令和6年1月14日　提出 三笠 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   三笠 5-1 北海道 北海道第４ 氏名  不動産鑑定士　小林　永佳   TEL.

鑑定評価額 1,210,000 円  １㎡当たりの価格 6,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  0.9 倍  (2)実地調査日 令和5年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 三笠市幸町６番１１ ②地積 　(㎡) 198   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,400) 準防 （その他） (90,400) 1:1.5 店舗兼住宅 Ｗ2 小規模店舗が建ち並 ぶ道道沿いの商業地 域 南25m道道 水道、下水 岩見沢 12.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層店舗併用住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 ２５ｍ道道 交通 施設 ＪＲ岩見沢駅北東方 12.0km 法令 規制 （都） 商業 (90,400) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 市内中心部に位置する商業地域であるが、宅地需要は弱い。空き店舗も多く、新規出店等も見られない。今後も 人口減、高齢化等が進むことが予想されることから、暫く地価は下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗併用住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      6,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は市内における商業地域のほか、一部住宅地に転用されている状況を鑑み利便性の高い住宅地域も含まれる と判断する。需要者の中心は市内の事業者等である。岩見沢市にも比較的近く、市郊外の国道沿いに大型商業施設が存 することから、市内中心部の商業地域に対する需要は弱い。なお、需要の中心価格帯は、事業規模によって異なるため 特定しがたい。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 地域内においては、自用の利用が中心であり事業者向けの投資物件の取引はほとんど見られない。賃貸市場が未成熟で あり、適切な収益不動産の想定並びに賃料水準の把握が困難なことから収益還元法は適用出来なかった。よって、地元 精通者へのヒアリング結果も考慮し、地域の価格形成の主となっている比準価格を採用、鑑定評価額を上記のとおり決 定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      6,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少、高齢化率の高さが顕著であり、北 海道平均を大きく上回る状況である。 岩見沢市等への大型商業施設への消費流出に 歯止めがかからない。空店舗も多く、旧来か らの商業地に対する引き合いは弱い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.2 ％  ％