別記様式第一 鑑定評価書(令和 6 年地価公示)
令和6年1月15日 提出
深川 5-1 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
深川 5-1 北海道 北海道第4 氏名  不動産鑑定士 須藤 秀行   TEL.
鑑定評価額 7,850,000 円  1㎡当たりの価格 12,000 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)


[令和5年1月]
路線価又は倍率
10,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月27日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
深川市4条4番4外
「4条9-3」
②地積
 (㎡)
654  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
(都) 商業
(80,400)
準防

(その他)



(90,400)

1:1.5
店舗

RC3
店舗等が建ち並ぶ国
道沿いの商業地域
北西27m国道 水道、下水 深川

270m
(2)



①範囲 東   100 m、西   100 m、南    50 m、北    50 m ②標準的使用 低層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口 約    20.0 m、奥行 約    30.0 m、規模         600 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
特記すべき事項はない。

27m国道 交通

施設
深川駅南東方

270m
法令

規制
(都) 商業
(90,400)
準防 

⑤地域要因の将
 来予測
国道沿いの既成商業地域であるが、繁華性の低い状態は今後も続くと思われる。地価は背後の住宅地の水準に近
くなるまで下落傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
 個別的要因
ない
(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格            12,000 円/㎡
 収益還元法  収益価格             6,160 円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏はJR深川駅を中心とする既成市街地に位置する商業地域である。需要者は小売店舗の経営や賃貸マンショ
ンへの投資を目的とする個人及び法人である。市内の商業施設は日用品を扱う小売店舗や飲食店舗が中心であり、市勢
の衰退による購買力の低下に加え、旭川市等への顧客の流出から商況は低迷しており、商業地の需要は脆弱である。市
内は商業地の土地取引が少ないため、需要の中心となる価格帯は見いだせない状況である。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
JR深川駅に近接する立地のため一部には収益物件も見られるが、大半は低層店舗等の使用容積率の低い物件であるこ
とから、賃料水準を反映し収益価格は低位に試算された。土地の高度利用を前提としない当該地域における土地残余法
の各種想定には限界があるため、本件収益価格の精度は劣ると判断した。以上より、本件は市場性を反映している実証
的な比準価格を重視し、収益価格は参考にとどめ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)











①□代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [                             ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路            
交通・接近         
環境            
画地            
[前年代表標準地等の価格]
                円/㎡
[     ]
100
100
[     ]
100
[     ]
[     ]
100
 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
           12,700 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
深川市は人口減少及び高齢化傾向が続いてお
り、不動産需要は総じて弱含みである。



地域要因に特段の変動はないが、市勢の衰退
から、地価は下落傾向で推移している。



特にない。


行政            
その他           
地域要因の比較
街路            
交通・接近         
環境            
行政            
その他           
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
-5.5 %  %
3 試算価格算定内訳 深川 5-1 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 12411
11228
-595103
深川市

更地


  
(           ) 
長方形 南西25m国道、
中間画地




(都) 商業

(90,400)
b 12411
11228
-115001
深川市

建付


  
(           ) 
ほぼ整形 西7m市道、
中間画地




(都) 商業

(90,400)
c 12411
11228
-591105
深川市

更地


  
(           ) 
長方形 南東22m道道、
北東14.5m、
角地



(都) 2住居

(70,200)
d 12411
11228
-595105
深川市

更地


  
(           ) 
長方形 北西21.6m道
道、
南西18m、
角地


(都) 商業

(100,400)
e   
(           ) 
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
11,000  
100
[ 100.0]
[  90.7]
100
100
[   /  ]
100
[ 100.0]

9,977 
100
[  85.0]

11,738 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地      0.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 100.0]
     100

11,700 
b (            
8,629  
100
[ 100.0]
[  97.9]
100
100
[ 100.0]
100
[  95.0]

8,892 
100
[  76.5]

11,624 

11,600 
c (            
14,801  
100
[ 100.0]
[  94.6]
100
100
[   /  ]
100
[ 109.7]

12,764 
100
[  93.1]

13,710 

13,700 
d (            
8,383  
100
[ 100.0]
[  94.9]
100
100
[   /  ]
100
[ 105.0]

7,577 
100
[  68.6]

11,045 

11,000 
e (            
  
100
[      ]
[      ]
100
100
[      ]
100
[      ]

 
100
[      ]

 

 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
-0.30 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近    0.0 環境     -15.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
-0.30 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路     -10.0 交通・接近    0.0 環境     -15.0
画地      -5.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
-0.30 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   -2.0 環境       0.0
画地      +9.7 行政       0.0 その他      0.0 行政      -5.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
-0.30 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   -2.0 環境     -30.0
画地      +5.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e %/月  
 
街路           交通・接近        環境           街路           交通・接近        環境          
画地           行政           その他          行政           その他         
オ比準価格決定の理由 [比準価格:      12,000 円/㎡]  



深川 5-1 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価を把握できないため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

4,924,052 

1,146,378 

3,777,674 

3,570,180 

207,494 
( 0.9707
201,414 
  5.0 -  0.0 )
5.0%  
⑧収益価格        4,028,280 円    (       6,160 円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


□ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由


  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
深川 5-1 宅地-4
(3)-2 想定建物の状況
①用  途 ②建築面積 (㎡) ③構造・階層 ④延床面積  (㎡)
店舗・事務所 165.62 LS2 331.24
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
(都) 商業 準防

90 %   400 %   400 %   654 ㎡     20.0 m x   32.7 m  前面道路:国道        27.0 m 
特定道路までの距離:        m 
⑥想定建物の概要 1階は店舗、2階は事務所 ⑦有効率   83.1 %
の理由
同種同規模建物の標準的な有効率を採用
(3)-3 総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

    (㎡)
③有効率
(%)
④有効面積

    (㎡)
⑤1㎡当たり月額
支払賃料
     (円)
⑥月額支払賃料

     (円)
⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等  (円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等  (円)

 1 1
店舗
165.62 

91.0 

150.71 

1,800 

271,278 
2.0  542,556 
0.0  0 

 2 2
事務所
165.62 

75.3 

124.63 

1,300 

162,019 
2.0  324,038 
0.0  0 

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   


331.24 

83.1 

275.34 


433,297 
866,594 
0 
⑨年額支払賃料        433,297 円 × 12ヶ月 =        5,199,564 円 
⑩a共益費(管理費)                 円/㎡ ×      275.34 ㎡ × 12ヶ月 =                0 円 
⑩b共益費(管理費)の算出根拠 支払賃料に含む
⑪その他の収入(駐車場使用料等)   2,000 円/台 ×    6 台 × 12ヶ月 +            =          144,000 円 
⑫貸倒れ損失(算出根拠、金額) 敷金で担保されているため未計上  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))
        5,199,564 円  ×     8.0 %                          
+            144,000 円  ×     8.0 % =         427,485 円 
⑭以上計 ⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,916,079 円 
⑮保証金等の運用益(空室損失考慮後)           866,594 円 ×    92.0 %  ×    1.00 % =            7,973 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額(空室損失考慮後) 償却年数(        年 )  運用利回り(        % )                   
                  円 ×         %  ×           =                  円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益(空室損失考慮後)            円 ×         %  ×         % =                 円 
⑱総収益   ⑭+⑮+⑯+⑰                    4,924,052 円    (          7,529 円/㎡ )
(3)-4 1㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠     ( )内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
 実質賃料
  (円/㎡)
③事情補
 正
④時点修
 正
⑤標準化
 補正
⑥建物格
 差修正
⑦地域要
 因の比較
⑧基準階
 格差修正
⑨査定実質賃料
 (円/㎡)
⑩標準地基準階の賃料
a 1241115
228

    -595101
1,691  
  1,680
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[ 92.0]
100
[100.0]
100
[100.0]

1,838 
対象基準階の
 月額実質賃料
      1,803 円/㎡

 月額支払賃料
(     1,800 円/㎡)


 基準階   1 F     B
b 1241115
228

    -595102
1,198  
  1,197
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[ 85.0]
100
[ 80.0]
100
[100.0]

1,762 
c
    
  
       
100
[     ]
[     ]
100
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]

 
深川 5-1 宅地-5
(3)-5 総費用算出内訳
項 目 実額相当額 算 出 根 拠
①修繕費 235,500 円           47,100,000 ×       0.5 %
②維持管理費 267,178 円             5,343,564 ×       5.0 %
③公租公課  土地                69,100 円     査定額
 建物               480,400 円           47,100,000 ×    60.0 % ×   17.00 /1000
④損害保険料        47,100 円           47,100,000 ×      0.10 %
⑤建物等の取壊費用の積立金        47,100 円           47,100,000 ×      0.10 %
⑥その他費用               円     
⑦総費用

 ①~⑥


                  1,146,378 円 (               1,753 円/㎡)  (経費率    23.3 %)
(3)-6 基本利率等
①r:基本利率 5.0 %  ⑥g :賃料の変動率  % 
②a:躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 %  ⑦na:躯体の経済的耐用年数 35 年 
③b:仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 %  ⑧nb:仕上の経済的耐用年数 20 年 
④c:設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 %  ⑨nc:設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤m:未収入期間 0.5 年  ⑩α :未収入期間を考慮した修正率 0.9707    
(3)-7 建物等に帰属する純収益
項  目 査 定 額 算 出 根 拠
①建物等の初期投資額 47,100,000 円                          設計監理料率
  138,000 円/㎡ ×      331.24 ㎡ × (100% +   3.00 %)
②元利逓増償還率 0.0758        躯体部分        仕上部分       設備部分
  0.0611 ×  40 % + 0.0802 ×  40 % + 0.0963 ×  20 %
③建物等に帰属する純収益
        ①×②
3,570,180 円  
(              5,459 円/㎡)
(3)-8 土地に帰属する純収益
①総収益 4,924,052 円      
②総費用 1,146,378 円      
③純収益 ①-② 3,777,674 円      
④建物等に帰属する純収益 3,570,180 円      
⑤土地に帰属する純収益 ③-④ 207,494 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

     ⑤×α
201,414 円      

  (                            308 円/㎡)
(3)-9土地の収益価格     還元利回り(r-g)          5.0 %

                               4,028,280 円


(                         6,160 円/㎡)
4 不動産ID 深川 5-1 宅地-7
NO  所在及び地番   不動産ID
1  深川市四条4番4
4500005100449-0000
2  深川市四条4番5
4500005100450-0000
3  深川市四条4番81
4500005100463-0000
4  
5  
6  
7  
8  
9  
10  
11  
12  
13  
14  
15  
16  
17  
18  
19  
20  
21  
22  
23  
24  
25  
26  
27  
28  
29  
30  
31  
32  
33  
34  
35  
36  
37  
38  
39  
40  
41  
42  
43  
44  
45  
46  
47  
48  
49  
50  
備考  
別記様式第一 鑑定評価書(令和 6 年地価公示)
令和6年1月15日 提出
深川 5-1 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
深川 5-1 北海道 北海道第4 氏名  不動産鑑定士 清水 寛泰   TEL.
鑑定評価額 7,850,000 円  1㎡当たりの価格 12,000 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)


[令和5年1月]
路線価又は倍率
10,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
深川市4条4番4外
「4条9-3」
②地積
 (㎡)
654  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
(都) 商業
(80,400)
準防

(その他)



(90,400)

1:1.5
店舗

RC3
店舗等が建ち並ぶ国
道沿いの商業地域
北西27m国道 水道、下水 深川

270m
(2)



①範囲 東   100 m、西   100 m、南    50 m、北    50 m ②標準的使用 低層店舗事務所併用地
③標準的画地の形状等 間口 約    20.0 m、奥行 約    30.0 m、規模         600 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
国道沿いの中心的な商業地域


27m国道 交通

施設
深川駅南東方

270m
法令

規制
(都) 商業
(90,400)
準防 

⑤地域要因の将
 来予測
商圏人口の減少・高齢化が続く中、郊外型店への顧客の流出も続いており、旧来の商業地域における宅地需要は
低調のまま推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗事務所併用地 (4)対象標準地の
 個別的要因
ない
(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格            12,000 円/㎡
 収益還元法  収益価格             6,380 円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は深川市内の商業地域一円。主たる需要者は店舗等の所有を目的とする事業法人及び個人事業者である。商
圏人口の減少・高齢化に加え商業施設の分散化により中心部は空洞化が目立つ。閉鎖店舗も多く見られ、不動産の流通
・利用促進が進んでいないのが現状である。規模が多様であるため、需要の中心価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
比準、収益の2試算価格が求められた。収益価格は賃料水準が低く硬直的に推移しているため低廉に求められたものと
判断され、投資に見合った賃料を得ることは困難であると思料する。収益価格は想定条件の多い規範性が劣る理論的な
価格であるため、精度的観点から市場性を反映した規範性の高い比準価格を採用し、売物件の水準等も勘案した結果、
上記のとおり鑑定評価額を決定した。
(8)











①□代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [                             ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路            
交通・接近         
環境            
画地            
[前年代表標準地等の価格]
                円/㎡
[     ]
100
100
[     ]
100
[     ]
[     ]
100
 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
           12,700 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
大型量販店との競合、インターネット通販等
の新たな小売業態の台頭により旧来型の小売
店舗の商況は総じて厳しい。


長期衰退傾向にあり、需要減を反映して地価
は下落を続けている。



特にない。


行政            
その他           
地域要因の比較
街路            
交通・接近         
環境            
行政            
その他           
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
-5.5 %  %
3 試算価格算定内訳 深川 5-1 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 12411
11228
-115001
深川市

建付


  
(           ) 
ほぼ整形 西7m市道、
中間画地




(都) 商業

(90,400)
b 12411
11228
-591105
深川市

更地


  
(           ) 
長方形 南東22m道道、
北東14.5m、
角地



(都) 2住居

(70,200)
c 12411
11228
-591107
深川市

更地


  
(           ) 
長方形 南東22.2m道
道、中間画地




(都) 2住居

(60,200)
d 12411
11228
-595105
深川市

更地


  
(           ) 
長方形 北西21.6m道
道、
南西18m、
角地


(都) 商業

(100,400)
e   
(           ) 
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
8,629  
100
[ 100.0]
[  97.9]
100
100
[ 100.0]
100
[  95.0]

8,892 
100
[  75.2]

11,824 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地      0.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 100.0]
     100

11,800 
b (            
14,801  
100
[ 100.0]
[  94.6]
100
100
[   /  ]
100
[ 109.7]

12,764 
100
[  91.1]

14,011 

14,000 
c (            
10,225  
100
[ 100.0]
[  94.6]
100
100
[   /  ]
100
[ 104.5]

9,256 
100
[  84.2]

10,993 

11,000 
d (            
8,383  
100
[ 100.0]
[  94.9]
100
100
[   /  ]
100
[ 105.0]

7,577 
100
[  69.3]

10,934 

10,900 
e (            
  
100
[      ]
[      ]
100
100
[      ]
100
[      ]

 
100
[      ]

 

 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
-0.30 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -6.0 交通・接近    0.0 環境     -20.0
画地      -5.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
-0.30 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -1.0 交通・接近    0.0 環境      -8.0
画地      +9.7 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
-0.30 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -1.0 交通・接近    0.0 環境     -15.0
画地      +4.5 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
-0.30 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -1.0 交通・接近    0.0 環境     -30.0
画地      +5.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e %/月  
 
街路           交通・接近        環境           街路           交通・接近        環境          
画地           行政           その他          行政           その他         
オ比準価格決定の理由 [比準価格:      12,000 円/㎡]  



深川 5-1 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

4,791,872 

1,096,536 

3,695,336 

3,475,060 

220,276 
( 0.9467
208,535 
  5.0 -  0.0 )
5.0%  
⑧収益価格        4,170,700 円    (       6,380 円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


□ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由


  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
深川 5-1 宅地-4
(3)-2 想定建物の状況
①用  途 ②建築面積 (㎡) ③構造・階層 ④延床面積  (㎡)
店舗・事務所 165.62 LS2 331.24
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
(都) 商業 準防

90 %   400 %   400 %   654 ㎡     20.0 m x   32.7 m  前面道路:国道        27.0 m 
特定道路までの距離:        m 
⑥想定建物の概要 1階は店舗、2階は事務所 ⑦有効率   83.1 %
の理由
標準的建物を想定。
(3)-3 総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

    (㎡)
③有効率
(%)
④有効面積

    (㎡)
⑤1㎡当たり月額
支払賃料
     (円)
⑥月額支払賃料

     (円)
⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等  (円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等  (円)

 1 1
店舗
165.62 

91.0 

150.71 

1,650 

248,672 
2.0  497,344 
0.0  0 

 2 2
事務所
165.62 

75.3 

124.71 

1,340 

167,111 
2.0  334,222 
0.0  0 

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   


331.24 

83.1 

275.42 


415,783 
831,566 
0 
⑨年額支払賃料        415,783 円 × 12ヶ月 =        4,989,396 円 
⑩a共益費(管理費)                 円/㎡ ×      275.42 ㎡ × 12ヶ月 =                0 円 
⑩b共益費(管理費)の算出根拠 支払賃料に含む
⑪その他の収入(駐車場使用料等)   2,000 円/台 ×    6 台 × 12ヶ月 +            =          144,000 円 
⑫貸倒れ損失(算出根拠、金額) 敷金で担保済み  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))
        4,989,396 円  ×     7.0 %                          
+            144,000 円  ×         % =         349,258 円 
⑭以上計 ⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,784,138 円 
⑮保証金等の運用益(空室損失考慮後)           831,566 円 ×    93.0 %  ×    1.00 % =            7,734 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額(空室損失考慮後) 償却年数(        年 )  運用利回り(        % )                   
                  円 ×         %  ×           =                  円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益(空室損失考慮後)            円 ×         %  ×         % =                 円 
⑱総収益   ⑭+⑮+⑯+⑰                    4,791,872 円    (          7,327 円/㎡ )
(3)-4 1㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠     ( )内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
 実質賃料
  (円/㎡)
③事情補
 正
④時点修
 正
⑤標準化
 補正
⑥建物格
 差修正
⑦地域要
 因の比較
⑧基準階
 格差修正
⑨査定実質賃料
 (円/㎡)
⑩標準地基準階の賃料
a 1241115
228

    -595102
1,198  
  1,197
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[ 98.0]
100
[ 80.0]
100
[100.0]

1,528 
対象基準階の
 月額実質賃料
      1,653 円/㎡

 月額支払賃料
(     1,650 円/㎡)


 基準階   1 F     B
b 1241115
228

    -595101
1,691  
  1,680
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[100.0]
100
[100.0]
100
[100.0]

1,691 
c
    
  
       
100
[     ]
[     ]
100
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]

 
深川 5-1 宅地-5
(3)-5 総費用算出内訳
項 目 実額相当額 算 出 根 拠
①修繕費 191,200 円           47,800,000 ×       0.4 %
②維持管理費 205,336 円             5,133,396 ×       4.0 %
③公租公課  土地                69,100 円     査定額
 建物               487,500 円           47,800,000 ×    60.0 % ×   17.00 /1000
④損害保険料        95,600 円           47,800,000 ×      0.20 %
⑤建物等の取壊費用の積立金        47,800 円           47,800,000 ×      0.10 %
⑥その他費用               円     
⑦総費用

 ①~⑥


                  1,096,536 円 (               1,677 円/㎡)  (経費率    22.9 %)
(3)-6 基本利率等
①r:基本利率 5.0 %  ⑥g :賃料の変動率  % 
②a:躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 %  ⑦na:躯体の経済的耐用年数 45 年 
③b:仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 %  ⑧nb:仕上の経済的耐用年数 25 年 
④c:設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 %  ⑨nc:設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤m:未収入期間 1.0 年  ⑩α :未収入期間を考慮した修正率 0.9467    
(3)-7 建物等に帰属する純収益
項  目 査 定 額 算 出 根 拠
①建物等の初期投資額 47,800,000 円                          設計監理料率
  140,000 円/㎡ ×      331.24 ㎡ × (100% +   3.00 %)
②元利逓増償還率 0.0727        躯体部分        仕上部分       設備部分
  0.0563 ×  40 % + 0.0710 ×  30 % + 0.0963 ×  30 %
③建物等に帰属する純収益
        ①×②
3,475,060 円  
(              5,314 円/㎡)
(3)-8 土地に帰属する純収益
①総収益 4,791,872 円      
②総費用 1,096,536 円      
③純収益 ①-② 3,695,336 円      
④建物等に帰属する純収益 3,475,060 円      
⑤土地に帰属する純収益 ③-④ 220,276 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

     ⑤×α
208,535 円      

  (                            319 円/㎡)
(3)-9土地の収益価格     還元利回り(r-g)          5.0 %

                               4,170,700 円


(                         6,380 円/㎡)
4 不動産ID 深川 5-1 宅地-7
NO  所在及び地番   不動産ID
1  深川市四条4番4
4500005100449-0000
2  深川市四条4番5
4500005100450-0000
3  深川市四条4番81
4500005100463-0000
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備考