別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
登別 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
登別 5-2 北海道 北海道第５ 氏名  不動産鑑定士　石川　明   TEL.
鑑定評価額 4,380,000 円  １㎡当たりの価格 29,400 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 24,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 登別市中央町２丁目１２番８
 ②地積
　(㎡)		 149  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）



(90,400)

1:2		 店舗兼事務所

Ｓ3		 店舗、事務所等が建
ち並ぶ商業地域
 北西18m道道 水道、下水 幌別

220m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    80 ｍ、西    30 ｍ、南     0 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 店舗事務所併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.3 ｍ、奥行　約　　  17.9 ｍ、規模　　       149 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １８ｍ道道 交通

施設		 幌別駅北西方

220m		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 ＪＲ幌別駅周辺の既存商業地域であるが、中央通り沿いに見られる大型商業施設への顧客流出が認められる。登
別市役所の移転も決定し、商況の低下も見込まれ、地価は当面下落傾向が続くものと予測する。
(3)最有効使用の判定 店舗事務所併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     29,400 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     21,600 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は登別市及び室蘭市の商業地域一円。需要者は幌別地区に地縁性を有する地元法人や個人事業主が中心であ
る。地域周辺は小規模な店舗が多いため郊外型大型店舗への消費流出が見受けられ、当該地域の商況は衰退しており店
舗需要は弱い。取引される価格帯や規模はまちまちであるため総額にはバラツキがあるが、土地単価で坪１０万円前後
と判断される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 地域の特性から賃貸物件も見受けられるが自用目的の店舗等が多く、賃貸市場としての熟成度が低いため、収益価格は
低く求められている。よって代替競争関係のある取引事例から求めた現実の市場性を反映した比準価格を標準とし、収
益価格を関連づけ、代表標準地との検討を加え、さらに当該地域における需給動向を考慮のうえ、鑑定評価額を上記の
とおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　室蘭 5-4                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +4.8
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     33,400 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[104.8]		 100
[108.6]		 [100.0]
100		 29,300 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     30,300 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 コロナ禍の厳しい状況から転じて観光入込客
等の増加が顕著となり、景気は改善している
。宿泊・飲食サービス業の回復も期待される
。

室蘭市側中央通り沿いの量販店等に顧客が流
出しており、幌別地区の既存商業地域に対す
る宅地需要は減退傾向にある。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -8.0
環境　　　　　　 +18.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-3.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 登別 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２４１４
２１２３０
-501		 登別市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北東25m道道、
中間画地
近商

(90,200)
b １２４１４
０１２３０
-50036		 登別市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西8m市道、
中間画地
１中専

(60,200)
c １２４１４
０１２３０
-50501		 登別市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東4m私道、
中間画地
商業

(90,240)
d １２４１４
０１２３０
-50502		 登別市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北西8m市道、
中間画地
商業

(90,400)
e １２４１４
２１２３０
-14		 登別市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北西25m道道、
中間画地
２中専

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
19,157  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
19,157 		 100
[  69.7]
27,485 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
27,500 
b (　           ) 
22,449  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
22,227 		 100
[  73.0]
30,448 
30,400 
c (　           ) 
19,452  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  70.0]		 100
[ 100.0]
27,789 		 100
[  90.0]
30,877 
30,900 
d (　           ) 
17,682  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  70.0]
25,260 		 100
[  93.0]
27,161 
27,200 
e (　           ) 
18,282  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
18,101 		 100
[  59.4]
30,473 
30,500 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 -22.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -10.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　 -30.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　 -32.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     29,400 円／㎡]  



登別 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地で再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

4,741,776 
1,075,019 
3,666,757 
3,505,000 
161,757 		 （　0.9746）
157,648 		 （  4.9 -  0.0 ）
4.9％  
⑧収益価格 　      3,217,306 円　　　　（　     21,600 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
登別 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 119.00 Ｓ3 357.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防

 90 ％   400 ％   400 ％   149 ㎡      8.3 m x   17.9 m  前面道路：道道     　  18.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階を店舗、２階及び３階を事務所として、標準的な建物を想定した。 ⑦有効率　  76.7 ％
の理由		 この種の建物としては標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
119.00 
70.0 
83.30 
1,785 
148,691 		 2.0  297,382 
0.0  0 

 2～ 3		 事務所
119.00 
80.0 
95.20 
1,435 
136,612 		 2.0  273,224 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
357.00 
76.7 
273.70 

421,915 		 843,830 
0 
⑨年額支払賃料        421,915 円　×　12ヶ月　＝　       5,062,980 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     273.70 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含まれているので計上しない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているので計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         5,062,980 円　　×　　   6.5 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       329,094 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,733,886 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           843,830 円　×　　  93.5 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           7,890 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       4,741,776 円　　　　（　        31,824 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １２４１４０５
２３０
　　　　-50501		 1,401  
(   1,377) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,401 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,437 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,435 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b １２４１４２５
２３０
　　　　-50501		 1,670  
(   1,646) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]
1,518 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
登別 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 200,000 円  　　　　     50,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 202,519 円  　　　        5,062,980　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       37,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      510,000 円  　　　　     50,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        75,000 円  　　　　     50,000,000　×　　　　  0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        50,000 円  　　　　     50,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,075,019 円　（　　　　　　         7,215 円／㎡）　　（経費率　　  22.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 55 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 27 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9746    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 50,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 136,000 円／㎡　×　     357.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0701     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0528 ×　 40 ％　＋　0.0676 ×  30 ％　＋ 0.0957 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,505,000 円  
（　　　　　        23,523 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 4,741,776 円      
②総費用 1,075,019 円      
③純収益　①－② 3,666,757 円      
④建物等に帰属する純収益 3,505,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 161,757 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 157,648 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,058 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      3,217,306 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      21,600 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 登別 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　登別市中央町二丁目１２番８
 4302000018154-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月11日　提出
登別 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
登別 5-2 北海道 北海道第５ 氏名  不動産鑑定士　高橋　総生   TEL.
鑑定評価額 4,380,000 円  １㎡当たりの価格 29,400 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 24,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 登別市中央町２丁目１２番８
 ②地積
　(㎡)		 149  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）



(90,400)

1:2		 店舗兼事務所

Ｓ3		 店舗、事務所等が建
ち並ぶ商業地域
 北西18m道道 水道、下水 幌別

220m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    80 ｍ、西    30 ｍ、南     0 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.3 ｍ、奥行　約　　  17.9 ｍ、規模　　       149 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 １８ｍ道道 交通

施設		 幌別駅北西方

220m		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 幌別地区の既成商業地域。大型店への顧客流出により、繁華性が低下している。空き店舗も見られ、地価は下落
が続くと予測する。
(3)最有効使用の判定 店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     29,400 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     21,700 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、登別市の既成商業地域の圏域。需要者は、幌別地区に地縁のある小規模事業者が中心で、地区外からの
需要は少ない。大型店舗への顧客流出が続き、繁華性が低下している。新規出店はほとんどなく、空き店舗が目立つ。
周辺には中規模の複合商業施設があるが、集客力は弱い。画地規模に幅があり、需要の中心となる価格帯は把握し得な
い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 古い収益物件も見られるが、地域の商況が低迷しており、賃貸需要は弱い。収益を目的とした新規投資はほとんど見ら
れない。自用目的の店舗や事務所の取引がほとんどで、取引価格が売買の主要な指標となっている。以上より、比準価
格を採用し、収益価格は参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　室蘭 5-4                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +4.8
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     33,400 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[104.8]		 100
[108.6]		 [100.0]
100		 29,300 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     30,300 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 大型店への顧客流出が続き、既存商業地域の
商況は低迷している。



大型店へ顧客が流出しており、地価は下落傾
向。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -8.0
環境　　　　　　 +18.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-3.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 登別 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２４１４
０１２３０
-50501		 登別市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東4m私道、
中間画地
商業

(90,240)
b １２４１４
２１２３０
-501		 登別市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北東25m道道、
中間画地
近商

(90,200)
c １２４１４
２１２３０
-50503		 登別市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北西25m道道、
中間画地
近商

(90,200)
d １２４１４
２１２３０
-50506		 登別市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北西22m国道、
中間画地
準工

(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
19,452  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  70.0]		 100
[ 100.0]
27,789 		 100
[  95.7]
29,038 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
29,000 
b (　           ) 
19,157  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
19,157 		 100
[  67.0]
28,593 
28,600 
c (　           ) 
26,829  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
26,829 		 100
[  89.1]
30,111 
30,100 
d (　           ) 
27,668  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
27,668 		 100
[  92.6]
29,879 
29,900 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +4.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　  +2.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　  +6.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     29,400 円／㎡]  



登別 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

4,743,113 
1,050,176 
3,692,937 
3,530,000 
162,937 		 （　0.9740）
158,701 		 （  4.9 -  0.0 ）
4.9％  
⑧収益価格 　      3,238,796 円　　　　（　     21,700 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
登別 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 119.00 Ｓ3 357.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防

 90 ％   400 ％   400 ％   149 ㎡      8.3 m x   17.9 m  前面道路：道道     　  18.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、部分貸し。２階～３階事務所、部分貸し。 ⑦有効率　  76.7 ％
の理由		 同種同規模の建物として標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
119.00 
70.0 
83.30 
1,775 
147,858 		 2.0  295,716 
0.0  0 

 2～ 3		 事務所
119.00 
80.0 
95.20 
1,440 
137,088 		 2.0  274,176 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
357.00 
76.7 
273.70 

422,034 		 844,068 
0 
⑨年額支払賃料        422,034 円　×　12ヶ月　＝　       5,064,408 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     273.70 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 共益費は徴収しない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金で担保のため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         5,064,408 円　　×　　   6.5 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       329,187 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,735,221 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           844,068 円　×　　  93.5 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           7,892 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       4,743,113 円　　　　（　        31,833 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １２４１４０５
２３０
　　　　-50501		 1,401  
(   1,377) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[102.0]		 100
[100.0]
1,374 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,442 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,440 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b １２４１４２５
２３０
　　　　-50501		 1,670  
(   1,646) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]
1,518 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
登別 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 200,000 円  　　　　     50,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 202,576 円  　　　        5,064,408　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       37,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      510,000 円  　　　　     50,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        50,000 円  　　　　     50,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        50,000 円  　　　　     50,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,050,176 円　（　　　　　　         7,048 円／㎡）　　（経費率　　  22.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 27 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9740    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 50,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 136,000 円／㎡　×　     357.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0706     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0539 ×　 40 ％　＋　0.0676 ×  30 ％　＋ 0.0957 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,530,000 円  
（　　　　　        23,691 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 4,743,113 円      
②総費用 1,050,176 円      
③純収益　①－② 3,692,937 円      
④建物等に帰属する純収益 3,530,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 162,937 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 158,701 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,065 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      3,238,796 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      21,700 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 登別 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　登別市中央町二丁目１２番８
 4302000018154-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考