別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月10日　提出
千歳 5-5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
千歳 5-5 北海道 北海道第４ 氏名  不動産鑑定士　宮崎　信彦   TEL.
鑑定評価額 109,000,000 円  １㎡当たりの価格 50,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 35,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 千歳市信濃１丁目７１６番５７外
｢信濃１－１４－１０｣		 ②地積
　(㎡)		 2,189  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,200)

（その他）



(70,200)
台形
2:1		 店舗兼工場

Ｓ1		 自動車販売店等が建
ち並ぶ国道沿いの商
業地域		 南西20m国道、北西側道 水道、ガス、下水 千歳

2.6km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   150 ｍ、西    40 ｍ、南   100 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  50.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　     2,000 ㎡程度、形状　台形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２０ｍ国道 交通

施設		 ＪＲ千歳駅北西方

2.6km		 法令

規制		 準工
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 郊外の国道沿いに自動車関連店舗等が多く見られる準工業的色彩の商業地域。不動産取引が活発化しつつあるた
め、地価水準は上昇傾向と予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0
台形　　　　　　　　　　　　　　  -2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     50,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     35,900 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は概ね千歳市内幹線道路及び準幹線道路沿い等の商業地域一円と把握するが、特に国道３６号線沿いで、市
街地北西側郊外地域との価格牽連性が強い。需要者は自動車関連店舗、営業所等の取得を目的とする千歳市を含む道内
外の事業者が中心である。千歳市内においては、工場を併設する事業用地の需給関係が改善している。需要の中心とな
る価格帯については、取得動機に応じて画地規模等が異なるため、把握することは困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 上記のとおり比準価格、収益価格の２試算価格が求められた。収益価格は、一定の収益性を反映した価格ではあるが、
比準価格に比して低位の価格となった。比準価格は幹線道路沿い商業地の大規模地事例を中心に比較検討を行い求めた
実証的な価格である。地域内の取引は自己利用目的が中心で、取得の際の意思決定に際しては市場での取引水準が重視
される。よって、比準価格を標準に、収益価格は参考に留めて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　千歳 5-1                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     51,600 円／㎡		 [120.2]
100		 100
[100.0]		 100
[120.4]		 [100.0]
100		 51,500 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     43,700 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 次世代半導体工場進出の発表以降、将来の発
展を見込んで、積極的な投資の動きも見られ
るが、商業地では供給不足の状態が続いてい
る。

工場等を併設する事業用地の需要は回復傾向
が見られる。地域の北西側で大規模商業施設
の建設が進められている。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +18.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+14.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 千歳 5-5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２４１４
６１２２４
-117011		 千歳市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北東12m市道、
北西18m、
南東8m、
三方路
準工

(70,200)
b １２４１３
６１２２４
-111007		 千歳市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南東14.5m市
道、南西9m、
角地
２中専

(70,200)
c １２４１３
８１２２４
-595006		 千歳市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 南西22m国道、
中間画地
準住居

(70,200)
d １２４１３
６１２２４
-597003		 千歳市

 底地


   
（　          ） 		 台形 南西20m国道、
中間画地
準工

(60,200)
e １２４１４
６１２２４
-597012		 千歳市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南東20m市道、
北西8m、
南西4m、
三方路
準工

(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
45,207  		 100
[ 100.0]		 [ 104.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.8]
44,523 		 100
[  87.4]
50,942 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
50,900 
b (　           ) 
44,306  		 100
[ 100.0]		 [ 104.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 107.6]
43,153 		 100
[  85.5]
50,471 
50,500 
c (　           ) 
49,314  		 100
[ 100.0]		 [ 118.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  97.0]
59,990 		 100
[ 116.7]
51,405 
51,400 
d (　     27,743) 
35,000  		 100
[ 100.0]		 [ 133.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
46,550 		 100
[ 100.0]
46,550 
46,600 
e (　           ) 
37,719  		 100
[ 100.0]		 [ 116.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.9]
41,998 		 100
[  85.0]
49,409 
49,400 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +5.8 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +7.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +4.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     50,000 円／㎡]  



千歳 5-5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内に所在し、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

15,764,870 
3,709,168 
12,055,702 
8,476,000 
3,579,702 		 （　0.9444）
3,380,671 		 （  4.5 -  0.2 ）
4.3％  
⑧収益価格 　     78,620,256 円　　　　（　     35,900 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
千歳 5-5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 732.00 Ｓ1 732.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工

 70 ％   200 ％   200 ％   2,189 ㎡     67.0 m x   36.0 m  前面道路：国道     　  20.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 平家建の店舗兼事務所で一棟貸しを想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しのため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗兼事務所
732.00 
100.0 
732.00 
1,925 
1,409,100 		 3.0  4,227,300 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
732.00 
100.0 
732.00 

1,409,100 		 4,227,300 
0 
⑨年額支払賃料      1,409,100 円　×　12ヶ月　＝　      16,909,200 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     732.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        16,909,200 円　　×　　   7.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,183,644 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 15,725,556 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         4,227,300 円　×　　  93.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          39,314 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      15,764,870 円　　　　（　         7,202 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １２４１３８５
２２４
　　　　-595004		 1,971  
(   1,966) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]
1,792 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,930 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,925 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １２４１３８５
２２４
　　　　-595009		 2,744  
(   2,732) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[140.0]		 100
[100.0]
1,960 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
千歳 5-5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 520,000 円  　　　　    130,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 676,368 円  　　　       16,909,200　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      796,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,326,000 円  　　　　    130,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       260,000 円  　　　　    130,000,000　×　　　　  0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       130,000 円  　　　　    130,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特になし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,709,168 円　（　　　　　　         1,694 円／㎡）　　（経費率　　  23.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.2 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9444    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 130,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 173,000 円／㎡　×　     732.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0652     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0490 ×　 40 ％　＋　0.0600 ×  30 ％　＋ 0.0920 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 8,476,000 円  
（　　　　　         3,872 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 15,764,870 円      
②総費用 3,709,168 円      
③純収益　①－② 12,055,702 円      
④建物等に帰属する純収益 8,476,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,579,702 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 3,380,671 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,544 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     78,620,256 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      35,900 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 千歳 5-5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　千歳市信濃一丁目７１６番５７
 4309000065109-0000
2 　千歳市信濃一丁目７１６番３３
 4309000065096-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
千歳 5-5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
千歳 5-5 北海道 北海道第４ 氏名  不動産鑑定士　須藤　秀行   TEL.
鑑定評価額 112,000,000 円  １㎡当たりの価格 51,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 35,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月26日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 千歳市信濃１丁目７１６番５７外
｢信濃１－１４－１０｣		 ②地積
　(㎡)		 2,189  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,200)

（その他）



(70,200)
台形
2:1		 店舗兼工場

Ｓ1		 自動車販売店等が建
ち並ぶ国道沿いの商
業地域		 南西20m国道、北西側道 水道、ガス、下水 千歳

2.6km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   150 ｍ、西    40 ｍ、南   100 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  50.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　     2,000 ㎡程度、形状　台形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない。 街

路		 ２０ｍ国道 交通

施設		 千歳駅北西方

2.6km		 法令

規制		 準工
(70,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 国道３６号沿いの繁華性がやや劣る路線商業地域であるが、今後はラピダス進出の影響を受けた賃貸マンション
等の収益物件への投資需要が増加し、地価は上昇傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0
台形　　　　　　　　　　　　　　  -2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     51,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     36,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は千歳市の幹線・準幹線道路沿い等に位置する商業地域である。需要者の中心は沿道サービス・小売店舗・
賃貸マンション等の経営を目的とする事業者である。ラピダス進出の影響により、千歳市は全用途の不動産需要が増加
している状況であり、特に大規模な賃貸事務所ビル・分譲及び賃貸マンションへの投資需要は急増している。土地の取
引価格は利用目的や規模によりまちまちであり、需要の中心となる価格帯は見いだせない状況である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 幹線道路沿いの立地のため収益物件も見られるが、大半は低層店舗等の使用容積率の低い物件であることから、賃料水
準を反映し収益価格は低位に試算された。必ずしも土地の高度利用を前提としない当該地域における土地残余法の各種
想定には限界があるため、本件収益価格の精度は劣ると判断した。以上より、本件は実証的な比準価格を重視し、収益
価格は参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　千歳 5-1                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     51,600 円／㎡		 [122.1]
100		 100
[100.0]		 100
[122.4]		 [100.0]
100		 51,500 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     43,700 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 千歳市の不動産需要は安定的に推移していた
が、ラピダス進出の影響が加わり、全用途で
需要が急増している。


近隣の北信濃地区で大規模な複合商業施設が
建設中である。ラピダス進出の影響も加わり
、宅地需要は旺盛である。


特にない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +20.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+16.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 千歳 5-5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２４１３
６１２２４
-591015		 千歳市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南西15m市道、
北東8m、
二方路
１住居

(70,200)
b １２４１１
１１２２４
-111012		 千歳市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東18m道道、
南西8m、
北西8m、
三方路
２中専
地区計画等
(70,200)
c １２４１１
１１２２４
-591107		 千歳市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南18m市道、
東20m、角地
１住居

(70,200)
d １２４１４
６１２２４
-117015		 千歳市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東20m国道、
北東10m、
角地
準工

(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
53,368  		 100
[ 100.0]		 [ 110.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 106.6]
55,471 		 100
[ 105.7]
52,480 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
52,500 
b (　           ) 
57,162  		 100
[ 100.0]		 [ 104.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 112.9]
52,757 		 100
[  98.0]
53,834 
53,800 
c (　           ) 
63,473  		 100
[ 100.0]		 [ 113.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 113.4]
63,361 		 100
[ 126.0]
50,287 
50,300 
d (　           ) 
43,305  		 100
[ 100.0]		 [ 104.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 106.0]
42,815 		 100
[  90.0]
47,572 
47,600 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　  +8.0
画地　　　　  +6.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 +12.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　 +13.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +6.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     51,000 円／㎡]  



千歳 5-5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価を把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

15,628,113 
3,566,168 
12,061,945 
8,476,000 
3,585,945 		 （　0.9444）
3,386,566 		 （  4.5 -  0.2 ）
4.3％  
⑧収益価格 　     78,757,349 円　　　　（　     36,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
千歳 5-5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 732.00 Ｓ1 732.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工

 70 ％   200 ％   200 ％   2,189 ㎡     67.0 m x   36.0 m  前面道路：国道     　  20.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 平家建店舗一棟貸し ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しのため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
732.00 
100.0 
732.00 
1,888 
1,382,016 		 3.0  4,146,048 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
732.00 
100.0 
732.00 

1,382,016 		 4,146,048 
0 
⑨年額支払賃料      1,382,016 円　×　12ヶ月　＝　      16,584,192 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     732.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 支払賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金で担保されているため未計上  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        16,584,192 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       995,052 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 15,589,140 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         4,146,048 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          38,973 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      15,628,113 円　　　　（　         7,139 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １２４１３８５
２２４
　　　　-595002		 1,757  
(   1,757) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[108.0]		 100
[100.0]
1,808 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,893 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,888 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １２４１３８５
２２４
　　　　-595005		 2,274  
(   2,270) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[115.0]		 100
[100.0]
1,977 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
千歳 5-5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 520,000 円  　　　　    130,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 663,368 円  　　　       16,584,192　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      796,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,326,000 円  　　　　    130,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       130,000 円  　　　　    130,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       130,000 円  　　　　    130,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,566,168 円　（　　　　　　         1,629 円／㎡）　　（経費率　　  22.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.2 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9444    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 130,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 173,000 円／㎡　×　     732.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0652     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0490 ×　 40 ％　＋　0.0600 ×  30 ％　＋ 0.0920 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 8,476,000 円  
（　　　　　         3,872 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 15,628,113 円      
②総費用 3,566,168 円      
③純収益　①－② 12,061,945 円      
④建物等に帰属する純収益 8,476,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,585,945 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 3,386,566 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,547 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     78,757,349 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      36,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 千歳 5-5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　千歳市信濃一丁目７１６番５７
 4309000065109-0000
2 　千歳市信濃一丁目７１６番３３
 4309000065096-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
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備考