鑑定評価書

令和6年1月14日　提出
根室 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

根室 5-1

北海道

北海道第８

氏名

不動産鑑定士　成田　一樹

TEL.

鑑定評価額

5,810,000 円

１㎡当たりの価格

24,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月10日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和5年12月1日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	根室市常盤町３丁目６番３				②地積　(㎡)	238 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）商業 (80,400) 準防（その他） (90,400)
	1:2	店舗兼共同住宅Ｗ2	小売店舗、飲食店等が多い既成商業地域	南西14m市道	水道、下水	根室 800m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 50 ｍ、南 70 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

低層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 300 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

衰退傾向にある旧来からの中
心的商業地域

街

路

１４ｍ市道

交通

施設

根室駅北方

800m

法令

規制

（都）商業
(90,400)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

一時は安定した動向にあったが、郊外部の大型商業施設の開店による顧客流出の影響は無視できない状況にある
。過去の続落による価格水準の低落から下落圧力は大きくないが、当面は動向を注視する必要がある。

(3)最有効使用の判定

低層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 24,400 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 18,700 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は中心商業地の圏域であるが、他の幹線街路沿いの地域を含み広域である。需要者の中心は主として地元企
業や不動産会社である。旧来からの商業地域であるが、郊外の複合商業施設との競合により顧客の流出が認められ、低
調感が顕在化している。近時は取引件数が減少傾向にあり不透明感が増大しつつある。土地取引の規模、取引総額はま
ちまちであり中心となる価格帯は判定し難いが、商況は厳しく今後も地価は下落傾向で推移するものと予測する。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

集客力のある大型商業施設が認められるものの、当市の景況から新規投資の見込はなく、商業地を取り巻く一般的要因
も相俟って、収益採算性は期待できないことから収益価格は参考にとどめる。よって比準価格を採用し、周辺地域を含
む商業系用途の市場動向、単価と総額との関連の適否を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。なお、付近に価
格牽連性の認められる標準地が存しないため公示価格との検討はできなかった。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     24,700 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

全般的には安定した傾向であるが、一部で弱
含みを内包しており、地価動向の二極化が進
行している。

相対的な位置付けから弱含みの動向は継続し
ているが下落率は小さい。

個別的要因に格別の変動要因はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

根室 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２４１６５１２２３ -55022	根室市		底地	（　）	ほぼ整形	北14m道道、中間画地		（都）商業 (90,400)
b	１２４１６５１２２３ -50011	根室市		底地	（　）	ほぼ整形	南西14.5m市道、中間画地		（都）準工 (60,200)
c	１２４１６５１２２３ -55002	根室市		更地	（　）	不整形	北東36m市道、中間画地		（都）１住居 (60,200)
d	１２４１６５１２２３ -55007	根室市		更地	（　）	ほぼ長方形	南西18m道道、北西14.5m、角地		（都）１住居 (70,200)
e	１２４１６５１２２３ -50003	根室市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東20m市道、中間画地		（都）１住居 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 9,074) 18,148	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	18,148	100 [ 65.0]	27,920	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	27,900
b	(　 11,522) 14,402	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 93.1]	15,469	100 [ 59.4]	26,042		26,000
c	(　 ) 11,734	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 81.2]	14,451	100 [ 63.0]	22,938		22,900
d	(　 ) 13,651	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 107.6]	12,687	100 [ 60.6]	20,936		20,900
e	(　 ) 11,684	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 90.0]	100 [ 104.5]	12,423	100 [ 61.2]	20,299		20,300

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -35.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -40.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -6.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -40.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -18.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -40.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +7.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -40.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 24,400 円／㎡]

根室 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存するので、土地の再調達原価を求めることができない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,876,652	1,083,443	3,793,209	3,563,520	229,689	（　0.9488） 217,929	（ 4.9 - 0.0 ） 4.9％
	⑧収益価格	4,447,531 円　　　　（　 18,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

根室 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
低層店舗兼事務所	170.10	Ｓ2	340.20
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	238 ㎡	11.8 m x 20.1 m	前面道路：市道　 14.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階及び２階以上の用途はフロア貸し。市場吸収力に乏しく容積充足率は低い。

⑦有効率　 82.5 ％
の理由

同種、同規模の建物としては標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	170.10	80.0	136.08	1,600	217,728	2.0	435,456
							0.0	0
2～ 2	事務所	170.10	85.0	144.59	1,449	209,511	1.0	209,511
							0.0	0
～

～

～

計		340.20	82.5	280.67		427,239		644,967
								0

⑨年額支払賃料	427,239 円　×　12ヶ月　＝　 5,126,868 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 280.67 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金にて担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,126,868 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 256,343 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,870,525 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	644,967 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 6,127 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,876,652 円　　　　（　 20,490 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１２４１６５５２２３　　　　-550501	1,532 ( 1,530)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,532	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,450 円/㎡　月額支払賃料（　 1,449 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１２４１６５５２２３　　　　-550502	1,132 ( 1,131)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	1,258
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

根室 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	153,600 円	51,200,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	256,343 円	5,126,868　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 48,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 522,200 円	51,200,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	51,200 円	51,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	51,200 円	51,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,083,443 円　（　　　　　　 4,552 円／㎡）　　（経費率　　 22.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9488

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	51,200,000 円	設計監理料率　 146,000 円／㎡　×　 340.20 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0696	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0539 ×　 40 ％　＋　0.0643 × 30 ％　＋ 0.0957 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,563,520 円（　　　　　 14,973 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,876,652 円
②総費用	1,083,443 円
③純収益　①－②	3,793,209 円
④建物等に帰属する純収益	3,563,520 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	229,689 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	217,929 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 916 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,447,531 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 18,700 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

根室 5-1　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	根室市常盤町三丁目６番３	4604000019826-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 6 年地価公示）

令和6年1月11日　提出
根室 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

根室 5-1

北海道

北海道第８

氏名

不動産鑑定士　小原　孝太郎

TEL.

鑑定評価額

5,780,000 円

１㎡当たりの価格

24,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月6日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和5年12月2日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	根室市常盤町３丁目６番３				②地積　(㎡)	238 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）商業 (80,400) 準防（その他） (90,400)
	1:2	店舗兼共同住宅Ｗ2	小売店舗、飲食店等が多い既成商業地域	南西14m市道	水道、下水	根室 800m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 50 ｍ、南 70 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

低層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 300 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

令和６年竣工予定の根室市役
所建て替えに伴う地価への影
響は現状薄い。

街

路

１４ｍ舗装市道

交通

施設

根室駅

800m

法令

規制

（都）商業
(90,400)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

店舗、事務所需要とも当面は低迷することが予測される。市役所建て替えに伴う期待感も剥落しており、背後住
宅地との接近化が継続することから、下落継続を予測する。

(3)最有効使用の判定

２階程度の店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 24,300 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 17,700 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は根室市内の商業地域の圏域で、背後の業務併用住宅地や郊外路線商業地とも価格牽連性が認められる。典
型的な需要者は地元事業者が中心で、市外からの転入は少ない。潜在的な売り物も見受けられるが、高台に位置し、根
室市役所庁舎の建て替えの方向性が示され、需要を下支えする地元事業者による用地取得事案も複数確認される。借地
解消事例や建物付きの低廉事例も少なくないが、標準規模の更地で６００万円前後が中庸と把握する。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

取引の主流は自用目的の店舗で、本年は用途的同質性ある直近の正常事例を含め、事例資料をある程度確保し得た。他
方、当地域では商業系の築浅物件は例外的で、用途的同質性に乏しい賃貸事例から査定されており、想定数値の不安定
さは排除できない。よって、実証的である程度収益的要素を内容する比準価格を標準とし、低位の収益価格を下限とし
て参考に留め、規準すべき標準地等はないが、背後・周辺の住宅地水準との均衡を踏まえ、本件鑑定評価額とした。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

国際情勢を含め、不透明感が強い。地域人口
の減少や消費抑制による影響は不可避だが、
食糧拠点再整備を取り込む兆しも見られる。

地域経済の不透明感から、地元事業者による
新規投資への慎重姿勢に変化はない。国際情
勢の変化により水産物の輸出減少も懸念され
る。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.6 ％

％

３　試算価格算定内訳

根室 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２４１６５１２２３ -5	根室市		更地	（　）	ほぼ長方形	北東14.5m道道、南西7.2m、二方路		（都）１住居 (70,200)
b	１２４１６５１２２３ -55007	根室市		更地	（　）	ほぼ長方形	南西18m道道、北西14.5m、角地		（都）１住居 (70,200)
c	１２４１６５１２２３ -50003	根室市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東20m市道、中間画地		（都）１住居 (60,200)
d	１２４１６５１２２３ -50008	根室市		底地	（　）	不整形	北東18m市道、中間画地		（都）１住居 (60,200)
e	１２４１６５１２２３ -55001	根室市		建付地	（　）	台形	北18m道道、中間画地		（都）２中専 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 25,676	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 106.6]	24,086	100 [ 74.3]	32,417	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	32,400
b	(　 ) 13,651	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 107.6]	12,687	100 [ 56.3]	22,535		22,500
c	(　 ) 11,684	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 90.0]	100 [ 104.5]	12,423	100 [ 57.8]	21,493		21,500
d	(　 ) 11,046	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	11,046	100 [ 56.3]	19,620		19,600
e	(　 ) 5,657	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 60.0]	100 [ 95.0]	9,925	100 [ 56.3]	17,629		17,600

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -20.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +6.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -40.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +7.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -45.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -40.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -40.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 24,300 円／㎡]

根室 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、土地再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,197,382	1,197,055	4,000,327	3,781,940	218,387	（　0.9475） 206,922	（ 4.9 - 0.0 ） 4.9％
	⑧収益価格	4,222,898 円　　　　（　 17,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

根室 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	170.10	Ｓ2	340.20
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	238 ㎡	11.8 m x 20.2 m	前面道路：市道　 14.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階はフロアー貸し、２階部分は２ＬＤＫタイプを想定した。

⑦有効率　 82.5 ％
の理由

同種、同規模の建物に比較して標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	170.10	80.0	136.08	1,776	241,678	3.0	725,034
							0.0	0
2～ 2	居宅	170.10	85.0	144.59	1,544	223,247	1.0	223,247
							0.0	0
～

～

～

計		340.20	82.5	280.67		464,925		948,281
								0

⑨年額支払賃料	464,925 円　×　12ヶ月　＝　 5,579,100 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 280.67 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	支払賃料が含まれるのが通常であり、計上しない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金により保証されているため、計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,579,100 円　　×　　 7.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 390,537 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,188,563 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	948,281 円　×　　 93.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 8,819 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,197,382 円　　　　（　 21,838 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１２４１６７５２２３　　　　-50007	1,233 ( 1,232)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,442	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,545 円/㎡　月額支払賃料（　 1,544 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１２４１６７５２２３　　　　-50004	1,338 ( 1,337)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 95.0]	100 [ 90.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,647
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

根室 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	263,000 円	52,600,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	278,955 円	5,579,100　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 13,400 円	査定による。
	建物　　　　　　　　　 536,500 円	52,600,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	52,600 円	52,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	52,600 円	52,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,197,055 円　（　　　　　　 5,030 円／㎡）　　（経費率　　 23.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9475

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	52,600,000 円	設計監理料率　 150,000 円／㎡　×　 340.20 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0719	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0554 ×　 40 ％　＋　0.0702 × 30 ％　＋ 0.0957 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,781,940 円（　　　　　 15,891 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,197,382 円
②総費用	1,197,055 円
③純収益　①－②	4,000,327 円
④建物等に帰属する純収益	3,781,940 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	218,387 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	206,922 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 869 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,222,898 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 17,700 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

根室 5-1　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	根室市常盤町三丁目６番３	4604000019826-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考