別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
滝川 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
滝川 5-1 北海道 北海道第４ 氏名  不動産鑑定士　後藤　敏之   TEL.
鑑定評価額 13,900,000 円  １㎡当たりの価格 18,700 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 15,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 滝川市大町１丁目１番外
｢大町１－１－１｣		 ②地積
　(㎡)		 741  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 商業
(80,400)
準防
（その他）



(100,400)

2:1		 店舗兼事務所

ＲＣ2		 中小規模店舗、銀行
等が建ち並ぶ商業地
域		 南22m国道、西側道 水道、ガス、下水 滝川

750m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南    80 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層店舗事務所併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  41.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       740 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２２ｍ国道 交通

施設		 ＪＲ滝川駅北東方

750m		 法令

規制		 （都） 商業
(100,400)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 代表的な中心的商業地域で、周辺部の再開発等もあり、今後繁華性の回復が期待される。しかし、市域全体の商
業地需要の弱さ等を考慮すると、地価水準は底値を探る横這い傾向が続くと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗事務所併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     18,700 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     13,900 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、概ね市街地の商業地域一円。需要者は地元の個人事業者及び道内の法人事業者が主体である。市役所、
市立病院及び金融機関等を核とした中心部商業地域だが、小売り・飲食店舗等の商業中心はバイパス沿線地区に移動し
ている。コンパクトシティ化を推進し、周辺で公共施設の集約化、複合商業施設の再開発や街路整備等が行われたが効
果に乏しく、新たな需要喚起は見られない。需要の中心となる価格帯は、取引の個別性によって特定が困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域周辺の中心部商業地域に存する取引事例を中心に採用し、地域格差はやや大きいものの、適切な補修正を前提
に比準価格には一定の説得力を認め得る。また、市域全体の用地需要が低調な中、バイパス沿線に商業中心は移動して
おり、収益を求める環境としての優位性は弱く、収益価格の位置付けは低位である。従って、収益価格は参考にとどめ
、比準価格を標準として考慮し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     18,700 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 高齢化率や人口減少率は隣接自治体に比べ低
いものの、駅前商業地の空洞化が深刻で、地
域経済は停滞している。


商業地について市域全体の需給動向は低調。
周辺の再開発や道路整備等も需要喚起要因と
はなっていない。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 滝川 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２４１３
４１２２５
-111006		 滝川市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 西20m市道、
東13m、
二方路
（都） ２中専

(70,200)
b １２４１３
４１２２５
-111007		 滝川市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東20m市道、
中間画地
（都） １住居
特別用途地区
(60,200)
c １２４１３
４１２２５
-595014		 滝川市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 西27m国道、
中間画地
（都） 近商

(90,300)
d １２４１３
４１２２５
-595004		 滝川市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西21m市道、
北西14.5m、
角地
（都） 商業

(100,400)
e １２４１３
４１２２５
-595011		 滝川市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北西20m市道、
中間画地
（都） 商業

(90,400)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
15,857  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.1]
15,088 		 100
[  82.9]
18,200 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
18,700 
b (　           ) 
17,369  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.5]
17,112 		 100
[  92.1]
18,580 
19,100 
c (　           ) 
7,491  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  53.6]
13,976 		 100
[  86.4]
16,176 
16,700 
d (　           ) 
7,093  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  40.0]		 100
[ 105.0]
16,888 		 100
[  95.0]
17,777 
18,300 
e (　           ) 
14,000  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
14,000 		 100
[  81.6]
17,157 
17,700 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +5.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +1.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　 -46.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     18,700 円／㎡]  



滝川 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内に所在し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

8,854,735 
2,160,677 
6,694,058 
6,151,200 
542,858 		 （　0.9491）
515,227 		 （  5.0 -  0.0 ）
5.0％  
⑧収益価格 　     10,304,540 円　　　　（　     13,900 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
滝川 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 295.60 Ｓ2 589.50
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都） 商業 準防

 100 ％   400 ％   400 ％   741 ㎡     40.8 m x   18.2 m  前面道路：国道     　  22.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階：店舗（フロア貸し）、２階：事務所（間仕切り等による部分貸し）、低層店舗兼事務所ビルを想定。 ⑦有効率　  97.0 ％
の理由		 同種同規模の建物と比較して標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
293.90 
97.0 
285.08 
1,500 
427,620 		 3.0  1,282,860 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
295.60 
97.0 
286.73 
1,300 
372,749 		 2.0  745,498 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
589.50 
97.0 
571.81 

800,369 		 2,028,358 
0 
⑨年額支払賃料        800,369 円　×　12ヶ月　＝　       9,604,428 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     571.81 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　   9 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         9,604,428 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       768,354 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 8,836,074 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,028,358 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          18,661 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       8,854,735 円　　　　（　        11,950 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １２４１３４５
２２５
　　　　-595004		 1,813  
(   1,809) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]
1,831 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,504 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,500 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １２４１３４５
２２５
　　　　-595010		 1,385  
(   1,384) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,385 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
滝川 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 440,000 円  　　　　     88,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 384,177 円  　　　        9,604,428　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      122,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      950,400 円  　　　　     88,000,000　×　　  60.0 ％　×　  18.00 /1000
④損害保険料       176,000 円  　　　　     88,000,000　×　　　　  0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        88,000 円  　　　　     88,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,160,677 円　（　　　　　　         2,916 円／㎡）　　（経費率　　  24.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 55 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9491    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 88,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 145,000 円／㎡　×　     589.50 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0699     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0537 ×　 40 ％　＋　0.0651 ×  30 ％　＋ 0.0963 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 6,151,200 円  
（　　　　　         8,301 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 8,854,735 円      
②総費用 2,160,677 円      
③純収益　①－② 6,694,058 円      
④建物等に帰属する純収益 6,151,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 542,858 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 515,227 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          695 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     10,304,540 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      13,900 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 滝川 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　滝川市大町一丁目１番
 4315000227335-0000
2 　滝川市大町一丁目２番
 4315000227336-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
滝川 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
滝川 5-1 北海道 北海道第４ 氏名  不動産鑑定士　塩野　未来   TEL.
鑑定評価額 13,900,000 円  １㎡当たりの価格 18,700 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月6日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 15,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 滝川市大町１丁目１番外
｢大町１－１－１｣		 ②地積
　(㎡)		 741  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 商業
(80,400)
準防
（その他）



(100,400)

2:1		 店舗兼事務所

ＲＣ2		 中小規模店舗、銀行
等が建ち並ぶ商業地
域		 南22m国道、西側道 水道、ガス、下水 滝川

750m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南    80 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  41.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       740 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない 街

路		 ２２ｍ国道 交通

施設		 滝川駅北東方

750m		 法令

規制		 （都） 商業
(100,400)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 対象地は、滝川市中心部の商業地域である。周辺において再開発が行われており、新規の商業需要もみられるこ
とから、今後も一定の需要が見込まれるものと予測される。
(3)最有効使用の判定 低層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     18,700 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     11,400 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は滝川市内の商業地域である。需要者は店舗、事務所、共同住宅としての利用を目的とする地元個人及び法
人事業者である。近年、郊外型の路線商業地域に顧客が流出し、中心部商店街の需要は弱く、地価は弱含み。商業地の
取引は少なく、個別性も強いことから、中心価格の把握は困難である。当該地区では、新型コロナウイルスの５類移行
等の影響は現状みられない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 地域事情を反映した事例の収集・採用ができ、規範性の高い比準価格がえられた。店舗、事務所等の収益物件も見られ
るが、賃貸需要は弱く自用の建物も多いことから、賃貸市場の熟成度は低いため、収益価格がやや低廉となった。本評
価においては、規範性の高い比準価格を採用し、収益価格を参考に留め、地域の精通者等からのヒアリング結果も考慮
して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     18,700 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 新型コロナウイルスの５類移行等は関係なく
、地方部においては、人口減・高齢化が顕著
である。


滝川市中心部の商業地域であるが、近年は郊
外型店舗が集積する地域の方が繁華性は高い
。近年、再開発が行われる等、需要は回復傾
向がみられる。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 滝川 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２４１３
４１２２５
-595001		 滝川市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南22m国道、
東11m、
二方路
（都） 近商

(90,300)
b １２４１３
４１２２５
-595004		 滝川市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西21m市道、
北西14.5m、
角地
（都） 商業

(100,400)
c １２４１３
４１２２５
-595014		 滝川市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 西27m国道、
中間画地
（都） 近商

(90,300)
d １２４１３
４１２２５
-595012		 滝川市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西19m市道、
中間画地
（都） 近商

(90,300)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
13,958  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  80.8]
17,275 		 100
[  95.0]
18,184 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
18,700 
b (　           ) 
7,093  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  40.0]		 100
[ 105.0]
16,888 		 100
[  88.2]
19,147 
19,700 
c (　           ) 
7,491  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  53.6]
13,976 		 100
[  77.5]
18,034 
18,600 
d (　           ) 
12,250  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.5]
11,722 		 100
[  63.8]
18,373 
18,900 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -19.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　 -46.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　  +4.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     18,700 円／㎡]  



滝川 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地につき適用不可
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

8,694,567 
2,061,767 
6,632,800 
6,186,400 
446,400 		 （　0.9481）
423,232 		 （  5.0 -  0.0 ）
5.0％  
⑧収益価格 　      8,464,640 円　　　　（　     11,400 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
滝川 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 295.60 Ｓ2 589.50
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都） 商業 準防

 100 ％   400 ％   400 ％   741 ㎡     40.8 m x   18.2 m  前面道路：国道     　  22.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗はフロア貸し、２階事務所は部分貸しを想定。 ⑦有効率　  97.0 ％
の理由		 この種の建物としては標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
293.90 
97.0 
285.08 
1,500 
427,620 		 3.0  1,282,860 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
295.60 
97.0 
286.73 
1,220 
349,811 		 2.0  699,622 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
589.50 
97.0 
571.81 

777,431 		 1,982,482 
0 
⑨年額支払賃料        777,431 円　×　12ヶ月　＝　       9,329,172 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     571.81 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 共益費は賃料に含まれる。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているので、計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         9,329,172 円　　×　　   7.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       653,042 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 8,676,130 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,982,482 円　×　　  93.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          18,437 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       8,694,567 円　　　　（　        11,734 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １２４１３４５
２２５
　　　　-595005		 1,800  
(   1,800) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,800 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,504 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,500 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １２４１３４５
２２５
　　　　-595010		 1,385  
(   1,384) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,385 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
滝川 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 352,000 円  　　　　     88,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 373,167 円  　　　        9,329,172　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      122,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      950,400 円  　　　　     88,000,000　×　　  60.0 ％　×　  18.00 /1000
④損害保険料       176,000 円  　　　　     88,000,000　×　　　　  0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        88,000 円  　　　　     88,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特になし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,061,767 円　（　　　　　　         2,782 円／㎡）　　（経費率　　  23.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9481    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 88,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 145,000 円／㎡　×　     589.50 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0703     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0548 ×　 40 ％　＋　0.0651 ×  30 ％　＋ 0.0963 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 6,186,400 円  
（　　　　　         8,349 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 8,694,567 円      
②総費用 2,061,767 円      
③純収益　①－② 6,632,800 円      
④建物等に帰属する純収益 6,186,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 446,400 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 423,232 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          571 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      8,464,640 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      11,400 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 滝川 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　滝川市大町一丁目１番
 4315000227335-0000
2 　滝川市大町一丁目２番
 4315000227336-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考