令和6年1月11日　提出 江別 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   江別 9-1 北海道 北海道第４ 氏名  不動産鑑定士　木下　俊明   TEL.

鑑定評価額 63,900,000 円  １㎡当たりの価格 6,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月6日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.3 倍  (2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 江別市工栄町２０番４外 ②地積 　(㎡) 9,254   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） 1:3 工場 工場、倉庫等が建ち 並ぶ道道沿いの工業 地域 北東22m道道、背面道 水道、下水 高砂 4.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   150 ｍ、南    80 ｍ、北   300 ｍ ②標準的使用 中規模工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  54.0 ｍ、奥行　約　　 173.0 ｍ、規模　　     9,300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 ２２ｍ道道 交通 施設 ＪＲ高砂駅北西方 4.0km 法令 規制 工専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市街地北西部に位置する工業地域であるが、近年大きな地域変容は見られておらず、今後も現状を維持するもの と考えられる。道央圏での全般的な工業地の需要改善により、地価は上昇傾向で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 中規模工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 二方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      6,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は江別市及び周辺市町の工業地域一円の範囲。需要者は同一需給圏内の企業のほか圏外の大手企業も見られ ている。道央圏連絡道路の工事進展による交通利便性の向上や過去の地価下落による割安感もあって需要は回復傾向に ある。尚、需要の中心となる価格帯については事業規模に応じて様々であることから見出せない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用の工場及び倉庫を主とする地域であることから、収益不動産の想定や賃料水準の把握が困難な為、収益還元法の適 用を断念した。一方、比準価格は規範性ある事例によって試算され、市場性を基礎とする実証的な価格と言える。従っ て、比準価格を標準に、単価と総額との関係及び一般的要因の動向並びに近隣地域の今後の推移を考量のうえ、鑑定評 価額を上記の通り決定した。尚、比較可能な公示地は見られないため、規準作業は行わない。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      6,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 道央圏では、工業用地の供給不足と半導体産 業や物流企業等の進出に伴う需要増大等から 、地価は強含みで推移している。 国道２７５号や道央自動車道ＩＣへの接近性 に優れる工業地域であり、特段の地域変容は ないが、安定的な需要を維持している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +6.2 ％  ％