（　         7,246 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １２４１３４５
２３１
　　　　-591001		 1,969  
(   1,886) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,073 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,604 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,600 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １２４１３７５
２３１
　　　　-595004		 1,145  
(   1,145) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]
1,347 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
恵庭 5-5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,075,000 円  　　　　    215,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,106,573 円  　　　       27,664,320　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,196,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,193,000 円  　　　　    215,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       430,000 円  　　　　    215,000,000　×　　　　  0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       215,000 円  　　　　    215,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       6,215,873 円　（　　　　　　         1,710 円／㎡）　　（経費率　　  23.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 55 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9545    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 215,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 145,000 円／㎡　×　   1,440.85 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0647     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0477 ×　 40 ％　＋　0.0600 ×  30 ％　＋ 0.0920 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 13,910,500 円  
（　　　　　         3,826 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 26,346,807 円      
②総費用 6,215,873 円      
③純収益　①－② 20,130,934 円      
④建物等に帰属する純収益 13,910,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 6,220,434 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 5,937,404 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,633 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    138,079,163 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      38,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 恵庭 5-5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　恵庭市恵み野里美一丁目２番１
 4309010032173-0000
2 　恵庭市恵み野里美一丁目２番２
 4309000125818-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月11日　提出
恵庭 5-5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
恵庭 5-5 北海道 北海道第４ 氏名  不動産鑑定士　木下　俊明   TEL.
鑑定評価額 167,000,000 円  １㎡当たりの価格 46,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月6日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 32,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 恵庭市恵み野里美１丁目２番１外
 ②地積
　(㎡)		 3,636  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,200)
準防
（その他）
地区計画等


(100,200)
台形
1.5:1		 店舗兼体育館

Ｓ1F1B		 量販店、飲食店等が
建ち並ぶ路線商業地
域		 西25m道道、三方路 水道、下水 恵み野

500m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西   220 ｍ、南   280 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 沿道サービス施設地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  65.0 ｍ、奥行　約　　  55.0 ｍ、規模　　     3,500 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない。 街

路		 ２５ｍ道道 交通

施設		 ＪＲ恵み野駅北方

500m		 法令

規制		 近商
(100,200)
準防 
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 恵み野里美地区の幹線道路沿いの商業地域。周辺には路線型の大型小売店舗があることで、集客が期待できるた
め、土地需要が見込まれる。地価も上昇傾向で推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 沿道サービス施設地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 台形　　　　　　　　　　　　　　  -3.0
三方路　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     46,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     35,200 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は主に恵庭市一円の商業地及び隣接市の幹線道路沿いの商業地を含む圏域で、広範囲に及んでいる。需要者
の中心は店舗等としての利用を目的とした法人事業者が中心になるものと思料される。集客力のある商業施設周辺の商
業地で、土地価格は上昇している。なお、需要の中心となる価格帯は、用途及び規模等によりまちまちで特定できない
状況にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、広範囲に事例を採用せざるを得なかったが、補修正により、市場性を反映した説得力を有する価格が得ら
れたと判断する。一方、収益価格は一定の収益性を反映した価格である。本件においては資料の質と量に優る比準価格
を重視し、収益価格についても考慮した調整を図り鑑定評価額を上記の通りと決定した。なお、代表標準地とは概ね均
衡を得ているものと判断した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　恵庭 5-1                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     47,500 円／㎡		 [114.7]
100		 100
[100.0]		 100
[118.0]		 [ 99.9]
100		 46,100 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     39,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 コロナ禍後の経済活動正常化に伴う人の往来
や需要の回復により、道央圏の商業地の需要
は、概ね堅調に推移している。


集客力のある商業施設周辺の商業地域として
、土地需要が期待できる状況にある。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -5.0
環境　　　　　　 +15.0
行政　　　　　　  +8.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+16.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 恵庭 5-5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２４１３
４１２３１
-591001		 恵庭市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東20m市道、
南東8m、角地
２住居
地区計画等
(70,200)
b １２４１３
４１２３１
-591051		 恵庭市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西25m道道、
中間画地
１住居

(60,200)
c １２４１３
７１２３１
-591011		 恵庭市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西18m市道、
北東6m、
二方路
１住居

(70,200)
d １２４１３
７１２３１
-591034		 恵庭市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西15m市道、
南西8m、
南東4m、
三方路
１住居

(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
50,094  		 100
[ 100.0]		 [ 112.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.5]
53,977 		 100
[ 111.7]
48,323 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   -0.1

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[  99.9]
　　　　 100
48,300 
b (　           ) 
30,136  		 100
[ 100.0]		 [ 106.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
31,014 		 100
[  70.5]
43,991 
43,900 
c (　           ) 
45,330  		 100
[ 100.0]		 [ 110.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 107.6]
46,678 		 100
[ 101.9]
45,808 
45,800 
d (　           ) 
52,555  		 100
[ 100.0]		 [ 110.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 106.6]
54,330 		 100
[ 109.3]
49,707 
49,700 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  +4.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +7.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  +6.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     46,000 円／㎡]  



恵庭 5-5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地につき適用が困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

25,999,838 
6,003,500 
19,996,338 
14,212,800 
5,783,538 		 （　0.9519）
5,505,350 		 （  4.5 -  0.2 ）
4.3％  
⑧収益価格 　    128,031,395 円　　　　（　     35,200 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
恵庭 5-5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 1,400.00 Ｓ1 1,400.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
地区計画等
 100 ％   200 ％   200 ％   3,636 ㎡     74.7 m x   57.1 m  前面道路：道道     　  25.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 地域の特性等より店舗と判定。（一棟貸し） ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しのため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 1		 店舗
1,400.00 
100.0 
1,400.00 
1,625 
2,275,000 		 3.0  6,825,000 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,400.00 
100.0 
1,400.00 

2,275,000 		 6,825,000 
0 
⑨年額支払賃料      2,275,000 円　×　12ヶ月　＝　      27,300,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,400.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 一棟貸しのため計上しない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金により担保されているため未計上  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        27,300,000 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,365,000 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 25,935,000 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         6,825,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          64,838 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      25,999,838 円　　　　（　         7,151 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １２４１３７５
２３１
　　　　-595004		 1,145  
(   1,145) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[ 75.0]
1,454 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,629 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,625 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １２４１３４５
２３１
　　　　-591002		 1,695  
(   1,626) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,784 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
恵庭 5-5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 864,000 円  　　　　    216,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 1,092,000 円  　　　       27,300,000　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,196,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,203,200 円  　　　　    216,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       432,000 円  　　　　    216,000,000　×　　　　  0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       216,000 円  　　　　    216,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       6,003,500 円　（　　　　　　         1,651 円／㎡）　　（経費率　　  23.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9519    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 216,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 150,000 円／㎡　×　   1,400.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0658     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0506 ×　 40 ％　＋　0.0600 ×  30 ％　＋ 0.0920 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 14,212,800 円  
（　　　　　         3,909 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 25,999,838 円      
②総費用 6,003,500 円      
③純収益　①－② 19,996,338 円      
④建物等に帰属する純収益 14,212,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 5,783,538 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 5,505,350 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,514 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    128,031,395 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      35,200 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 恵庭 5-5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　恵庭市恵み野里美一丁目２番１
 4309010032173-0000
2 　恵庭市恵み野里美一丁目２番２
 4309000125818-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
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備考