別記様式第一 鑑定評価書(令和 6 年地価公示)
令和6年1月11日 提出
登別 -9 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
登別 -9 北海道 北海道第5 氏名  不動産鑑定士 高橋 総生   TEL.
鑑定評価額 1,650,000 円  1㎡当たりの価格 8,000 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6)


[令和5年1月]
路線価又は倍率
7,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
登別市美園町6丁目15番2外
②地積
 (㎡)
206  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
1低専
(40,60)

(その他)




1.2:1
住宅

W2
一般住宅等が建ち並
ぶ傾斜地の既成住宅
地域
東5m市道 水道、下水 鷲別

2.0km
(2)



①範囲 東    30 m、西     0 m、南   100 m、北   100 m ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    16.0 m、奥行 約    13.0 m、規模         210 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
特にない。

基準方位北5m市道 交通

施設
鷲別駅北方

2.0km
法令

規制
1低専
(40,60)


⑤地域要因の将
 来予測
傾斜地の既成住宅地域としての現状が続くと見込む。沢沿いの急傾斜地のため需要は弱い。地価は下落が続くと
予測する。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                +2.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格             8,000 円/㎡
 収益還元法  収益価格            /      円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、市内西部の住宅地域の圏域。室蘭市との行政界付近に位置し、室蘭市と同一の生活経済圏にある。需要
者の中心は登別市及び室蘭市居住者。室蘭市への通勤者も多い。沢沿いの急傾斜地に位置し、街路が狭く、地域の連た
んに欠けるなど居住環境が劣るため、住宅需要は弱い。長期間滞留している売物件が多い。新築戸建のための更地需要
はほとんどなく、古い中古住宅で400万円前後が中心価格帯である。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
居住の快適性、利便性の良否が価格形成の主要な指標である戸建住宅地域である。賃貸市場が形成されておらず収益価
格は求められなかった。自用の中古住宅取引がほとんどで、地域の不動産市場は取引価格が売買の目安となっている。
よって、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 室蘭 -8                     ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境         0.0
画地        +1.0
[前年代表標準地等の価格]
         12,700 円/㎡
[ 97.6]
100
100
[101.0]
100
[157.0]
[102.0]
100
7,970 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
            8,400 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
居住環境や生活利便性の良否に起因する人口
の地域偏在により、地域間の需要差が顕著と
なっている。


傾斜地に位置し、居住環境が劣るなど宅地需
要は弱い。地価は続落している。



個別的要因に変動はない。


行政         0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境       +57.0
行政         0.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
-4.8 %  %
3 試算価格算定内訳 登別 -9 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 12414
21230
-50006
登別市

建付


  
(           ) 
長方形 南東6m市道、
中間画地




1住居

(60,200)
b 12414
21230
-50044
登別市

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 北西4m未舗装
私道、
中間画地



2中専

(60,160)
c 12414
21230
-50065
登別市

建付


  
(           ) 
長方形 北東6m市道、
中間画地




2中専

(60,200)
d 12414
21230
-50074
登別市

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 南西12.5m市
道、南東7m、
角地



1住居

(70,200)
e 12414
21230
-50087
登別市

更地


  
(           ) 
長方形 南東4m市道、
中間画地




準工

(60,200)
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
10,271  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 104.0]

9,876 
100
[ 124.4]

7,939 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地     +2.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 102.0]
     100

8,100 
b (            
7,213  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[  80.0]
100
[ 101.0]

8,927 
100
[ 111.0]

8,042 

8,200 
c (            
8,644  
100
[ 100.0]
[  98.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 101.0]

8,387 
100
[ 107.1]

7,831 

7,990 
d (            
7,778  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 107.1]

7,262 
100
[  95.4]

7,612 

7,760 
e (            
7,281  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[   /  ]
100
[ 104.0]

7,001 
100
[  90.0]

7,779 

7,930 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +2.0 交通・接近    0.0 環境     +22.0
画地      +4.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路     -20.0 交通・接近   +2.0 環境     +36.0
画地      +1.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
-0.10 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +2.0 交通・接近    0.0 環境      +5.0
画地      +1.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +6.0 交通・接近    0.0 環境     -10.0
画地      +7.1 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近    0.0 環境     -10.0
画地      +4.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格:       8,000 円/㎡]  



登別 -9 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

 

 

 

 

 
(       
 
      -      )
%  
⑧収益価格                  円    (             円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


■ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由
一低専の戸建住宅地域であり、賃貸市場が形成されていない。

  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
4 不動産ID 登別 -9 宅地-7
NO  所在及び地番   不動産ID
1  登別市美園町六丁目15番2
4302000046027-0000
2  登別市美園町六丁目15番3
4302000046028-0000
3  
4  
5  
6  
7  
8  
9  
10  
11  
12  
13  
14  
15  
16  
17  
18  
19  
20  
21  
22  
23  
24  
25  
26  
27  
28  
29  
30  
31  
32  
33  
34  
35  
36  
37  
38  
39  
40  
41  
42  
43  
44  
45  
46  
47  
48  
49  
50  
備考  
別記様式第一 鑑定評価書(令和 6 年地価公示)
令和6年1月12日 提出
登別 -9 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
登別 -9 北海道 北海道第5 氏名  不動産鑑定士 石川 明   TEL.
鑑定評価額 1,630,000 円  1㎡当たりの価格 7,900 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)


[令和5年1月]
路線価又は倍率
7,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
登別市美園町6丁目15番2外
②地積
 (㎡)
206  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
1低専
(40,60)

(その他)




1.2:1
住宅

W2
一般住宅等が建ち並
ぶ傾斜地の既成住宅
地域
東5m市道 水道、下水 鷲別

2.0km
(2)



①範囲 東    30 m、西     0 m、南   100 m、北   100 m ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    16.0 m、奥行 約    13.0 m、規模         210 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
特にない

基準方位    北
 5m市道
交通

施設
鷲別駅北方

2.0km
法令

規制
1低専
(40,60)


⑤地域要因の将
 来予測
地域内において局所的ではあるが土留めの崩落が発生しており、宅地需要の減退が認められる地域である。街路
及び環境条件が劣る地域でもあり、地価は下落傾向と予測する。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                +2.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格             7,900 円/㎡
 収益還元法  収益価格            /      円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は登別市と隣接する室蘭市蘭東地区の住宅地域一円。需要者は市内居住の一次取得者及び室蘭市への通勤者
が大半である。室蘭市に近接する傾斜地に形成された古い住宅地域で、居住環境及び街路条件が不良であることに加え
、土留めの崩落発生が人気の低下に拍車をかけている。市場での中心価格帯は土地が標準的画地で150~200万円
程度、中古物件は建物の築年数により様々である。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
傾斜地に形成された古い戸建住宅地域で取引の多くは自用目的であり、新規の収益物件は見られず、収益性を考慮した
価格形成がされていないため収益価格の算定はしなかった。よって、状況類似地域内の取引事例を採用して求めた比準
価格に市場の動向を踏まえて再検討を行い、単価と総額の関係を考慮のうえ、代表標準地との検討を加えて、鑑定評価
額を上記のとおり決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 室蘭 -8                     ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境         0.0
画地        +1.0
[前年代表標準地等の価格]
         12,700 円/㎡
[ 97.6]
100
100
[101.0]
100
[159.0]
[102.0]
100
7,870 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
            8,400 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
コロナ禍の厳しい状況から転じて観光入込客
等の増加が顕著となり、景気は改善している
。住宅地は地区別での土地需要に開差が見ら
れる。

地勢的に傾斜地に形成された既成住宅地域で
、周辺において発生した土留め崩落により地
域的選好性は大幅に低下。


個別的要因に変動はない。


行政         0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境       +59.0
行政         0.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
-6.0 %  %
3 試算価格算定内訳 登別 -9 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 12414
21230
-50049
登別市

建付


  
(           ) 
台形 東6m私道、
中間画地




1低専

(40,60)
b 12414
21230
-50044
登別市

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 北西4m未舗装
私道、
中間画地



2中専

(60,160)
c 12414
21230
-50079
登別市

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 南東6m市道、
北東6m、
準角地



1住居

(60,200)
d 12414
21230
-50085
登別市

建付


  
(           ) 
正方形 南西4m私道、
中間画地




1住居

(60,160)
e   
(           ) 
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
3,100  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[  80.0]
100
[ 102.0]

3,799 
100
[  59.5]

6,385 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地     +2.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 102.0]
     100

6,510 
b (            
7,213  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[  80.0]
100
[ 101.0]

8,927 
100
[ 111.4]

8,013 

8,170 
c (            
8,330  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[  70.0]
100
[ 107.1]

11,111 
100
[ 147.9]

7,513 

7,660 
d (            
12,552  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 104.0]

12,069 
100
[ 137.2]

8,797 

8,970 
e (            
  
100
[      ]
[      ]
100
100
[      ]
100
[      ]

 
100
[      ]

 

 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路     -15.0 交通・接近    0.0 環境     -30.0
画地      +2.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路     -22.0 交通・接近   +2.0 環境     +40.0
画地      +1.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +2.0 交通・接近    0.0 環境     +45.0
画地      +7.1 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -2.0 交通・接近    0.0 環境     +40.0
画地      +4.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e %/月  
 
街路           交通・接近        環境           街路           交通・接近        環境          
画地           行政           その他          行政           その他         
オ比準価格決定の理由 [比準価格:       7,900 円/㎡]  



登別 -9 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地で再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

 

 

 

 

 
(       
 
      -      )
%  
⑧収益価格                  円    (             円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


■ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由
一低専の戸建住宅地域であり、賃貸市場が形成されていない。

  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
4 不動産ID 登別 -9 宅地-7
NO  所在及び地番   不動産ID
1  登別市美園町六丁目15番2
4302000046027-0000
2  登別市美園町六丁目15番3
4302000046028-0000
3  
4  
5  
6  
7  
8  
9  
10  
11  
12  
13  
14  
15  
16  
17  
18  
19  
20  
21  
22  
23  
24  
25  
26  
27  
28  
29  
30  
31  
32  
33  
34  
35  
36  
37  
38  
39  
40  
41  
42  
43  
44  
45  
46  
47  
48  
49  
50  
備考