令和6年1月11日　提出 登別 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   登別 -2 北海道 北海道第５ 氏名  不動産鑑定士　高橋　総生   TEL.

鑑定評価額 2,770,000 円  １㎡当たりの価格 12,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 10,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 登別市若山町２丁目７番９ ②地積 　(㎡) 229   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅等が 建ち並ぶ住宅地域 北東5m市道 水道、下水 幌別 3.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  18.5 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北５ｍ市道 交通 施設 幌別駅南西方 3.3km 法令 規制 ２中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 郊外の既成住宅地域としての現状が続くと見込む。周辺地域との連たんに欠け、幅員が狭いなど競争力は弱い。 地価は下落が続くと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     12,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、西部郊外の住宅地域の圏域。需要者の中心は市内居住者のほか、通勤圏の室蘭市からの流入も見られる 。ＪＲ線と丘陵によって地域の連たんを欠き、買物などの生活利便性が劣る。宅地需要は弱く、長期滞留している売物 件もある。土地は２５０万～３００万円程度であるが新築戸建は少ない。築年の古い中古住宅で６００万円程度が中心 価格帯である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 居住の快適性、利便性の良否を主要指標とする戸建住宅地域である。アパートは築年の古いものが散見される程度であ り、賃貸市場が形成されておらず収益価格は求められなかった。自用目的の取引がほとんどであり、不動産市場は取引 価格が売買の指標となっている。よって、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとお り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　登別 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     15,500 円／㎡ [ 99.4] 100 100 [105.0] 100 [122.8] [101.0] 100 12,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     12,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 居住環境や生活利便性の良否に起因する人口 の地域偏在により、地域間の需要差が顕著と なっている。 地域の連たんに欠け、生活利便性が見劣りす る。住宅需要は弱く地価は続落している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +18.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.4 ％  ％