令和6年1月12日　提出 登別 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   登別 -10 北海道 北海道第５ 氏名  不動産鑑定士　石川　明   TEL.

鑑定評価額 2,410,000 円  １㎡当たりの価格 8,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 7,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 登別市登別東町２丁目６番１４ ②地積 　(㎡) 283   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2 一般住宅等が建ち並 ぶ利便性の良い住宅 地域 北東6m市道 水道、下水 登別 280m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    30 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  19.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       290 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　　　　北 　６ｍ市道 交通 施設 登別駅南西方 280m 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 ＪＲ登別駅を中心とした登別地区に所在し、周辺地区にある中学校の統合が予定されるなど、人口減少が進み地 域的に衰退傾向を示している。宅地需要も弱く、今後も地価は下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      8,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は登別市の住宅地域一円。需要者は登別地区に地縁性を有する市内の居住者が大半で、登別温泉地区に通う 従業員等の需要も多い。登別地区は人口の減少や高齢化等から依然として低迷しており、登別市内の他の地区と比較し て選好性は低い。市場で中心となる価格帯は土地が標準的画地で２００～３００万円程度、中古物件は築年数により様 々である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地周辺は駅徒歩圏内の住宅地域で、自用の戸建住宅が中心で収益物件はほとんど見られず、賃貸市場が形成されて いないため収益価格は試算しなかった。以上から、状況類似地域内の事例から求めた実証的な比準価格に市場の動向を 踏まえて再検討を行い、単価と総額の関係を考慮のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      8,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍の厳しい状況から転じて観光入込客 等の増加が顕著となり、景気は改善している 。住宅地は地区別での土地需要に開差が見ら れる。 ＪＲ登別新駅舎の供用が予定されるなどプラ ス要因も見受けられるが、人口減少が宅地需 要減の大きな要因となっている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -4.5 ％  ％