別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
恵庭 -1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
恵庭 -1 北海道 北海道第４ 氏名  不動産鑑定士　清水　寛泰   TEL.
鑑定評価額 13,100,000 円  １㎡当たりの価格 46,500 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 34,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 恵庭市住吉町４丁目６１１番
｢住吉町４－６－３｣		 ②地積
　(㎡)		 281  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２中専
(60,200)

（その他）

1:1.5		 住宅

Ｗ2F1B		 中規模一般住宅、ア
パート等が建ち並ぶ
住宅地域		 北西10m市道 水道、下水 恵庭

800m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    80 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       280 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 ＪＲ恵庭駅徒歩圏内の住宅地
域。		 街

路		 基準方位北　１０ｍ
市道		 交通

施設		 恵庭駅南方

800m		 法令

規制		 ２中専
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 ＪＲ恵庭駅周辺の再開発により公共施設や利便施設が充実したこともあり、需要は依然として強い。地価は引続
き上昇傾向を示すものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.5
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     46,500 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     26,900 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ恵庭駅徒歩圏内の住宅地域一円。需要者は市内居住者が中心であり、圏外からの転入も一部に見られ
る。再開発や区画整理で利便性が向上している恵庭駅西口の周辺地区は依然として人気が高い。周辺市において全体的
に地価が上昇していることもあり、同様に地価は上昇傾向を示している。需要の中心となる価格帯は、更地で１，００
０万円台前半、中古住宅で２，０００万円台前半～半ばと判断する。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 戸建住宅が大半で自用目的の取引が主であるため、画地規模が大きい物件以外はアパート等に対する投資はあまり見ら
れない地域特性である。収益性に着目した収益価格は想定条件が多く規範性が劣るため参考にとどめ、市場性を反映し
た規範性のある比準価格を採用し、代表標準地との検討結果を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　恵庭 -8                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +4.5
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     33,500 円／㎡		 [117.9]
100		 100
[104.5]		 100
[ 82.9]		 [101.5]
100		 46,300 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     42,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 長期にわたる金融緩和等、政策の影響から戸
建住宅地に対する需要は依然として強く、高
値取引も見られる。


ＪＲ恵庭駅西口の再開発や区画整理の影響は
続いており、引続き宅地需要は強い状態であ
る。


特にない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  -7.0
環境　　　　　　 -10.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+10.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 恵庭 -1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２４１３
４１２３１
-111002		 恵庭市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東15m市道、
南西4m、角地
１住居

(60,200)
b １２４１３
４１２３１
-111006		 恵庭市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南西8m市道、
中間画地
２中専

(60,200)
c １２４１３
４１２３１
-111013		 恵庭市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西18m市道、
南西8m、角地
１住居

(70,200)
d １２４１３
７１２３１
-591011		 恵庭市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西18m市道、
北東6m、
二方路
１住居

(70,200)
e １２４１３
７１２３１
-591009		 恵庭市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 台形 南東6m市道、
中間画地
１住居

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
45,757  		 100
[ 100.0]		 [ 104.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 107.6]
44,566 		 100
[ 100.9]
44,168 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.5

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.5]
　　　　 100
44,800 
b (　           ) 
46,375  		 100
[ 100.0]		 [ 105.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.5]
46,774 		 100
[  97.0]
48,221 
48,900 
c (　           ) 
52,000  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.5]
51,552 		 100
[ 113.4]
45,460 
46,100 
d (　           ) 
45,330  		 100
[ 100.0]		 [ 110.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 107.6]
46,678 		 100
[  98.7]
47,293 
48,000 
e (　           ) 
21,213  		 100
[ 100.0]		 [ 107.2]
100		 100
[  60.0]		 100
[ 102.4]
37,012 		 100
[  92.2]
40,143 
40,700 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +7.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +4.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　  +8.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +4.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +7.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +2.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     46,500 円／㎡]  



恵庭 -1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地で再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,338,956 
686,872 
2,652,084 
2,318,200 
333,884 		 （　0.9732）
324,936 		 （  4.5 -  0.2 ）
4.3％  
⑧収益価格 　      7,556,651 円　　　　（　     26,900 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
恵庭 -1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 120.90 Ｗ2 234.30
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２中専

 60 ％   200 ％   200 ％   281 ㎡     14.0 m x   20.0 m  前面道路：市道     　  10.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 重層長屋タイプ、１階：２ＬＤＫ×２戸、２階：３ＬＤＫ×２戸　を想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 同種建物と比較して標準的と判断。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 共同住宅
113.40 
100.0 
113.40 
1,190 
134,946 		 1.0  134,946 
0.0  0 

 2～ 2		 共同住宅
120.90 
100.0 
120.90 
1,200 
145,080 		 1.0  145,080 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
234.30 
100.0 
234.30 

280,026 		 280,026 
0 
⑨年額支払賃料        280,026 円　×　12ヶ月　＝　       3,360,312 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     234.30 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   3,000 円／台　×　   4 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         144,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,360,312 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         144,000 円　　×　　       ％　＝　　       168,016 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,336,296 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           280,026 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,660 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,338,956 円　　　　（　        11,882 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １２４１３３５
２３１
　　　　-591009		 1,017  
(   1,016) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 91.0]		 100
[100.0]
1,118 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,201 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,200 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b １２４１３７５
２３１
　　　　-591010		 1,160  
(   1,159) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 93.0]		 100
[100.0]
1,247 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
恵庭 -1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 134,000 円  　　　　     33,500,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 140,172 円  　　　        3,504,312　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       27,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      284,700 円  　　　　     33,500,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        67,000 円  　　　　     33,500,000　×　　　　  0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        33,500 円  　　　　     33,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         686,872 円　（　　　　　　         2,444 円／㎡）　　（経費率　　  20.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9732    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 33,500,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 143,000 円／㎡　×　     234.30 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0692     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0558 ×　 45 ％　＋　0.0756 ×  40 ％　＋ 0.0920 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,318,200 円  
（　　　　　         8,250 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,338,956 円      
②総費用 686,872 円      
③純収益　①－② 2,652,084 円      
④建物等に帰属する純収益 2,318,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 333,884 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 324,936 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,156 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      7,556,651 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      26,900 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 恵庭 -1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　恵庭市住吉町四丁目６１１番
 4309000119440-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
恵庭 -1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
恵庭 -1 北海道 北海道第４ 氏名  不動産鑑定士　山田　浩市   TEL.
鑑定評価額 12,900,000 円  １㎡当たりの価格 46,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 34,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 恵庭市住吉町４丁目６１１番
｢住吉町４－６－３｣		 ②地積
　(㎡)		 281  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２中専
(60,200)

（その他）

1:1.5		 住宅

Ｗ2F1B		 中規模一般住宅、ア
パート等が建ち並ぶ
住宅地域		 北西10m市道 水道、下水 恵庭

800m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    80 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       280 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない 街

路		 基準方位　北　　１
０ｍ市道		 交通

施設		 ＪＲ恵庭駅南方

800m		 法令

規制		 ２中専
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 住宅価格の高騰により宅地需要はピークアウトしつつあり、足もとの市況には変化が見られる。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.5
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     46,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     24,300 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は恵庭市内の住宅地域全域と把握されるが、恵庭駅から１ｋｍ内外の住宅地域と価格牽連性が強い。需要者
の中心は恵庭市居住の住宅取得者となるが、札幌市や千歳市等からの転入者も見られる。戸建用地以外にもアパート用
地としての需要も見込める。恵み野や黄金での宅地供給が一段落したことから住宅地の需給関係は全般的に引き締まっ
ているが、建築費・地価の高騰により住宅需要が頭打ちとなり、足もとではピークアウトの兆しも認められる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 周辺にはアパート等の賃貸用不動産も見られることから収益還元法を適用したが、収益価格の試算においては土地に帰
属する純収益の割合が小さいため、採用数値の僅かな差異が結果を大きく左右することとなり、その精度は比準価格に
比して劣るものと言わざるを得ない。本件では収益価格は参考に止め、前年価格からの変動率や代表標準地を規準とし
た価格等も勘案のうえ、比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　恵庭 -8                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +4.5
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     33,500 円／㎡		 [117.9]
100		 100
[104.5]		 100
[ 83.8]		 [101.5]
100		 45,800 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     42,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 建築費・地価の高騰により、住宅需要が頭打
ちとなり、地価の下振れ圧力が顕在化しつつ
ある。


宅地不足による過熱気味の市況が沈静化しつ
つある。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  -6.0
環境　　　　　　  -9.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+9.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 恵庭 -1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２４１３
４１２３１
-111006		 恵庭市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南西8m市道、
中間画地
２中専

(60,200)
b １２４１３
７１２３１
-591010		 恵庭市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南西11m市道、
中間画地
２中専

(60,200)
c １２４１３
７１２３１
-591026		 恵庭市

 更地


   
（　          ） 		 正方形 北西11m市道、
南東4m、
二方路
１住居

(60,200)
d １２４１３
７１２３１
-591013		 恵庭市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南東8m市道、
中間画地
１低専

(40,60)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
46,375  		 100
[ 100.0]		 [ 105.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.5]
46,774 		 100
[  96.0]
48,723 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.5

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.5]
　　　　 100
49,500 
b (　           ) 
46,893  		 100
[ 100.0]		 [ 109.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.5]
48,912 		 100
[  96.0]
50,950 
51,700 
c (　           ) 
57,813  		 100
[ 100.0]		 [ 112.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.5]
63,510 		 100
[  99.0]
64,152 
65,100 
d (　           ) 
33,268  		 100
[ 100.0]		 [ 107.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.5]
34,128 		 100
[  77.9]
43,810 
44,500 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +4.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +4.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +4.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     46,000 円／㎡]  



恵庭 -1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内に所在し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,103,219 
643,042 
2,460,177 
2,159,040 
301,137 		 （　0.9732）
293,067 		 （  4.5 -  0.2 ）
4.3％  
⑧収益価格 　      6,815,512 円　　　　（　     24,300 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
恵庭 -1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 120.90 Ｗ2 234.30
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２中専

 60 ％   200 ％   200 ％   281 ㎡     14.0 m x   20.0 m  前面道路：市道     　  10.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階：２ＬＤＫ（約５２㎡）×２戸、２階：３ＬＤＫ（約６５㎡）×２戸 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 共用部分の無い重層長屋タイプを想定した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 共同住宅
113.40 
100.0 
113.40 
1,167 
132,338 		 1.0  132,338 
0.0  0 

 2～ 2		 共同住宅
120.90 
100.0 
120.90 
1,179 
142,541 		 1.0  142,541 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
234.30 
100.0 
234.30 

274,879 		 274,879 
0 
⑨年額支払賃料        274,879 円　×　12ヶ月　＝　       3,298,548 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     234.30 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　   4 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,298,548 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       197,913 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,100,635 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           274,879 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,584 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,103,219 円　　　　（　        11,043 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １２４１３７５
２３１
　　　　-591005		 1,299  
(   1,299) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[110.0]		 100
[ 99.0]		 100
[100.0]
1,193 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,200 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,179 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b １２４１３７５
２３１
　　　　-111004		 1,240  
(   1,239) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 99.0]		 100
[ 97.0]
1,291 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
恵庭 -1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 124,800 円  　　　　     31,200,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 131,942 円  　　　        3,298,548　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       27,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      265,200 円  　　　　     31,200,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        62,400 円  　　　　     31,200,000　×　　　　  0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        31,200 円  　　　　     31,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         643,042 円　（　　　　　　         2,288 円／㎡）　　（経費率　　  20.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9732    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 31,200,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 133,000 円／㎡　×　     234.30 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0692     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0558 ×　 45 ％　＋　0.0756 ×  40 ％　＋ 0.0920 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,159,040 円  
（　　　　　         7,683 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,103,219 円      
②総費用 643,042 円      
③純収益　①－② 2,460,177 円      
④建物等に帰属する純収益 2,159,040 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 301,137 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 293,067 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,043 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      6,815,512 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      24,300 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 恵庭 -1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　恵庭市住吉町四丁目６１１番
 4309000119440-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考