令和6年1月15日　提出 千歳 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   千歳 -2 北海道 北海道第４ 氏名  不動産鑑定士　山田　浩市   TEL.

鑑定評価額 9,070,000 円  １㎡当たりの価格 42,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 31,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 千歳市みどり台南２丁目１０番１３ ｢みどり台南２－１０－１３｣ ②地積 　(㎡) 216   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,60) （その他） 地区計画等 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い郊外の閑静な新興 住宅地域 北東8m市道 水道、ガス、下水 長都 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    50 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 土地区画整理事業により整備 された郊外部の一般住宅地域 街 路 基準方位　北　　８ ｍ市道 交通 施設 ＪＲ長都駅北西方 1.2km 法令 規制 １低専 (40,60) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 北信濃で新規の宅地供給が予定されており、市内の宅地不足は解消していくことが予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     42,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は千歳市街地の住宅地域全域と把握されるが、みどり台地区の住宅地域と価格牽連性が強い。需要者の中心 は千歳市居住の一次住宅取得者となるが、市外からの転入者も見られる。北信濃において新規の宅地供給が今後も予定 されており、千歳市の宅地の需給関係逼迫は解消されていくことが見込まれる。住宅用地としては１千万円程度まで、 新築の戸建住宅で３千５百万円程度までが需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺は戸建住宅地域を形成しており、画地条件や行政的条件等を考慮すると現状において賃貸用建物を想定することは 経済合理的とは言えないことから、収益還元法は非適用とした。比準価格は、市場において実際に成立した取引事例が 基礎となっており、実証的で説得力を有する価格である。本件においては、比準価格を標準として代表標準地や前年価 格からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　千歳 -4                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.5 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     55,500 円／㎡ [111.7] 100 100 [101.5] 100 [146.9] [101.5] 100 42,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     38,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 建築費・地価の高騰により、住宅需要が頭打 ちとなり、地価の下振れ圧力が顕在化しつつ ある。 地域人口の増加やみどり台小学校の新設等に より住宅地域として成熟しつつある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +44.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +9.1 ％  ％