別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
千歳 -5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
千歳 -5 北海道 北海道第４ 氏名  不動産鑑定士　須藤　秀行   TEL.
鑑定評価額 16,800,000 円  １㎡当たりの価格 75,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 49,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月26日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 千歳市花園５丁目３３番
｢花園５－２－１４｣		 ②地積
　(㎡)		 224  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）

1:2		 住宅

Ｗ2		 一般住宅の中にアパ
ート等が見られる住
宅地域		 北東8m市道 水道、ガス、下水 千歳

600m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    20 ｍ、南     0 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない。 街

路		 基準方位北８ｍ市道 交通

施設		 千歳駅北東方

600m		 法令

規制		 １住居
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 ＪＲ千歳駅から徒歩圏に位置する住宅地域として発展的に推移すると思われる。ラピダス進出の影響を受けた賃
貸マンションへの投資需要の増加により、地価は上昇傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.5
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     75,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     42,600 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ千歳駅から徒歩圏に位置する住宅地域である。需要者は戸建住宅の建設を目的とする市内の居住者が
中心であるが、周辺市域からの転入も見られる。また、賃貸マンションの建設・経営を目的とする投資家の需要も見ら
れる。従来の安定的な宅地需要にラピダス進出の影響が加わり、特に中規模以上の画地は賃貸マンション用地として需
要が急増している。土地は対象標準地と同規模で、１７００万円程度が取引の中心である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 花園地区は交通接近条件が良いため、戸建住宅のほかアパート等の収益物件も見られるが、使用容積率の低い低層物件
が主である。必ずしも土地の高度利用を前提としない当該地域における土地残余法の各種想定には限界があるため、本
件収益価格の精度は相対的に劣ると判断した。以上より、本件は市場性を反映している実証的な比準価格を重視し、収
益価格は参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　千歳 -4                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.5
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     55,500 円／㎡		 [113.5]
100		 100
[101.5]		 100
[ 83.7]		 [101.5]
100		 75,300 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     61,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 千歳市の不動産需要は安定的に推移していた
が、ラピダス進出の影響が加わり、全用途で
需要が急増している。


現時点において、地域要因に特段の変動はな
いが、ラピダス進出の影響により、宅地需要
は旺盛である。


特にない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -7.0
環境　　　　　　 -10.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+22.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 千歳 -5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２４１１
１１２２４
-111010		 千歳市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 南東10m市道、
北東8m、
二方路
１住居

(60,200)
b １２４１１
１１２２４
-591301		 千歳市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南東6m市道、
中間画地
１住居

(60,200)
c １２４１１
１１２２４
-591302		 千歳市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東25m市道、
南西18m、
角地
１住居

(70,200)
d １２４１１
１１２２４
-591141		 千歳市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西11m市道、
南東8m、角地
１住居
居住誘導区域
(70,200)
e １２４１３
８１２２４
-591011		 千歳市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南東8m市道、
中間画地
２中専

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
64,396  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[  80.0]		 100
[ 104.5]
79,802 		 100
[ 102.0]
78,237 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.5

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.5]
　　　　 100
79,400 
b (　           ) 
72,180  		 100
[ 100.0]		 [ 106.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.5]
73,216 		 100
[  95.0]
77,069 
78,200 
c (　           ) 
97,696  		 100
[ 100.0]		 [ 106.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 109.7]
94,935 		 100
[ 129.5]
73,309 
74,400 
d (　           ) 
62,799  		 100
[ 100.0]		 [ 113.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.2]
68,223 		 100
[ 103.0]
66,236 
67,200 
e (　           ) 
62,416  		 100
[ 100.0]		 [ 110.8]
100		 100
[  90.0]		 100
[ 104.5]
73,532 		 100
[  98.0]
75,033 
76,200 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +4.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +4.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 +10.0 交通・接近　  +7.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +9.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +4.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +4.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     75,000 円／㎡]  



千歳 -5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価を把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,843,750 
583,049 
2,260,701 
1,838,900 
421,801 		 （　0.9732）
410,497 		 （  4.5 -  0.2 ）
4.3％  
⑧収益価格 　      9,546,442 円　　　　（　     42,600 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
千歳 -5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
長屋 92.74 Ｗ2 178.86
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居

 60 ％   200 ％   200 ％   224 ㎡     10.9 m x   20.6 m  前面道路：市道     　   8.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ２ＬＤＫタイプの長屋×２戸、平均専有面積約８９㎡ ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 長屋のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
86.12 
100.0 
86.12 
1,360 
117,123 		 1.0  117,123 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
92.74 
100.0 
92.74 
1,360 
126,126 		 1.0  126,126 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
178.86 
100.0 
178.86 

243,249 		 243,249 
0 
⑨年額支払賃料        243,249 円　×　12ヶ月　＝　       2,918,988 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     178.86 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 支払賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   3,000 円／台　×　   2 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　          72,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金で担保されているため未計上  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,918,988 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　          72,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　       149,549 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,841,439 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           243,249 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,311 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,843,750 円　　　　（　        12,695 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １２４１１１５
２２４
　　　　-191005		 1,466  
(   1,466) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,396 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,361 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,360 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b １２４１１１５
２２４
　　　　-191006		 1,324  
(   1,324) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
1,327 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
千歳 -5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 129,500 円  　　　　     25,900,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 149,549 円  　　　        2,990,988　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       32,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      220,100 円  　　　　     25,900,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        25,900 円  　　　　     25,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        25,900 円  　　　　     25,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         583,049 円　（　　　　　　         2,603 円／㎡）　　（経費率　　  20.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9732    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 25,900,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 145,000 円／㎡　×　     178.86 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0710     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0558 ×　 40 ％　＋　0.0756 ×  40 ％　＋ 0.0920 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,838,900 円  
（　　　　　         8,209 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,843,750 円      
②総費用 583,049 円      
③純収益　①－② 2,260,701 円      
④建物等に帰属する純収益 1,838,900 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 421,801 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 410,497 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,833 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      9,546,442 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      42,600 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 千歳 -5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　千歳市花園五丁目３３番
 4309000084363-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月10日　提出
千歳 -5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
千歳 -5 北海道 北海道第４ 氏名  不動産鑑定士　宮崎　信彦   TEL.
鑑定評価額 16,500,000 円  １㎡当たりの価格 73,500 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 49,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 千歳市花園５丁目３３番
｢花園５－２－１４｣		 ②地積
　(㎡)		 224  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）

1:2		 住宅

Ｗ2		 一般住宅の中にアパ
ート等が見られる住
宅地域		 北東8m市道 水道、ガス、下水 千歳

600m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    20 ｍ、南     0 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北　　８
ｍ市道		 交通

施設		 ＪＲ千歳駅北東方

600m		 法令

規制		 １住居
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 ＪＲ駅まで徒歩圏内に所在する交通便の良い住宅地域。アパート用地需要が活発化しており、地価は上昇傾向に
ある。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.5
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     73,500 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     44,200 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は千歳市街地全域の住宅地域であるが、その中で、千歳駅まで徒歩圏内でアパート建築が可能な住宅地域と
の価格牽連性が強い。需要者は千歳市内の住宅建築を考える個人、アパート建築を考える不動産業者等が中心で、道内
外業者の参入もある。次世代半導体工場の進出発表によって、アパート用地需要の活発化が見られ地価上昇が続いてい
る。中心価格帯は、土地で１，６００万円を超える水準である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域はアパートも見られる住宅地域であり、収益価格も試算した。しかし、地価上昇等から投資額に見合う収益を
獲得出来ない状況で、比準価格に比べて低位の価格となった。一方、比準価格の試算に際しては、類似地域内において
信頼性の高い取引事例を収集し得た。従って、比準価格を標準とし、収益価格を参考に留め、代表標準地からの検討も
加えて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　千歳 -4                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.5
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     55,500 円／㎡		 [111.7]
100		 100
[101.5]		 100
[ 81.9]		 [101.5]
100		 75,700 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     61,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 次世代半導体工場の建設が開始され工業地や
共同住宅地需要が活発化してる。北信濃地区
で住宅地造成が進んでいる他、新たな開発予
定もある。

アパート用地の需要増により、売手主導の不
動産取引が多くなっている。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -9.0
環境　　　　　　   0.0
行政　　　　　　 -10.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+19.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 千歳 -5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２４１１
１１２２４
-111020		 千歳市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西8m市道、
中間画地
１住居

(60,200)
b １２４１１
１１２２４
-591301		 千歳市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南東6m市道、
中間画地
１住居

(60,200)
c １２４１３
８１２２４
-111021		 千歳市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南東11m市道、
中間画地
２中専

(70,200)
d １２４１３
８１２２４
-111022		 千歳市

 更地


   
（　          ） 		 台形 南東11m市道、
中間画地
２中専

(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
85,143  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.5]
82,943 		 100
[ 100.0]
82,943 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.5

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.5]
　　　　 100
84,200 
b (　           ) 
72,180  		 100
[ 100.0]		 [ 106.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.5]
73,216 		 100
[  98.0]
74,710 
75,800 
c (　           ) 
59,528  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[  90.0]		 100
[  99.3]
68,207 		 100
[ 103.0]
66,220 
67,200 
d (　           ) 
64,959  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.4]
66,368 		 100
[  99.9]
66,434 
67,400 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +4.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +4.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -0.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     73,500 円／㎡]  



千歳 -5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内に所在し、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,898,540 
578,931 
2,319,609 
1,882,240 
437,369 		 （　0.9732）
425,648 		 （  4.5 -  0.2 ）
4.3％  
⑧収益価格 　      9,898,791 円　　　　（　     44,200 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
千歳 -5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
長屋形式のアパート 92.74 Ｗ2 178.86
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居

 60 ％   200 ％   200 ％   224 ㎡     10.9 m x   20.6 m  前面道路：市道     　   8.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 長屋形式２階建（２ＬＤＫ・２戸）を想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 長屋形式のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
86.12 
100.0 
86.12 
1,360 
117,123 		 1.0  117,123 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
92.74 
100.0 
92.74 
1,401 
129,929 		 1.0  129,929 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
178.86 
100.0 
178.86 

247,052 		 247,052 
0 
⑨年額支払賃料        247,052 円　×　12ヶ月　＝　       2,964,624 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     178.86 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   3,500 円／台　×　   2 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　          84,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,964,624 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　          84,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　       152,431 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,896,193 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           247,052 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,347 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,898,540 円　　　　（　        12,940 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １２４１１１５
２２４
　　　　-191003		 1,500  
(   1,500) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]		 100
[106.0]
1,348 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,361 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,360 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １２４１１１５
２２４
　　　　-191004		 1,389  
(   1,389) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[108.0]		 100
[103.0]
1,387 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
千歳 -5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 108,800 円  　　　　     27,200,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 152,431 円  　　　        3,048,624　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       32,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      231,200 円  　　　　     27,200,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        27,200 円  　　　　     27,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        27,200 円  　　　　     27,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特になし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         578,931 円　（　　　　　　         2,585 円／㎡）　　（経費率　　  20.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9732    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 27,200,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 152,000 円／㎡　×　     178.86 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0692     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0558 ×　 45 ％　＋　0.0756 ×  40 ％　＋ 0.0920 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,882,240 円  
（　　　　　         8,403 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,898,540 円      
②総費用 578,931 円      
③純収益　①－② 2,319,609 円      
④建物等に帰属する純収益 1,882,240 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 437,369 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 425,648 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,900 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      9,898,791 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      44,200 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 千歳 -5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　千歳市花園五丁目３３番
 4309000084363-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考