令和6年1月15日　提出 千歳 -18　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   千歳 -18 北海道 北海道第４ 氏名  不動産鑑定士　須藤　秀行   TEL.

鑑定評価額 11,300,000 円  １㎡当たりの価格 35,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 25,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月26日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 千歳市旭ケ丘２丁目２０３８番３３ ｢旭ケ丘２－３－１４｣ ②地積 　(㎡) 324   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 郊外の住宅地域 南東8m市道 水道、ガス、下水 千歳 3.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西   110 ｍ、南    40 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       330 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 都市計画法第３４条第１１号 に基づく区域 街 路 基準方位北８ｍ市道 交通 施設 千歳駅東方 3.0km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 千歳川以東の既成住宅地域として当分の間、現状を維持すると思われる。ラピダス進出の影響を受けた戸建住宅 地の需要拡大により、地価は上昇傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     35,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 旭ケ丘地区は市街化調整区域であるが、都市計画法第３４条第１１号に基づく区域指定を受けており、住宅建築が可能 であることから、同一需給圏を千歳川以東の住宅地域と判定した。需要者は戸建住宅の建設を目的とする市内の居住者 が中心であるが、周辺市域からの転入も見られる。ラピダス進出の影響により、千歳市は全用途で不動産需要が急増し ている。土地は対象標準地と同規模で、１１００万円～１２００万円程度が取引の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 旭ケ丘地区は千歳市中心部から遠く交通接近条件が劣るため、アパート等の収益物件は散見される程度の戸建住宅地域 である。自己使用目的の取引が支配的であり、賃貸市場が形成されていない地域であることから収益還元法の適用を断 念した。快適性を重視する住宅地の鑑定評価であるため、本件は市場性を反映している実証的な比準価格をもって、鑑 定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     31,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 千歳市の不動産需要は安定的に推移していた が、ラピダス進出の影響が加わり、全用途で 需要が急増している。 現時点において、地域要因に特段の変動はな いが、ラピダス進出の影響により、宅地需要 は旺盛である。 特にない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +12.9 ％  ％