鑑定評価書

令和6年1月5日　提出
士別 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

士別 5-1

北海道

北海道第７

氏名

不動産鑑定士　松浦　晃久

TEL.

鑑定評価額

5,210,000 円

１㎡当たりの価格

15,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月4日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.0 倍
(2)実地調査日	令和5年12月1日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	士別市大通西６丁目７１２番１				②地積　(㎡)	338 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）商業 (80,400) 準防（その他） (100,400)
	1:2.5	店舗兼住宅Ｓ3	中低層の小売店舗、銀行等が建ち並ぶ商業地域	東21m国道、北側道	水道、下水	士別 720m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 30 ｍ、南 200 ｍ、北 120 ｍ

②標準的使用

低層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 29.0 ｍ、規模　　 350 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２１ｍ国道

交通

施設

士別駅北東方

720m

法令

規制

（都）商業
(100,400)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

市中心部の国道４０号沿いに位置する既成商業地域である。今後も大きな変化はなく現状維持と考える。南部地
区、旭川市、名寄市の大型店舗等への顧客流出により需要は弱く、地価は下落傾向で推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +7.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 15,400 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 9,170 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、市内の商業地域一円の範囲である。特に市中心部の幹線道路沿いの既成商業地域との代替性が高い。需
要者の中心は市内の中小法人、個人経営者である。南部地区、旭川市、名寄市の大型店舗等への顧客流出により需要は
弱く、地価は下落傾向で推移している。取引が少なく取引規模等も一様ではないため、中心となる価格帯は判然としな
いが、概ね５万円／坪前後と思われる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は賃貸需要が弱く空室が多いため、収益算定に不確定要素が多く、収益価格の説得力は低いものと思量する。
比準価格は、市内の類似地域に存するものを採用し、適正に要因比較を行って求めたもので、市場性を反映した説得力
た高いものとなっている。本件では、市場性を反映した比準価格を重視して、収益価格は参考に留め、鑑定評価額を上
記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     15,700 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

経済活動の正常化は進みつつあるが、地域経
済の低迷、人口減少及び高齢化等により不動
産需要は減少している。

南部地区等の大型店舗への顧客流出により、
市中心部の既成商業地域の需要は弱く、地価
は下落傾向で推移している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

士別 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２４１８２１２２０ -515001	士別市		更地	（　）	長方形	東21.8m国道、中間画地		（都）近商 (90,300)
b	１２４１８２１２２０ -595004	士別市		更地	（　）	長方形	北22m市道、中間画地		（都）商業 (90,400)
c	１２４１８２１２２０ -595003	士別市		建付地	（　）	長方形	南22m市道、西18m、角地		（都）１住居 (70,200)
d	１２４１８２１２２０ -595001	士別市		建付地	（　）	長方形	東22m国道、北9m、角地		（都）準工 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 6,534	100 [ 100.0]	[ 98.8] 100	100 [ / ]	100 [ 80.0]	8,069	100 [ 70.0]	11,527	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +7.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 107.0] 　　　　 100	12,300
b	(　 ) 7,857	100 [ 100.0]	[ 97.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	7,684	100 [ 55.0]	13,971		14,900
c	(　 ) 15,313	100 [ 100.0]	[ 97.2] 100	100 [ 90.0]	100 [ 105.0]	15,751	100 [ 100.0]	15,751		16,900
d	(　 ) 15,778	100 [ 100.0]	[ 97.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	14,621	100 [ 100.0]	14,621		15,600
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -30.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -45.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 15,400 円／㎡]

士別 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,086,369	1,505,360	4,581,009	4,424,700	156,309	（　0.9711） 151,792	（ 4.9 - 0.0 ） 4.9％
	⑧収益価格	3,097,796 円　　　　（　 9,170 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

士別 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
低層店舗兼事務所	230.00	Ｓ2	460.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）商業準防	100 ％	400 ％	400 ％	338 ㎡	11.7 m x 30.2 m	前面道路：国道　 21.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２階事務所、駐車場４台

⑦有効率　 85.0 ％
の理由

階段・廊下などの共用部分があるため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	230.00	85.0	195.50	1,565	305,958	3.0	917,874
							0.0	0
2～ 2	事務所	230.00	85.0	195.50	1,250	244,375	1.0	244,375
							0.0	0
～

～

～

計		460.00	85.0	391.00		550,333		1,162,249
								0

⑨年額支払賃料	550,333 円　×　12ヶ月　＝　 6,603,996 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 391.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されており非計上

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,603,996 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 528,320 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,075,676 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,162,249 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 10,693 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,086,369 円　　　　（　 18,007 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１２４１８２５２２０　　　　-595001	1,072 ( 1,072)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [ 90.0]	100 [ 90.0]	1,557	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,569 円/㎡　月額支払賃料（　 1,565 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１２４１８２５２２０　　　　-595003	1,299 ( 1,299)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	1,698
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

士別 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	301,000 円	60,200,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	264,160 円	6,603,996　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 43,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 716,300 円	60,200,000　×　　 70.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	120,400 円	60,200,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	60,200 円	60,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,505,360 円　（　　　　　　 4,454 円／㎡）　　（経費率　　 24.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9711

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	60,200,000 円	設計監理料率　 127,000 円／㎡　×　 460.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0735	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0603 ×　 35 ％　＋　0.0676 × 35 ％　＋ 0.0957 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,424,700 円（　　　　　 13,091 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,086,369 円
②総費用	1,505,360 円
③純収益　①－②	4,581,009 円
④建物等に帰属する純収益	4,424,700 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	156,309 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	151,792 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 449 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,097,796 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,170 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

士別 5-1　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	士別市大通西六丁目７１２番１	4501000164809-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 6 年地価公示）

令和6年1月12日　提出
士別 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

士別 5-1

北海道

北海道第７

氏名

不動産鑑定士　伊藤　美佐緒

TEL.

鑑定評価額

5,210,000 円

１㎡当たりの価格

15,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月6日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.0 倍
(2)実地調査日	令和5年12月6日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	士別市大通西６丁目７１２番１				②地積　(㎡)	338 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）商業 (80,400) 準防（その他） (100,400)
	1:2.5	店舗兼住宅Ｓ3	中低層の小売店舗、銀行等が建ち並ぶ商業地域	東21m国道、北側道	水道、下水	士別 720m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 30 ｍ、南 200 ｍ、北 120 ｍ

②標準的使用

低層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 29.0 ｍ、規模　　 350 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２１ｍ国道

交通

施設

士別駅北東方

720m

法令

規制

（都）商業
(90,400)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

国道４０号沿いの商業地域である。人口減少・高齢化、郊外大型店舗及び他市への顧客の流出等により集客力が
低下し当該地域に対する需要は減退しており、地価水準は下落傾向が続くものと推定される。

(3)最有効使用の判定

低層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +7.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 15,400 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 9,410 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、士別市内の商業地域全域の範囲である。主たる需要者は、地元中小企業、個人事業主等である。人口減
少・高齢化、南部地区大型店舗及び他市への顧客の流出等により集客力が低下し、当該地域に対する需要は減退してお
り、地価水準は下落傾向が続くものと推定される。商業地の土地取引が少ないため、市場の中心となる価格帯は判然と
しない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、同一需給圏内の類似地域に存する取引事例を採用して試算した価格で、市場性を反映し説得力を有する。
一方、近隣地域は集客力の低下から賃貸需要が減退しテナントの空室等が目立つ状況を反映して、収益価格は低位に試
算された。したがって試算価格の調整にあたっては、市場性を反映した比準価格を標準として収益価格は参考にして、
本件鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

人口減少、高齢化等の影響から地域経済は低
迷しており、不動産市場も総じて低調である
。

南部地区大型店舗及び他市への顧客の流出等
により集客力が低下し当該地域に対する需要
は減退しており、地価水準は下落傾向が続く
と推定される。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

士別 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２４１８２１２２０ -515001	士別市		更地	（　）	長方形	東21.8m国道、中間画地		（都）近商 (90,300)
b	１２４１８２１２２０ -511007	士別市		更地	（　）	長方形	東8.5m市道、北7.5m、角地		（都）商業 (90,400)
c	１２４１８２１２２０ -595002	士別市		貸家建付地	（　）	長方形	東21.8m国道、南7.5m、角地		（都）近商 (90,300)
d	１２４１８２１２２０ -595001	士別市		建付地	（　）	長方形	東22m国道、北9m、角地		（都）準工 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 6,534	100 [ 100.0]	[ 98.8] 100	100 [ / ]	100 [ 80.0]	8,069	100 [ 80.0]	10,086	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +7.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 107.0] 　　　　 100	10,800
b	(　 ) 9,075	100 [ 100.0]	[ 98.7] 100	100 [ / ]	100 [ 106.1]	8,442	100 [ 77.6]	10,879		11,600
c	(　 ) 14,948	100 [ 100.0]	[ 97.3] 100	100 [ 90.0]	100 [ 105.0]	15,391	100 [ 100.0]	15,391		16,500
d	(　 ) 15,778	100 [ 100.0]	[ 97.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	14,621	100 [ 110.0]	13,292		14,200
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -20.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -20.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 15,400 円／㎡]

士別 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため原価法の適用は困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,090,865	1,505,660	4,585,205	4,424,700	160,505	（　0.9711） 155,866	（ 4.9 - 0.0 ） 4.9％
	⑧収益価格	3,180,939 円　　　　（　 9,410 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

士別 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
低層店舗兼事務所	230.00	Ｓ2	460.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）商業準防	100 ％	400 ％	400 ％	338 ㎡	11.7 m x 30.2 m	前面道路：国道　 21.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階フロア貸しの店舗、２階は部分貸し（３室）の事務所を想定

⑦有効率　 85.0 ％
の理由

共用部分等を考慮した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	230.00	85.0	195.50	1,565	305,958	3.0	917,874
							0.0	0
2～ 2	事務所	230.00	85.0	195.50	1,250	244,375	3.0	733,125
							0.0	0
～

～

～

計		460.00	85.0	391.00		550,333		1,650,999
								0

⑨年額支払賃料	550,333 円　×　12ヶ月　＝　 6,603,996 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 391.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金により担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,603,996 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 528,320 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,075,676 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,650,999 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 15,189 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,090,865 円　　　　（　 18,020 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１２４１８２５２２０　　　　-595002	771 ( 771)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 70.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	1,296	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,569 円/㎡　月額支払賃料（　 1,565 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１２４１８２５２２０　　　　-595003	1,299 ( 1,299)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	1,698
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

士別 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	301,000 円	60,200,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	264,160 円	6,603,996　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 43,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 716,300 円	60,200,000　×　　 70.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	120,400 円	60,200,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	60,200 円	60,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,505,660 円　（　　　　　　 4,455 円／㎡）　　（経費率　　 24.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9711

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	60,200,000 円	設計監理料率　 127,000 円／㎡　×　 460.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0735	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0603 ×　 35 ％　＋　0.0676 × 35 ％　＋ 0.0957 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,424,700 円（　　　　　 13,091 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,090,865 円
②総費用	1,505,660 円
③純収益　①－②	4,585,205 円
④建物等に帰属する純収益	4,424,700 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	160,505 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	155,866 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 461 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,180,939 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,410 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

士別 5-1　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	士別市大通西六丁目７１２番１	4501000164809-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考