別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
恵庭 5-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
恵庭 5-3 北海道 北海道第４ 氏名  不動産鑑定士　後藤　敏之   TEL.
鑑定評価額 14,800,000 円  １㎡当たりの価格 32,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.6 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 恵庭市島松本町１丁目４３番
｢島松本町１－１０－１４｣		 ②地積
　(㎡)		 462  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）



(90,400)

1:1.5		 店舗兼住宅

Ｓ2		 小売店舗、スーパー
等が建ち並ぶ駅前の
商業地域		 南西18m道道 水道、下水 島松

220m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 低層店舗併用住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  28.0 ｍ、規模　　       460 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １８ｍ道道 交通

施設		 ＪＲ島松駅南東方

220m		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 ＪＲ島松駅前の商業地域だが、核店舗不在で沿道型店舗に需要が流れている。一方、市中需給の改善等が影響し
、値頃感や周辺住宅地価格の上昇等もあり、地価は数年前より反転の動きで、当面、上昇基調と予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗併用住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     32,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     24,600 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は概ね恵庭市内のＪＲ各駅前商業地域の各圏域であるが、特に代替競争関係が強い圏域は島松駅周辺の商業
地域である。需要者は地元の個人事業者及び中小法人等が中心と見られる。市郊外の幹線道路沿いに店舗進出が集中し
、島松駅前の商況は冴えないが、市内全域に及ぶ地価回復傾向及び周辺住宅地価格の上昇等を受け、需要は回復基調で
地価は上昇している。取引自体が少ない事に加えて混在地取引も多く、市場における中心価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 自用のみならず貸店舗等の収益物件も見られる地域であることから、収益価格も考慮すべきであるが、駅前周辺では空
店舗も多く、その期間は長期に渡っている。地価は回復傾向にあるが商業地域としての地位は相対的に停滞しており、
賃貸需要も同様に弱いことから、現状では土地価格に見合う賃料水準が確保できない状況にある。よって本件において
は、市場性を適正に反映する比準価格を標準に、収益価格からも比較考量のうえ、上記の鑑定評価額と決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     27,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 恵庭市及び隣接する千歳市において人口の微
増傾向が続き、恵庭市を含む札幌圏全域で土
地需要は堅調である。


島松駅周辺の商業地域で新規の出店等は見ら
れず現状維持である。地価は底値水準から数
年前に反転に転じ、値頃感等から需要は回復
基調である。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+18.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 恵庭 5-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２４１３
３１２３１
-117001		 恵庭市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西8m市道、
中間画地
準工

(60,200)
b １２４１３
４１２３１
-595004		 恵庭市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南東11m市道、
中間画地
商業

(90,400)
c １２４１３
４１２３１
-591050		 恵庭市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西25m道道、
中間画地
１住居

(60,200)
d １２４１３
４１２３１
-591057		 恵庭市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西15m市道、
中間画地
１住居

(60,200)
e １２４１３
４１２３１
-591002		 恵庭市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東6m市道、
南西4m、
二方路
１住居

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
19,432  		 100
[ 100.0]		 [ 104.2]
100		 100
[  70.0]		 100
[ 103.0]
28,083 		 100
[  85.8]
32,731 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
32,700 
b (　           ) 
25,926  		 100
[ 100.0]		 [ 106.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
28,928 		 100
[  93.1]
31,072 
31,100 
c (　           ) 
27,360  		 100
[ 100.0]		 [ 106.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
28,157 		 100
[  91.7]
30,706 
30,700 
d (　           ) 
26,452  		 100
[ 100.0]		 [ 113.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.5]
28,654 		 100
[  87.5]
32,747 
32,700 
e (　           ) 
25,172  		 100
[ 100.0]		 [ 112.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.5]
27,239 		 100
[  83.1]
32,779 
32,800 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +4.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +3.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     32,000 円／㎡]  



恵庭 5-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内に所在し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

6,192,781 
1,435,580 
4,757,201 
4,244,790 
512,411 		 （　0.9519）
487,764 		 （  4.5 -  0.2 ）
4.3％  
⑧収益価格 　     11,343,349 円　　　　（　     24,600 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
恵庭 5-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 226.80 ＬＳ2 434.74
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防

 90 ％   400 ％   400 ％   462 ㎡     16.7 m x   27.6 m  前面道路：道道     　  18.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階：店舗（フロア貸し）、２階：１ＬＤＫ（約５１㎡）×４戸、低層店舗兼共同住宅を想定。 ⑦有効率　  92.3 ％
の理由		 同種同規模の建物と比較して標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
217.37 
90.4 
196.50 
1,510 
296,715 		 2.0  593,430 
0.0  0 

 2～ 2		 共同住宅
217.37 
94.1 
204.55 
1,180 
241,369 		 1.0  241,369 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
434.74 
92.3 
401.05 

538,084 		 834,799 
0 
⑨年額支払賃料        538,084 円　×　12ヶ月　＝　       6,457,008 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     401.05 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   3,000 円／台　×　   5 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         180,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         6,457,008 円　　×　　   7.0 ％                          
＋　　　         180,000 円　　×　　       ％　＝　　       451,991 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 6,185,017 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           834,799 円　×　　  93.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           7,764 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       6,192,781 円　　　　（　        13,404 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １２４１３４５
２３１
　　　　-111002		 1,139  
(   1,139) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[103.0]
1,106 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,513 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,510 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １２４１３４５
２３１
　　　　-591002		 1,695  
(   1,626) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,614 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
恵庭 5-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 313,500 円  　　　　     62,700,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 265,480 円  　　　        6,637,008　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       29,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      639,500 円  　　　　     62,700,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       125,400 円  　　　　     62,700,000　×　　　　  0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        62,700 円  　　　　     62,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,435,580 円　（　　　　　　         3,107 円／㎡）　　（経費率　　  23.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9519    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 62,700,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 140,000 円／㎡　×　     434.74 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0677     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0506 ×　 40 ％　＋　0.0661 ×  30 ％　＋ 0.0920 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,244,790 円  
（　　　　　         9,188 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 6,192,781 円      
②総費用 1,435,580 円      
③純収益　①－② 4,757,201 円      
④建物等に帰属する純収益 4,244,790 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 512,411 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 487,764 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,056 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     11,343,349 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      24,600 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 恵庭 5-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　恵庭市島松本町一丁目４３番
 4309000114786-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月11日　提出
恵庭 5-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
恵庭 5-3 北海道 北海道第４ 氏名  不動産鑑定士　木下　俊明   TEL.
鑑定評価額 14,600,000 円  １㎡当たりの価格 31,500 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月6日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.6 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 恵庭市島松本町１丁目４３番
｢島松本町１－１０－１４｣		 ②地積
　(㎡)		 462  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）



(90,400)

1:1.5		 店舗兼住宅

Ｓ2		 小売店舗、スーパー
等が建ち並ぶ駅前の
商業地域		 南西18m道道 水道、下水 島松

220m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 低層店舗併用住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  28.0 ｍ、規模　　       460 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない。 街

路		 １８ｍ道道 交通

施設		 ＪＲ島松駅南東方

220m		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 路線商業地等へ顧客の流出等により、商業地としての新規の需要は殆ど認められないが、背後住宅地の地価が上
昇していることもあり、当地域の地価も上昇している。今後も上昇傾向で推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 低層店舗併用住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     31,500 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     24,700 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、主に恵庭市一円の商業地域及び商住混在地域の圏域と見られる。需要者の中心は小売店舗等としての利
用を目的とした島松地区に地縁性のある個人事業者が多いと思料される。価格水準は周辺住宅地の水準と変わらない状
況となっている。周辺住宅地の地価が上昇したこともあり、割安感に伴い地価は上昇している。需要の中心となる価格
帯は、用途及び規模等によりまちまちであり、特定できない状況にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、やや取引時点の古い事例も採用したが、補修正等により、市場性を反映した説得力を有する価格が得られ
たと判断する。一方、収益価格は一定の収益性を反映した価格である。本件においては資料の質と量に優る比準価格を
重視し、収益価格についても考慮した調整を図り鑑定評価額を上記の通りと決定した。なお、規準とすべき公示地が見
当たらないことから、公示地からの規準は行わなかった。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     27,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 コロナ禍後の経済活動正常化に伴う人の往来
や需要の回復により、道央圏の商業地の需要
は、概ね堅調に推移している。


商業地としての新規の需要は殆ど認められな
いが、背後住宅地の地価が上昇していること
もあり、地価は上昇している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+16.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 恵庭 5-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２４１３
３１２３１
-117001		 恵庭市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西8m市道、
中間画地
準工

(60,200)
b １２４１３
４１２３１
-591050		 恵庭市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西25m道道、
中間画地
１住居

(60,200)
c １２４１３
３１２３１
-591018		 恵庭市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西10m市道、
北西10m、
準角地
１住居

(70,200)
d １２４１３
７１２３１
-595005		 恵庭市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 南西22m道道、
北西8m、
南東4m、
三方路
商業

(100,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
19,432  		 100
[ 100.0]		 [ 104.2]
100		 100
[  70.0]		 100
[ 103.0]
28,083 		 100
[  80.5]
34,886 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
34,900 
b (　           ) 
27,360  		 100
[ 100.0]		 [ 106.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
28,157 		 100
[  91.9]
30,639 
30,600 
c (　           ) 
37,061  		 100
[ 100.0]		 [ 109.6]
100		 100
[  90.0]		 100
[ 107.6]
41,944 		 100
[ 137.7]
30,460 
30,500 
d (　           ) 
41,117  		 100
[ 100.0]		 [ 113.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
44,328 		 100
[ 142.8]
31,042 
31,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +7.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　 +50.0
d 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +40.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     31,500 円／㎡]  



恵庭 5-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地につき適用が困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

6,391,003 
1,427,977 
4,963,026 
4,447,890 
515,136 		 （　0.9519）
490,358 		 （  4.5 -  0.2 ）
4.3％  
⑧収益価格 　     11,403,674 円　　　　（　     24,700 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
恵庭 5-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 220.00 ＬＳ2 440.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防

 90 ％   400 ％   400 ％   462 ㎡     16.7 m x   27.6 m  前面道路：道道     　  18.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 地域の特性等より判定。１階店舗、２階以上共同住宅（１ＬＤＫ）・平均床面積約５０㎡ ⑦有効率　  92.0 ％
の理由		 低層ビルとしては標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
220.00 
90.0 
198.00 
1,500 
297,000 		 1.0  297,000 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
220.00 
94.0 
206.80 
1,200 
248,160 		 1.0  248,160 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
440.00 
92.0 
404.80 

545,160 		 545,160 
0 
⑨年額支払賃料        545,160 円　×　12ヶ月　＝　       6,541,920 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     404.80 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   3,000 円／台　×　   5 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         180,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金により担保されているため未計上  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         6,541,920 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         180,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　       336,096 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 6,385,824 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           545,160 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           5,179 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       6,391,003 円　　　　（　        13,833 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １２４１３３５
２３１
　　　　-595001		 1,945  
(   1,938) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[130.0]		 100
[100.0]
1,425 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,501 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,500 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １２４１３４５
２３１
　　　　-591002		 1,695  
(   1,626) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,695 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
恵庭 5-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 262,800 円  　　　　     65,700,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 268,877 円  　　　        6,721,920　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       29,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      670,100 円  　　　　     65,700,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       131,400 円  　　　　     65,700,000　×　　　　  0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        65,700 円  　　　　     65,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,427,977 円　（　　　　　　         3,091 円／㎡）　　（経費率　　  22.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9519    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 65,700,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 145,000 円／㎡　×　     440.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0677     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0506 ×　 40 ％　＋　0.0661 ×  30 ％　＋ 0.0920 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,447,890 円  
（　　　　　         9,627 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 6,391,003 円      
②総費用 1,427,977 円      
③純収益　①－② 4,963,026 円      
④建物等に帰属する純収益 4,447,890 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 515,136 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 490,358 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,061 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     11,403,674 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      24,700 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 恵庭 5-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　恵庭市島松本町一丁目４３番
 4309000114786-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
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備考