鑑定評価書

令和6年1月15日　提出
恵庭 -6　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

恵庭 -6

北海道

北海道第４

氏名

不動産鑑定士　清水　寛泰

TEL.

鑑定評価額

13,400,000 円

１㎡当たりの価格

40,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月10日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	28,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月20日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	恵庭市中島町２丁目８番８				②地積　(㎡)	331 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２中専 (60,200) （その他）
	1.5:1	住宅Ｗ2	一般住宅の中にアパートも見られる既成住宅地域	西8m市道	水道、下水	恵庭 1.4km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 80 ｍ、西 30 ｍ、南 50 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 21.0 ｍ、奥行　約　　 16.0 ｍ、規模　　 330 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない。

街

路

基準方位北　８ｍ市
道

交通

施設

恵庭駅北西方

1.4km

法令

規制

２中専
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

地域内に格別の変動要因はなく、ここ当分は現状維持で推移するものと予測する。札幌市周辺都市の宅地需要増
大の影響を反映し、今後も地価は上昇傾向が続くものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 40,500 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 21,500 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は概ね恵庭市、千歳市、北広島市に存する中規模住宅地。需要者の中心は同一需給圏内の居住者で、札幌市
の居住者も一部に見られる。他市と比較して値頃感があり、供給も少ないことから需要は好調を維持している。需要の
中心となる価格帯は、土地は１，０００万円台前半、中古戸建住宅で２，０００万円台、新築戸建住宅で４，０００万
円以下である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

戸建住宅が多く自用目的の取引が主であり、画地規模によってはアパート需要も認められる地域特性である。収益価格
は、２階建木造アパート新築を想定して求めたものであるが、不確定な要素が多いため規範性が劣ると判断して参考に
とどめ、市場性を反映した規範性のある比準価格を採用し、代表標準地との検討結果を考慮して鑑定評価額を上記のと
おり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　恵庭 -8 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +4.5

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 33,500 円／㎡

[117.9]
100

100
[104.5]

100
[ 96.0]

[103.0]
100

40,600

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     35,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

長期にわたる金融緩和等、政策の影響から戸
建住宅地に対する需要は依然として強く、高
値取引も見られる。

売物件が少ないこともあり、宅地需要は依然
として強く、地価上昇が続いている。

特にない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  -4.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+14.1 ％

％

３　試算価格算定内訳

恵庭 -6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２４１３８１２３１ -111001	恵庭市		建付地	（　）	ほぼ正方形	北東6m市道、中間画地		２中専 (60,200)
b	１２４１３８１２３１ -111003	恵庭市		建付地	（　）	不整形	北西12m市道、南東8m、二方路		２中専 (60,200)
c	１２４１３８１２３１ -111004	恵庭市		建付地	（　）	長方形	北東8m市道、中間画地		１低専 (40,60)
d	１２４１３８１２３１ -111006	恵庭市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南西8m市道、南東8m、角地		２中専 (60,200)
e	１２４１３７１２３１ -111007	恵庭市		貸家建付地	（　）	長方形	南西8m市道、北東9.5m、二方路		１住居 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 74,071	100 [ 100.0]	[ 104.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.5]	76,041	100 [ 98.0]	77,593	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	79,900
b	(　 ) 23,760	100 [ 70.0]	[ 104.2] 100	100 [ 90.0]	100 [ 97.4]	40,347	100 [ 103.0]	39,172		40,300
c	(　 ) 50,976	100 [ 100.0]	[ 104.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.5]	52,332	100 [ 115.3]	45,388		46,700
d	(　 ) 36,963	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 80.0]	100 [ 109.7]	42,876	100 [ 107.0]	40,071		41,300
e	(　 ) 30,249	100 [ 100.0]	[ 105.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.3]	31,473	100 [ 96.9]	32,480		33,500

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.60	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.60	画地　　　　 +1.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	法人－代表者間取引	％／月 +0.60	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	法人－代表者間取引	％／月 +0.60	画地　　　　 -2.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.60	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 +10.0
c	正常	％／月 +0.60	画地　　　　 +1.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.60	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.60	画地　　　　 +9.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.60	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -5.0
e	正常	％／月 +0.60	画地　　　　 +1.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 40,500 円／㎡]

恵庭 -6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地で土地の再調達原価の把握ができないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,035,751	841,993	3,193,758	2,878,720	315,038	（　0.9732） 306,595	（ 4.5 - 0.2 ） 4.3％
	⑧収益価格	7,130,116 円　　　　（　 21,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

恵庭 -6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	153.90	Ｗ2	307.80
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２中専	60 ％	200 ％	200 ％	331 ㎡	21.0 m x 15.8 m	前面道路：市道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１ＬＤＫの住戸が各階４戸、計８戸の共同住宅を想定した。

⑦有効率　 92.0 ％
の理由

同種建物と比較して標準的と判断。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	共同住宅	153.90	92.0	141.59	1,170	165,660	1.0	165,660
							0.0	0
2～ 2	共同住宅	153.90	92.0	141.59	1,180	167,076	1.0	167,076
							0.0	0
～

～

～

計		307.80	92.0	283.18		332,736		332,736
								0

⑨年額支払賃料	332,736 円　×　12ヶ月　＝　 3,992,832 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 283.18 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含むため計上しない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	3,000 円／台　×　 7 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 252,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金により担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,992,832 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 252,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 212,242 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,032,590 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	332,736 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,161 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,035,751 円　　　　（　 12,193 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１２４１３７５２３１　　　　-591004	1,012 ( 1,012)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	1,022	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,181 円/㎡　月額支払賃料（　 1,180 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１２４１３７５２３１　　　　-591010	1,160 ( 1,159)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [100.0]	1,208
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

恵庭 -6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	166,400 円	41,600,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	169,793 円	4,244,832　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 27,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 353,600 円	41,600,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	83,200 円	41,600,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	41,600 円	41,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 841,993 円　（　　　　　　 2,544 円／㎡）　　（経費率　　 20.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9732

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	41,600,000 円	設計監理料率　 135,000 円／㎡　×　 307.80 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0692	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0558 ×　 45 ％　＋　0.0756 × 40 ％　＋ 0.0920 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,878,720 円（　　　　　 8,697 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,035,751 円
②総費用	841,993 円
③純収益　①－②	3,193,758 円
④建物等に帰属する純収益	2,878,720 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	315,038 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	306,595 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 926 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,130,116 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 21,500 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

恵庭 -6　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	恵庭市中島町二丁目８番８	4309000145001-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 6 年地価公示）

令和6年1月14日　提出
恵庭 -6　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

恵庭 -6

北海道

北海道第４

氏名

不動産鑑定士　村上　功英

TEL.

鑑定評価額

13,600,000 円

１㎡当たりの価格

41,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月9日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	28,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月9日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	恵庭市中島町２丁目８番８				②地積　(㎡)	331 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２中専 (60,200) （その他）
	1.5:1	住宅Ｗ2	一般住宅の中にアパートも見られる既成住宅地域	西8m市道	水道、下水	恵庭 1.4km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 80 ｍ、西 30 ｍ、南 50 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 21.0 ｍ、奥行　約　　 16.0 ｍ、規模　　 330 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位　北　８ｍ
市道

交通

施設

恵庭駅北西方

1.4km

法令

規制

２中専
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

戸建住宅、アパート等が混在する住宅地域。最寄り駅へは若干距離があるが、住環境は概ね良好である。当市の
不動産需要が堅調であり、地価は上昇で推移することが予測される。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 41,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 27,600 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は恵庭市一円の圏域で、需要者の中心は市内居住者が多いものの、隣接市町からの転入者も期待できる。住
環境は概ね良好。隣接する札幌市の地価高騰等の影響もあり、地価は上昇している。土地は規模１００坪程度で１３０
０～１４００万円程度。中古戸建物件価格は、建物の規模、建築年数等によりまちまちである。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、やや広範囲に事例を採用したものの、適正な補修正等により市場性を反映した説得力を有する価格が得ら
れたと判断する。一方、収益価格も、一定の収益性を反映した価格が求められたものと判断される。以上より、精通者
意見等も考慮しつつ、本件においては資料の質と量に優る比準価格を採用し、鑑定評価額を上記の通りと決定した。な
お、代表標準地とは概ね均衡を得ていると判断した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　恵庭 -8 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +4.5

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 33,500 円／㎡

[117.9]
100

100
[104.5]

100
[ 95.0]

[103.0]
100

41,000

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

石狩５市の土地価格は上昇傾向であったが、
建築費の高騰が土地価格の上昇を抑制しつつ
ある。地方都市は一部の都市を除き、地価下
落が続いている。

恵庭市の土地需要が堅調な状況で、当地域の
土地需要も期待できる。地価は上昇している
。

特にない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  -5.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+15.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

恵庭 -6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２４１３４１２３１ -111020	恵庭市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西9m市道、中間画地		２中専 (60,200)
b	１２４１３３１２３１ -591093	恵庭市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南西16m市道、中間画地		２中専 (60,200)
c	１２４１３７１２３１ -111001	恵庭市		更地	（　）	正方形	北西6m市道、中間画地		１住居 (60,200)
d	１２４１３８１２３１ -111005	恵庭市		貸家建付地	（　）	不整形	南東22m市道、中間画地		２中専 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 47,834	100 [ 100.0]	[ 104.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.5]	49,389	100 [ 105.1]	46,992	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	48,400
b	(　 ) 42,649	100 [ 100.0]	[ 106.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.5]	43,506	100 [ 117.8]	36,932		38,000
c	(　 ) 37,560	100 [ 100.0]	[ 104.8] 100	100 [ / ]	100 [ 101.5]	38,781	100 [ 111.1]	34,906		36,000
d	(　 ) 38,047	100 [ 100.0]	[ 103.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 83.6]	47,149	100 [ 116.6]	40,437		41,700
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.60	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +3.0
a	正常	％／月 +0.60	画地　　　　 +1.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.60	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 +0.60	画地　　　　 +4.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.60	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +8.0
c	正常	％／月 +0.60	画地　　　　 +1.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.60	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 +0.60	画地　　　　 -16.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 41,000 円／㎡]

恵庭 -6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地につき適用が困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,154,798	851,602	3,303,196	2,899,480	403,716	（　0.9732） 392,896	（ 4.5 - 0.2 ） 4.3％
	⑧収益価格	9,137,116 円　　　　（　 27,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

恵庭 -6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
アパート	155.00	Ｗ2	310.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２中専	60 ％	200 ％	200 ％	331 ㎡	21.0 m x 15.8 m	前面道路：市道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地域の特性等より上記の通りと判定。共同住宅（１ＤＫ）・平均床面積約３５㎡

⑦有効率　 90.0 ％
の理由

この種の建物として標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	住宅	155.00	90.0	139.50	1,230	171,585	1.0	171,585
							0.0	0
～

～

～

～

計		310.00	90.0	279.00		343,170		343,170
								0

⑨年額支払賃料	343,170 円　×　12ヶ月　＝　 4,118,040 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 279.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	3,000 円／台　×　 7 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 252,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金により担保されているため未計上

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,118,040 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 252,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 218,502 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,151,538 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	343,170 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,260 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,154,798 円　　　　（　 12,552 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１２４１３３５２３１　　　　-591014	1,242 ( 1,242)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [108.0]	100 [100.0]	1,150	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,231 円/㎡　月額支払賃料（　 1,230 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１２４１３３５２３１　　　　-591017	1,361 ( 1,361)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [108.0]	100 [100.0]	1,260
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

恵庭 -6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	167,600 円	41,900,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	174,802 円	4,370,040　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 27,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 356,100 円	41,900,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	83,800 円	41,900,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	41,900 円	41,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 851,602 円　（　　　　　　 2,573 円／㎡）　　（経費率　　 20.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9732

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	41,900,000 円	設計監理料率　 135,000 円／㎡　×　 310.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0692	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0558 ×　 45 ％　＋　0.0756 × 40 ％　＋ 0.0920 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,899,480 円（　　　　　 8,760 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,154,798 円
②総費用	851,602 円
③純収益　①－②	3,303,196 円
④建物等に帰属する純収益	2,899,480 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	403,716 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	392,896 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,187 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,137,116 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 27,600 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

恵庭 -6　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	恵庭市中島町二丁目８番８	4309000145001-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考